Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleRodez (12)
Surface113.48m²
Coût Total196 560€
Loyer Annuel12 714€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 113.48 m²
Prix au m² : 1 233,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Cave, Cheminée, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Pas de cave

L'office notarial HOUTMANN & Associés, SELURL vous propose : Appartement à vendre en Immo-interactif

Adresse du bien : 1bis Boulevard de Guizard 12000 RODEZ

RODEZ, 12000 VENTE INTERACTIVE 1RE OFFRE POSSIBLE : 140 000 € 1 BIS, BOULEVARD DE GUIZARD DANS UN IMMEUBLE DES ANNÉES 65, SITUÉ EN CENTRE VILLE, AU 3ÈME ÉTAGE AVEC ASCENSEUR, APPARTEMENT DE 113,48 M², COMPRENANT : HALL ENTRÉE, SÉJOUR DOUBLE DE 37,83 M² AVEC CHEMINÉE, OUVERT SUR BALCON DE 6,50 M2 ENV, SALON, 2 CHAMBRES DONT UNE DE 15,77 M², DRESSING, CUISINE, SALLE D'EAU AVEC WC SÉPARÉ. CAVE. SIMPLE VITRAGE. CHAUFFAGE COLLECTIF GAZ. CONSOMMATION ÉNERGÉTIQUE : D ÉMISSION DE GAZ : D VISITES SUR RENDEZ-VOUS LE 18 FÉVRIER DE 14H À 16H. CONTACT : MÉLINA W :

Visites : VISITES SUR RENDEZ-VOUS Contact :

Conditions de la vente : Le bien est présenté en Immo-interactif à la hausse :

  • 1ère offre possible : à partir de 140 000 euros (honoraires de négociation inclus)
  • Offres suivantes : multiples de 2 000 euros.
  • Réception des offres du 07/04/2026 à 12:00 au 08/04/2026 à 12:00 sur le site Immo-interactif®.

Annonce de l'étude HOUTMANN & Associés, SELURL - Notaires à Marseille 8e Arrondissement - N° SIRET : 87760578200011

Immo-interactif® : le système d'enchères immobilières sans contrainte, transparent et sécurisé, proposé par votre notaire.

Ville : Rodez
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12000
Coordonnées : 44.349114, 2.572657
Total : 196 560€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 45 360€
Valeur du bien : 185 360€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113.48m²
Loyer prédit : 9.34€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1059€/mois
Loyer annuel estimé : 12714€/an
Fourchette totale : 840€ - 1337€/mois
Fourchette annuelle : 10076€ - 16042€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 006,25 €/m²
Basé sur :389 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :227 669 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-87 669€ (-38.5%)
Marge achat-revente :31 109€ (13.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :987,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :78,62€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 065,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 597,32€
Coût de l'assurance :23 587,20€
Taxe foncière : 1 271,37€/an
Soit par mois : 105,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 059,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 171,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage collectif gaz par un système de chauffage individuel plus performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 113.48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 11 fenêtres (approximativement, 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol adapté (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'espace d'entrée.
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 360 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 1000€/fenêtre = 11000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€
  • Autres pièces - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rodez (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 059 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 714 €/an
Calcul : 1 059 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 852 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 560 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 943 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 271 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 427 €
Revenus locatifs : +12 714 €
Charges déductibles : -54 427 €
Résultat foncier Année 1 : -41 713 €(Déficit de 41 713 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 313 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 067 €/an
Revenus locatifs : +12 714 €
Charges déductibles : -9 067 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 647 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20313.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 714 €54 433 €6 858 €-41 720 €21 400 €20 320 €20 320 €
212 968 €8 894 €6 679 €4 074 €--16 246 €
313 227 €8 709 €6 494 €4 518 €--11 727 €
413 492 €8 517 €6 302 €4 975 €--6 752 €
513 762 €8 318 €6 103 €5 444 €--1 309 €
614 037 €8 112 €5 897 €5 925 €---
714 318 €7 899 €5 684 €6 419 €---
814 604 €7 677 €5 463 €6 927 €---
914 896 €7 448 €5 234 €7 448 €---
1015 194 €7 211 €4 996 €7 983 €---
1115 498 €6 965 €4 751 €8 533 €---
1215 808 €6 711 €4 496 €9 097 €---
1316 124 €6 447 €4 232 €9 677 €---
1416 447 €6 174 €3 959 €10 273 €---
1516 775 €5 891 €3 676 €10 884 €---
1617 111 €5 598 €3 383 €11 513 €---
1717 453 €5 294 €3 079 €12 159 €---
1817 802 €4 980 €2 765 €12 823 €---
1918 158 €4 654 €2 439 €13 504 €---
2018 521 €4 316 €2 102 €14 205 €---
2118 892 €3 967 €1 752 €14 925 €---
2219 270 €3 605 €1 390 €15 665 €---
2319 655 €3 229 €1 015 €16 426 €---
2420 048 €2 841 €626 €17 207 €---
2520 449 €2 438 €223 €18 011 €---
TOTAL407 224 €200 329 €99 597 €206 895 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 895 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 714 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 670 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 670 €-6 420 €+9 090 €
2+2 670 €0 €+2 670 €
3+2 670 €0 €+2 670 €
4+2 670 €0 €+2 670 €
5+2 670 €0 €+2 670 €
6+2 670 €+1 385 €+1 285 €
7+2 670 €+1 926 €+744 €
8+2 670 €+2 078 €+592 €
9+2 670 €+2 234 €+436 €
10+2 670 €+2 395 €+275 €
11+2 670 €+2 560 €+110 €
12+2 670 €+2 729 €-59 €
13+2 670 €+2 903 €-233 €
14+2 670 €+3 082 €-412 €
15+2 670 €+3 265 €-595 €
16+2 670 €+3 454 €-784 €
17+2 670 €+3 648 €-978 €
18+2 670 €+3 847 €-1 177 €
19+2 670 €+4 051 €-1 381 €
20+2 670 €+4 262 €-1 592 €
21+2 670 €+4 478 €-1 808 €
22+2 670 €+4 700 €-2 030 €
23+2 670 €+4 928 €-2 258 €
24+2 670 €+5 162 €-2 492 €
25+2 670 €+5 403 €-2 733 €
Total+66 750 €+62 068 €+4 682 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →