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EXCLUSIVITE : SPECIAL INVESTISSEURS

VilleMans (72)
Surface46m²
Coût Total97 610€
Loyer Annuel7 101€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 52 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 130,43 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

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Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 48.000584, 0.217838
Total : 97 610€
Prix d'acquisition : 52 000€
Travaux : 41 450€
Valeur du bien : 93 450€
Frais de notaire : 4 160€
Coût estimé : 4 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 12.86€/m²/mois
Fourchette : 10.42€ - 15.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 592€/mois
Loyer annuel estimé : 7101€/an
Fourchette totale : 479€ - 731€/mois
Fourchette annuelle : 5750€ - 8770€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 860,28 €/m²
Basé sur :380 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 573 €
Prix d'achat :52 000 €
Décote à l'achat :-33 573€ (-39.2%)
Marge achat-revente :-12 037€ (-14.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :476,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 505,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 400,38€
Coût de l'assurance :8 540,88€
Taxe foncière : 710,14€/an
Soit par mois : 59,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 591,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 564,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 396 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et réfection des murs
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements anciens et murs usés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - baignoire et carrelage daté
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible, peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 450 €(901 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 950€
    Peinture salon: 15 m² × 130€/m² = 1950€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région selon les coefficients régionaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 592 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 101 €/an
Calcul : 592 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 151 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 610 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 342 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 710 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 652 €
Revenus locatifs : +7 101 €
Charges déductibles : -45 652 €
Résultat foncier Année 1 : -38 551 €(Déficit de 38 551 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 151 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 202 €/an
Revenus locatifs : +7 101 €
Charges déductibles : -4 202 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 899 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17150.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 800 €(65% de 52 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 229 €/an
Calcul : 33 800 € × 3,636% = 1 229 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 101 €45 655 €3 154 €-38 554 €21 400 €17 154 €17 154 €
27 243 €4 120 €3 068 €3 123 €--14 031 €
37 388 €4 032 €2 980 €3 356 €--10 675 €
47 536 €3 941 €2 889 €3 595 €--7 080 €
57 687 €3 847 €2 795 €3 840 €--3 240 €
67 840 €3 750 €2 698 €4 090 €---
77 997 €3 650 €2 598 €4 347 €---
88 157 €3 546 €2 494 €4 611 €---
98 320 €3 439 €2 387 €4 881 €---
108 487 €3 328 €2 277 €5 158 €---
118 657 €3 214 €2 162 €5 442 €---
128 830 €3 096 €2 044 €5 734 €---
139 006 €2 974 €1 922 €6 032 €---
149 186 €2 848 €1 796 €6 338 €---
159 370 €2 718 €1 666 €6 652 €---
169 558 €2 583 €1 531 €6 974 €---
179 749 €2 444 €1 392 €7 305 €---
189 944 €2 300 €1 249 €7 643 €---
1910 143 €2 152 €1 100 €7 991 €---
2010 345 €1 998 €947 €8 347 €---
2110 552 €1 840 €788 €8 712 €---
2210 763 €1 676 €625 €9 087 €---
2310 979 €1 507 €455 €9 471 €---
2411 198 €1 332 €281 €9 866 €---
2511 422 €1 152 €100 €10 270 €---
TOTAL227 459 €113 145 €45 400 €114 314 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 314 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 101 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 491 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 491 €-6 420 €+7 911 €
2+1 491 €0 €+1 491 €
3+1 491 €0 €+1 491 €
4+1 491 €0 €+1 491 €
5+1 491 €0 €+1 491 €
6+1 491 €+255 €+1 236 €
7+1 491 €+1 304 €+187 €
8+1 491 €+1 383 €+108 €
9+1 491 €+1 464 €+27 €
10+1 491 €+1 548 €-57 €
11+1 491 €+1 633 €-142 €
12+1 491 €+1 720 €-229 €
13+1 491 €+1 810 €-319 €
14+1 491 €+1 902 €-411 €
15+1 491 €+1 996 €-505 €
16+1 491 €+2 092 €-601 €
17+1 491 €+2 191 €-700 €
18+1 491 €+2 293 €-802 €
19+1 491 €+2 397 €-906 €
20+1 491 €+2 504 €-1 013 €
21+1 491 €+2 614 €-1 123 €
22+1 491 €+2 726 €-1 235 €
23+1 491 €+2 841 €-1 350 €
24+1 491 €+2 960 €-1 469 €
25+1 491 €+3 081 €-1 590 €
Total+37 275 €+34 294 €+2 981 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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