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Immeuble 6 pièces 407 m²

Bien expiré
VilleArmentières (59)
Surface407m²
Coût Total585 400€
Loyer Annuel60 945€
Rentabilité10.41%
Cashflow/mois+1 460€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 530 000 €
Surface : 407 m²
Prix au m² : 1 302,21 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 6 pièces 407 m²

IMMEUBLE DE RAPPORT CENTRE-VILLE D'ARMENTIÈRES

Votre agence immobilière LAFORÊT vous propose en EXCLUSIVITE sur la commune d'Armentières, un immeuble de rapport idéalement situé en centre-ville.

Pour plus de renseignements ou organiser une visite, contactez votre conseiller : Guillaume DUHEM O6 70 39 54 77

Ce bâtiment de caractère se compose de plusieurs lots actuellement loués, offrant ainsi une rentabilité immédiate pour un investisseur.

Il est composé de 4 niveaux dont, au rez-de-chaussée :r privative

Aux étages :

Cinq T2 d'environ 48m2 chacun , ainsi qu'un T3 d'environ 55m2

Le revenu locatif annuel de l'ensemble est de 51.120 € brut plus 3.000€ de revente d'énergie grâce aux panneaux solaires.

Ce bien bénéficie également de la garantie après-vente pendant 2 ans (voir conditions en agence).

Surface : 407 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Armentières
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59280
Coordonnées : 50.689060, 2.890344
Total : 585 400€
Prix d'acquisition : 530 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 543 000€
Frais de notaire : 42 400€
Coût estimé : 42 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 407m²
Loyer prédit : 12.48€/m²/mois
Fourchette : 10.44€ - 14.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 5079€/mois
Loyer annuel estimé : 60945€/an
Fourchette totale : 4247€ - 6073€/mois
Fourchette annuelle : 50968€ - 72876€/an
Rentabilité brute :10.41%
Fourchette de rentabilité :8.71% - 12.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 761,46 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :716 914 €
Prix d'achat :530 000 €
Décote à l'achat :-186 914€ (-26.1%)
Marge achat-revente :131 514€ (18.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :585 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 940,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :170,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 110,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :296 623,27€
Coût de l'assurance :51 222,50€
Taxe foncière : 6 094,52€/an
Soit par mois : 507,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 078,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 618,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 460,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 407 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 51 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 407 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 240 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des équipements de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant peu de travaux
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 5/5 visible - salon en excellent état nécessitant peu de travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(32 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 079 €/mois
Revenus locatifs annuels : 60 945 €/an
Calcul : 5 079 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 585 400 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 049 €/an
Calcul : 171 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 095 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 550 €
Revenus locatifs : +60 945 €
Charges déductibles : -41 550 €
Résultat foncier Année 1 : 19 395 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 550 €/an
Revenus locatifs : +60 945 €
Charges déductibles : -28 550 €
Résultat foncier Années 2+ : 32 395 €/an
Prix d'achat du bien : 530 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 344 500 €(65% de 530 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 527 €/an
Calcul : 344 500 € × 3,636% = 12 527 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
160 945 €41 569 €20 426 €19 376 €---
262 164 €28 036 €19 893 €34 128 €---
363 407 €27 484 €19 341 €35 923 €---
464 676 €26 912 €18 769 €37 763 €---
565 969 €26 320 €18 176 €39 649 €---
667 288 €25 706 €17 563 €41 582 €---
768 634 €25 071 €16 927 €43 564 €---
870 007 €24 412 €16 269 €45 595 €---
971 407 €23 730 €15 587 €47 677 €---
1072 835 €23 023 €14 880 €49 812 €---
1174 292 €22 292 €14 148 €52 000 €---
1275 778 €21 533 €13 390 €54 244 €---
1377 293 €20 748 €12 605 €56 545 €---
1478 839 €19 934 €11 791 €58 905 €---
1580 416 €19 092 €10 948 €61 324 €---
1682 024 €18 219 €10 075 €63 806 €---
1783 665 €17 314 €9 171 €66 350 €---
1885 338 €16 378 €8 234 €68 960 €---
1987 045 €15 407 €7 264 €71 637 €---
2088 786 €14 402 €6 259 €74 384 €---
2190 561 €13 361 €5 218 €77 200 €---
2292 373 €12 282 €4 139 €80 090 €---
2394 220 €11 165 €3 022 €83 055 €---
2496 105 €10 008 €1 864 €86 097 €---
2598 027 €8 809 €665 €89 218 €---
TOTAL1 952 094 €513 209 €296 623 €1 438 886 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 438 886 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 60 945 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 799 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 799 €+5 813 €+6 986 €
2+12 799 €+10 238 €+2 561 €
3+12 799 €+10 777 €+2 022 €
4+12 799 €+11 329 €+1 470 €
5+12 799 €+11 895 €+904 €
6+12 799 €+12 475 €+324 €
7+12 799 €+13 069 €-270 €
8+12 799 €+13 678 €-879 €
9+12 799 €+14 303 €-1 504 €
10+12 799 €+14 944 €-2 145 €
11+12 799 €+15 600 €-2 801 €
12+12 799 €+16 273 €-3 474 €
13+12 799 €+16 964 €-4 165 €
14+12 799 €+17 671 €-4 872 €
15+12 799 €+18 397 €-5 598 €
16+12 799 €+19 142 €-6 343 €
17+12 799 €+19 905 €-7 106 €
18+12 799 €+20 688 €-7 889 €
19+12 799 €+21 491 €-8 692 €
20+12 799 €+22 315 €-9 516 €
21+12 799 €+23 160 €-10 361 €
22+12 799 €+24 027 €-11 228 €
23+12 799 €+24 917 €-12 118 €
24+12 799 €+25 829 €-13 030 €
25+12 799 €+26 765 €-13 966 €
Total+319 975 €+431 666 €+-111 691 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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