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Appartement 3 pièces 65 m²

VilleChâteau-Gontier (53)
Surface65m²
Coût Total84 792€
Loyer Annuel6 877€
Rentabilité8.11%
Cashflow/mois+65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 67 400 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 036,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 65 m²

Votre agence L'Adresse vous propose en exclusivité cet appartement T3 de 71 m² à rénover, idéalement situé dans le secteur recherché du Faubourg, à proximité immédiate des commerces de Château?Gontier.

Il se compose d'un séjour avec espace cuisine, d'une salle d'eau avec WC, ainsi que de deux chambres.

Situé dans un environnement privilégié et proche de toutes les commodités, cet appartement offre un beau potentiel pour vos projets de rénovation.

Appartement actuellement loué. (Pièces vidées par l'IA)

DPE : G (462) GES : C (18) Honoraires à charge vendeur Ref : 35769-FL

Surface : 65 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 5 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/04/2026

Consommation énergie primaire : 462 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 243 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 000 € et 4 110 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Château-Gontier
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53200
Coordonnées : 47.805424, -0.748525
Total : 84 792€
Prix d'acquisition : 67 400€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 79 400€
Frais de notaire : 5 392€
Coût estimé : 5 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.82€/m²/mois
Fourchette : 6.79€ - 11.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 573€/mois
Loyer annuel estimé : 6877€/an
Fourchette totale : 441€ - 745€/mois
Fourchette annuelle : 5293€ - 8937€/an
Rentabilité brute :8.11%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 10.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 543,38 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :100 319 €
Prix d'achat :67 400 €
Décote à l'achat :-32 919€ (-32.8%)
Marge achat-revente :15 527€ (15.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 792€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :425,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :24,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 450,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 964,26€
Coût de l'assurance :7 419,30€
Taxe foncière : 687,74€/an
Soit par mois : 57,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 573,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 507,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et plafond, remplacement du parquet si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite des travaux de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(185 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 573 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 877 €/an
Calcul : 573 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 956 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 792 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 297 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 688 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 940 €
Revenus locatifs : +6 877 €
Charges déductibles : -15 940 €
Résultat foncier Année 1 : -9 063 €(Déficit de 9 063 €)
Imputable sur revenu global : 9 063 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 940 €/an
Revenus locatifs : +6 877 €
Charges déductibles : -3 940 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 937 €/an
Prix d'achat du bien : 67 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 810 €(65% de 67 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 593 €/an
Calcul : 43 810 € × 3,636% = 1 593 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 877 €15 943 €2 959 €-9 066 €9 066 €--
27 015 €3 866 €2 881 €3 149 €---
37 155 €3 786 €2 801 €3 369 €---
47 298 €3 703 €2 719 €3 595 €---
57 444 €3 617 €2 633 €3 827 €---
67 593 €3 528 €2 544 €4 065 €---
77 745 €3 436 €2 452 €4 309 €---
87 900 €3 341 €2 356 €4 559 €---
98 058 €3 242 €2 258 €4 816 €---
108 219 €3 140 €2 155 €5 079 €---
118 384 €3 034 €2 049 €5 350 €---
128 551 €2 924 €1 939 €5 627 €---
138 722 €2 810 €1 826 €5 912 €---
148 897 €2 692 €1 708 €6 204 €---
159 075 €2 570 €1 586 €6 504 €---
169 256 €2 444 €1 459 €6 812 €---
179 441 €2 313 €1 328 €7 128 €---
189 630 €2 177 €1 193 €7 453 €---
199 823 €2 037 €1 052 €7 786 €---
2010 019 €1 891 €907 €8 128 €---
2110 220 €1 740 €756 €8 479 €---
2210 424 €1 584 €600 €8 840 €---
2310 632 €1 422 €438 €9 210 €---
2410 845 €1 255 €270 €9 590 €---
2511 062 €1 081 €96 €9 981 €---
TOTAL220 287 €79 577 €42 964 €140 709 €9 066 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 720 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 709 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 444 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 444 €-2 720 €+4 164 €
2+1 444 €+945 €+499 €
3+1 444 €+1 011 €+433 €
4+1 444 €+1 079 €+365 €
5+1 444 €+1 148 €+296 €
6+1 444 €+1 219 €+225 €
7+1 444 €+1 293 €+151 €
8+1 444 €+1 368 €+76 €
9+1 444 €+1 445 €-1 €
10+1 444 €+1 524 €-80 €
11+1 444 €+1 605 €-161 €
12+1 444 €+1 688 €-244 €
13+1 444 €+1 774 €-330 €
14+1 444 €+1 861 €-417 €
15+1 444 €+1 951 €-507 €
16+1 444 €+2 044 €-600 €
17+1 444 €+2 139 €-695 €
18+1 444 €+2 236 €-792 €
19+1 444 €+2 336 €-892 €
20+1 444 €+2 438 €-994 €
21+1 444 €+2 544 €-1 100 €
22+1 444 €+2 652 €-1 208 €
23+1 444 €+2 763 €-1 319 €
24+1 444 €+2 877 €-1 433 €
25+1 444 €+2 994 €-1 550 €
Total+36 100 €+42 213 €+-6 113 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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