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Détails du bien

Bien expiré
VilleVilleneuve-la-Garenne (92)
Surface80m²
Coût Total222 000€
Loyer Annuel16 988€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 500 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 7, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Proche de la Mairie, des commerces et du Tram T1, venez découvrir cet appartement 4 pièces d'une surface de 80m². Dans un résidence de bon standing (ravalement en cours) , l'appartement offre: une entrée, un séjour, une cuisine, 3 chambres, une salle d'eau et un toilette séparé. Un balcon et une cave complètent ce bien. Charles GONDOUIN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Villeneuve-la-Garenne
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92390
Total : 222 000€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 206 000€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 17.70€/m²/mois
Fourchette : 14.28€ - 21.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1416€/mois
Loyer annuel estimé : 16988€/an
Fourchette totale : 1142€ - 1754€/mois
Fourchette annuelle : 13709€ - 21052€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 100,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :55,50€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 156,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 209,29€
Coût de l'assurance :16 650,00€
Taxe foncière : 1 698,84€/an
Soit par mois : 141,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 415,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 297,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :117,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien.
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et potentiel de gain énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 80 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 416 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 988 €/an
Calcul : 1 416 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 474 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 000 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 699 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 839 €
Revenus locatifs : +16 988 €
Charges déductibles : -15 839 €
Résultat foncier Année 1 : 1 149 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 839 €/an
Revenus locatifs : +16 988 €
Charges déductibles : -9 839 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 149 €/an
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 988 €15 846 €7 481 €1 142 €---
217 328 €9 648 €7 283 €7 680 €---
317 675 €9 442 €7 078 €8 232 €---
418 028 €9 230 €6 865 €8 798 €---
518 389 €9 010 €6 646 €9 378 €---
618 757 €8 783 €6 418 €9 973 €---
719 132 €8 548 €6 183 €10 584 €---
819 514 €8 305 €5 940 €11 210 €---
919 905 €8 053 €5 688 €11 852 €---
1020 303 €7 792 €5 427 €12 510 €---
1120 709 €7 523 €5 158 €13 186 €---
1221 123 €7 244 €4 879 €13 879 €---
1321 545 €6 955 €4 591 €14 590 €---
1421 976 €6 657 €4 292 €15 319 €---
1522 416 €6 348 €3 983 €16 068 €---
1622 864 €6 028 €3 664 €16 836 €---
1723 321 €5 698 €3 333 €17 624 €---
1823 788 €5 356 €2 991 €18 432 €---
1924 264 €5 002 €2 637 €19 262 €---
2024 749 €4 636 €2 271 €20 113 €---
2125 244 €4 257 €1 892 €20 987 €---
2225 749 €3 865 €1 500 €21 884 €---
2326 264 €3 459 €1 095 €22 804 €---
2426 789 €3 040 €675 €23 749 €---
2527 325 €2 606 €241 €24 719 €---
TOTAL544 142 €173 330 €108 209 €370 812 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 370 812 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 988 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 568 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 568 €+343 €+3 225 €
2+3 568 €+2 304 €+1 264 €
3+3 568 €+2 470 €+1 098 €
4+3 568 €+2 639 €+929 €
5+3 568 €+2 814 €+754 €
6+3 568 €+2 992 €+576 €
7+3 568 €+3 175 €+393 €
8+3 568 €+3 363 €+205 €
9+3 568 €+3 556 €+12 €
10+3 568 €+3 753 €-185 €
11+3 568 €+3 956 €-388 €
12+3 568 €+4 164 €-596 €
13+3 568 €+4 377 €-809 €
14+3 568 €+4 596 €-1 028 €
15+3 568 €+4 820 €-1 252 €
16+3 568 €+5 051 €-1 483 €
17+3 568 €+5 287 €-1 719 €
18+3 568 €+5 530 €-1 962 €
19+3 568 €+5 779 €-2 211 €
20+3 568 €+6 034 €-2 466 €
21+3 568 €+6 296 €-2 728 €
22+3 568 €+6 565 €-2 997 €
23+3 568 €+6 841 €-3 273 €
24+3 568 €+7 125 €-3 557 €
25+3 568 €+7 416 €-3 848 €
Total+89 200 €+111 244 €+-22 044 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 78 jours
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