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Achat appartement

Bien expiré
VilleBastelica (2A)
Surface85.74m²
Coût Total211 700€
Loyer Annuel14 426€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 85.74 m²
Prix au m² : 1 749,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

BASTELICA Découvrez cet appartement situé au cœur de Bastelica, un village niché dans les montagnes corses. Avec ses 86 m², cet appartement spacieux se compose de quatre pièces, dont trois chambres généreuses, idéales pour accueillir une famille. Le séjour lumineux de près de 32 m², combiné à une cuisine ouverte, vous offre un bel espace de vie. Vous pourrez profiter d'une terrasse ensoleillée pour apprécier l'ambiance agréable et le cadre extérieur. Contactez Livia SUSINI au 06.24.23.88.04 pour organiser une visite et laissez-vous séduire par le potentiel de cet appartement à Bastelica. Bien proposé par Livia SUSINI EI, agent commercial (RSAC 843574203) - https://www.century21-actif-immo-ajaccio.com/mentions_legales/

Ville : Bastelica
Département : Corse-du-Sud
Région : Corse
Code postal : 20119
Coordonnées : 41.997795, 9.046407
Total : 211 700€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 49 700€
Valeur du bien : 199 700€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85.74m²
Loyer prédit : 14.02€/m²/mois
Fourchette : 10.56€ - 18.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1202€/mois
Loyer annuel estimé : 14426€/an
Fourchette totale : 906€ - 1596€/mois
Fourchette annuelle : 10870€ - 19147€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 538,46 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :131 908 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :+18 092€ (+13.7%)
Marge achat-revente :-79 792€ (-60.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 048,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :61,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 110,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 850,09€
Coût de l'assurance :18 523,75€
Taxe foncière : 1 442,65€/an
Soit par mois : 120,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 202,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 230,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85.74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en état usé nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: salon (environ 32 m²)
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 700 €(580 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (pose comprise)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (pose comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (pose comprise)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (pose comprise)
  • Salon:3 200€
    Rénovation salon: 32 m² × 100€/m² = 3200€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bastelica (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 202 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 426 €/an
Calcul : 1 202 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 106 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 741 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 443 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 990 €
Revenus locatifs : +14 426 €
Charges déductibles : -58 990 €
Résultat foncier Année 1 : -44 563 €(Déficit de 44 563 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 163 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 290 €/an
Revenus locatifs : +14 426 €
Charges déductibles : -9 290 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 137 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23163.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 426 €58 997 €7 113 €-44 570 €21 400 €23 170 €23 170 €
214 715 €9 108 €6 924 €5 607 €--17 563 €
315 009 €8 912 €6 729 €6 097 €--11 466 €
415 310 €8 710 €6 527 €6 599 €--4 867 €
515 616 €8 501 €6 318 €7 115 €---
615 928 €8 285 €6 101 €7 643 €---
716 247 €8 061 €5 877 €8 186 €---
816 572 €7 829 €5 646 €8 742 €---
916 903 €7 590 €5 406 €9 313 €---
1017 241 €7 342 €5 159 €9 899 €---
1117 586 €7 086 €4 902 €10 500 €---
1217 938 €6 821 €4 637 €11 117 €---
1318 296 €6 546 €4 363 €11 750 €---
1418 662 €6 262 €4 079 €12 400 €---
1519 035 €5 969 €3 785 €13 067 €---
1619 416 €5 665 €3 481 €13 751 €---
1719 804 €5 351 €3 167 €14 454 €---
1820 201 €5 025 €2 842 €15 175 €---
1920 605 €4 689 €2 505 €15 916 €---
2021 017 €4 341 €2 157 €16 676 €---
2121 437 €3 981 €1 797 €17 456 €---
2221 866 €3 609 €1 425 €18 257 €---
2322 303 €3 223 €1 040 €19 080 €---
2422 749 €2 825 €641 €19 924 €---
2523 204 €2 412 €229 €20 792 €---
TOTAL462 085 €207 140 €102 850 €254 945 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 945 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 426 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 030 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 030 €-6 420 €+9 450 €
2+3 030 €0 €+3 030 €
3+3 030 €0 €+3 030 €
4+3 030 €0 €+3 030 €
5+3 030 €+674 €+2 356 €
6+3 030 €+2 293 €+737 €
7+3 030 €+2 456 €+574 €
8+3 030 €+2 623 €+407 €
9+3 030 €+2 794 €+236 €
10+3 030 €+2 970 €+60 €
11+3 030 €+3 150 €-120 €
12+3 030 €+3 335 €-305 €
13+3 030 €+3 525 €-495 €
14+3 030 €+3 720 €-690 €
15+3 030 €+3 920 €-890 €
16+3 030 €+4 125 €-1 095 €
17+3 030 €+4 336 €-1 306 €
18+3 030 €+4 553 €-1 523 €
19+3 030 €+4 775 €-1 745 €
20+3 030 €+5 003 €-1 973 €
21+3 030 €+5 237 €-2 207 €
22+3 030 €+5 477 €-2 447 €
23+3 030 €+5 724 €-2 694 €
24+3 030 €+5 977 €-2 947 €
25+3 030 €+6 238 €-3 208 €
Total+75 750 €+76 483 €+-733 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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