Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 3 pièces 85 m²

Bien expiré
VillePayzac (07)
Surface85
Coût Total140 900
Loyer Annuel8 913
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-70
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 882,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 85 m² - Maison À Vendre

Sud ARDECHE 07 - Sud Ardèche (07) – À 10 min de Les Vans et Joyeuse – Maison de plain-pied avec terrasse et jardin

Dans un secteur calme et agréable, découvrez cette petite maison de plain-pied offrant un beau potentiel, idéale pour un pied-à-terre de vacances en Ardèche.

Elle se compose de trois pièces principales comprenant une cuisine, deux chambres ou une chambre et un salon selon vos besoins. Une pièce indépendante avec salle de bains complète l'ensemble et peut facilement faire office de chambre supplémentaire, studio d'appoint ou espace invités.

À l'avant, vous profitez d'une terrasse conviviale, tandis qu'à l'arrière, un jardin avec vue dominante apporte un cadre paisible et dégagé.

Le bien peut s'assimiler à un appartement en copropriété situé en rez-de-jardin, combinant les avantages d'une maison et la simplicité d'un appartement.

Des travaux sont à prévoir, laissant la possibilité de personnaliser le bien selon vos envies.

✅ Secteur calme ✅ Plain-pied ✅ Terrasse + jardin avec vue ✅ Idéal résidence secondaire ou investissement locatif saisonnier

À découvrir sans tarder ! A voir dans toutes les agences ORPI ou sur notre site : *** Référence agence : 10089 Référence annonce : DDQY-DEZ-MBY Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Payzac
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07230
Coordonnées : 44.451763, 4.147366
Total : 140 900
Prix d'acquisition : 75 000
Travaux : 59 900
Valeur du bien : 134 900
Frais de notaire : 6 000
Coût estimé : 6 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 8.74€/m²/mois
Fourchette : 6.68€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 743€/mois
Loyer annuel estimé : 8913€/an
Fourchette totale : 567€ - 972€/mois
Fourchette annuelle : 6809€ - 11668€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 246,85 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :190 982
Prix d'achat :75 000
Décote à l'achat :-115 982 (-60.7%)
Marge achat-revente :50 082€ (26.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :697,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 738,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 453,37
Coût de l'assurance :12 328,75
Taxe foncière : 891,30€/an
Soit par mois : 74,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 742,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 813,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réparation des murs abîmés
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et mise à jour des installations électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec installations anciennes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 900(705 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:5 100
    Isolation toiture/combles: 85 m² × 60€/m² = 5100€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:7 500
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 750€ = 7500€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Payzac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 743 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 913 €/an
Calcul : 743 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 900 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 493 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 891 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 014
Revenus locatifs : +8 913
Charges déductibles : -66 014
Résultat foncier Année 1 : -57 101(Déficit de 57 101 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 701
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 114 €/an
Revenus locatifs : +8 913
Charges déductibles : -6 114
Résultat foncier Années 2+ : 2 799 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35701.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 91366 0194 734-57 10621 400 €35 706 €35 706 €
29 0915 9934 6093 098--32 607 €
39 2735 8634 4783 410--29 197 €
49 4595 7284 3443 730--25 467 €
59 6485 5894 2054 059--21 409 €
69 8415 4454 0614 395--17 013 €
710 0375 2963 9124 741--12 272 €
810 2385 1423 7585 096--7 176 €
910 4434 9833 5985 460--1 715 €
1010 6524 8183 4335 834---
1110 8654 6473 2636 218---
1211 0824 4713 0866 612---
1311 3044 2882 9047 016---
1411 5304 0992 7157 431---
1511 7613 9042 5197 857---
1611 9963 7012 3178 294---
1712 2363 4922 1088 743---
1812 4803 2761 8919 205---
1912 7303 0521 6689 678---
2012 9852 8201 43610 164---
2113 2442 5811 19610 664---
2213 5092 33394811 176---
2313 7792 07669211 703---
2414 0551 81142712 244---
2514 3361 53715212 799---
TOTAL285 486162 96568 453122 52221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 522
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 913 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 872 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 872-6 420+8 292
2+1 8720+1 872
3+1 8720+1 872
4+1 8720+1 872
5+1 8720+1 872
6+1 8720+1 872
7+1 8720+1 872
8+1 8720+1 872
9+1 8720+1 872
10+1 872+1 236+636
11+1 872+1 865+7
12+1 872+1 983-111
13+1 872+2 105-233
14+1 872+2 229-357
15+1 872+2 357-485
16+1 872+2 488-616
17+1 872+2 623-751
18+1 872+2 761-889
19+1 872+2 903-1 031
20+1 872+3 049-1 177
21+1 872+3 199-1 327
22+1 872+3 353-1 481
23+1 872+3 511-1 639
24+1 872+3 673-1 801
25+1 872+3 840-1 968
Total+46 800+36 756+10 044
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →