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Maison 3 pièces 85 m²

Bien expiré
VillePayzac (07)
Surface85m²
Coût Total140 900€
Loyer Annuel8 913€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 882,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 85 m² - Maison À Vendre

Sud ARDECHE 07 - Sud Ardèche (07) – À 10 min de Les Vans et Joyeuse – Maison de plain-pied avec terrasse et jardin

Dans un secteur calme et agréable, découvrez cette petite maison de plain-pied offrant un beau potentiel, idéale pour un pied-à-terre de vacances en Ardèche.

Elle se compose de trois pièces principales comprenant une cuisine, deux chambres ou une chambre et un salon selon vos besoins. Une pièce indépendante avec salle de bains complète l'ensemble et peut facilement faire office de chambre supplémentaire, studio d'appoint ou espace invités.

À l'avant, vous profitez d'une terrasse conviviale, tandis qu'à l'arrière, un jardin avec vue dominante apporte un cadre paisible et dégagé.

Le bien peut s'assimiler à un appartement en copropriété situé en rez-de-jardin, combinant les avantages d'une maison et la simplicité d'un appartement.

Des travaux sont à prévoir, laissant la possibilité de personnaliser le bien selon vos envies.

✅ Secteur calme ✅ Plain-pied ✅ Terrasse + jardin avec vue ✅ Idéal résidence secondaire ou investissement locatif saisonnier

À découvrir sans tarder ! A voir dans toutes les agences ORPI ou sur notre site : *** Référence agence : 10089 Référence annonce : DDQY-DEZ-MBY Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Payzac
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07230
Coordonnées : 44.451763, 4.147366
Total : 140 900€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 59 900€
Valeur du bien : 134 900€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 8.74€/m²/mois
Fourchette : 6.68€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 743€/mois
Loyer annuel estimé : 8913€/an
Fourchette totale : 567€ - 972€/mois
Fourchette annuelle : 6809€ - 11668€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 246,85 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :190 982 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-115 982€ (-60.7%)
Marge achat-revente :50 082€ (26.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :697,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 738,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 453,37€
Coût de l'assurance :12 328,75€
Taxe foncière : 891,30€/an
Soit par mois : 74,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 742,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 813,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réparation des murs abîmés
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et mise à jour des installations électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec installations anciennes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 900 €(705 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:5 100€
    Isolation toiture/combles: 85 m² × 60€/m² = 5100€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 750€ = 7500€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Payzac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 743 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 913 €/an
Calcul : 743 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 493 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 891 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 014 €
Revenus locatifs : +8 913 €
Charges déductibles : -66 014 €
Résultat foncier Année 1 : -57 101 €(Déficit de 57 101 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 701 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 114 €/an
Revenus locatifs : +8 913 €
Charges déductibles : -6 114 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 799 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35701.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 913 €66 019 €4 734 €-57 106 €21 400 €35 706 €35 706 €
29 091 €5 993 €4 609 €3 098 €--32 607 €
39 273 €5 863 €4 478 €3 410 €--29 197 €
49 459 €5 728 €4 344 €3 730 €--25 467 €
59 648 €5 589 €4 205 €4 059 €--21 409 €
69 841 €5 445 €4 061 €4 395 €--17 013 €
710 037 €5 296 €3 912 €4 741 €--12 272 €
810 238 €5 142 €3 758 €5 096 €--7 176 €
910 443 €4 983 €3 598 €5 460 €--1 715 €
1010 652 €4 818 €3 433 €5 834 €---
1110 865 €4 647 €3 263 €6 218 €---
1211 082 €4 471 €3 086 €6 612 €---
1311 304 €4 288 €2 904 €7 016 €---
1411 530 €4 099 €2 715 €7 431 €---
1511 761 €3 904 €2 519 €7 857 €---
1611 996 €3 701 €2 317 €8 294 €---
1712 236 €3 492 €2 108 €8 743 €---
1812 480 €3 276 €1 891 €9 205 €---
1912 730 €3 052 €1 668 €9 678 €---
2012 985 €2 820 €1 436 €10 164 €---
2113 244 €2 581 €1 196 €10 664 €---
2213 509 €2 333 €948 €11 176 €---
2313 779 €2 076 €692 €11 703 €---
2414 055 €1 811 €427 €12 244 €---
2514 336 €1 537 €152 €12 799 €---
TOTAL285 486 €162 965 €68 453 €122 522 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 522 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 913 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 872 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 872 €-6 420 €+8 292 €
2+1 872 €0 €+1 872 €
3+1 872 €0 €+1 872 €
4+1 872 €0 €+1 872 €
5+1 872 €0 €+1 872 €
6+1 872 €0 €+1 872 €
7+1 872 €0 €+1 872 €
8+1 872 €0 €+1 872 €
9+1 872 €0 €+1 872 €
10+1 872 €+1 236 €+636 €
11+1 872 €+1 865 €+7 €
12+1 872 €+1 983 €-111 €
13+1 872 €+2 105 €-233 €
14+1 872 €+2 229 €-357 €
15+1 872 €+2 357 €-485 €
16+1 872 €+2 488 €-616 €
17+1 872 €+2 623 €-751 €
18+1 872 €+2 761 €-889 €
19+1 872 €+2 903 €-1 031 €
20+1 872 €+3 049 €-1 177 €
21+1 872 €+3 199 €-1 327 €
22+1 872 €+3 353 €-1 481 €
23+1 872 €+3 511 €-1 639 €
24+1 872 €+3 673 €-1 801 €
25+1 872 €+3 840 €-1 968 €
Total+46 800 €+36 756 €+10 044 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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