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?? À Vendre Immeuble avec local commercial et appartement au cœur de Gacé ?? Exclusivité Cazin Immob

VilleGacé (61)
Surface118
Coût Total195 981
Loyer Annuel9 301
Rentabilité4.75%
Cashflow/mois-330
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 760 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 591,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 118 m², 5 pièces, 2 chambres, 44 m² de terrain, Cave, Chauffage électrique

À Vendre Immeuble avec local commercial et appartement au cœur de Gacé ?? Exclusivité Cazin Immobilier L'agence Cazin Immobilier vous propose cet immeuble idéalement situé au centre de Gacé, parfait pour un investissement locatif. Composition de l'immeuble : Un local commercial au rez-de-chaussée, idéal pour une activité de commerce de proximité, profession libérale etc... Un appartement spacieux de 89 m2 habitables à l’étage, comprenant 2 chambres, une cuisine, un salon et une salle de bains. Une cave accessible depuis l’extérieur Rentabilité attractive : Appartement estimé à 550 €/mois de loyer Local commercial estimé à 230 €/mois Un bien idéal pour investir dans une ville dynamique, avec toutes les commodités à proximité. Ne laissez pas passer cette opportunité ! Contactez dès maintenant l’agence Cazin Immobilier pour en savoir plus ou organiser une visite.

Ville : Gacé
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61230
Coordonnées : 48.794030, 0.297520
Total : 195 981
Prix d'acquisition : 69 760
Travaux : 120 640
Valeur du bien : 190 400
Frais de notaire : 5 581
Coût estimé : 5 581
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 775€/mois
Loyer annuel estimé : 9301€/an
Fourchette totale : 612€ - 982€/mois
Fourchette annuelle : 7344€ - 11781€/an
Rentabilité brute :4.75%
Fourchette de rentabilité :3.75% - 6.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :843,14 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 491
Prix d'achat :69 760
Décote à l'achat :-29 731 (-29.9%)
Marge achat-revente :-96 490€ (-97.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 981
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :970,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :57,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 027,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 213,34
Coût de l'assurance :17 148,34
Taxe foncière : 930,13€/an
Soit par mois : 77,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 775,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 105,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-330,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, incluant revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain, incluant peinture et joints
Quantité: 2 m²
Raison: État 4/5 visible - installations récentes mais nécessitant un léger rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, incluant tableau électrique et mise à la terre
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réfection plomberie
Réfection complète de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des installations
Quantité: 1 installation
Raison: État 1/5 sous-sol - signes d'humidité nécessitant une attention particulière

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :120 640(1 022 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:24 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 11500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€/fenêtre = 7200€ (pose incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:6 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine - Rénovation complète:41 000
    Rénovation cuisine complète: 15000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ = 20000€
  • Salon - Rénovation complète:22 000
    Rénovation salon complète: 10000€ + Électricité: 2000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:3 240
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ + Main d'œuvre: 360€ = 1800€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:200
    Peinture salle de bain: 2 m² × 100€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:9 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation: 4000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 5000€
  • Plomberie - Réfection plomberie:7 000
    Réfection plomberie: 1 installation: 3000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 4000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gacé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 775 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 301 €/an
Calcul : 775 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 579 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 981 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 686 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 930 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 120 640
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 128 835
Revenus locatifs : +9 301
Charges déductibles : -128 835
Résultat foncier Année 1 : -119 533(Déficit de 119 533 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 98 133
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 195 €/an
Revenus locatifs : +9 301
Charges déductibles : -8 195
Résultat foncier Années 2+ : 1 107 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 98133.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 760
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 344(65% de 69 760 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 649 €/an
Calcul : 45 344 € × 3,636% = 1 649
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 301128 8416 585-119 54021 400 €98 140 €98 140 €
29 4878 0266 4101 461--96 679 €
39 6777 8456 2291 832--94 847 €
49 8717 6586 0422 212--92 634 €
510 0687 4655 8482 603--90 031 €
610 2697 2645 6483 005--87 026 €
710 4757 0575 4413 418--83 608 €
810 6846 8435 2273 842--79 766 €
910 8986 6215 0054 277--75 490 €
1011 1166 3924 7764 724--70 765 €
1111 3386 1544 5385 184--65 581 €
1211 5655 9094 2935 656---
1311 7965 6554 0396 142---
1412 0325 3923 7766 640---
1512 2735 1203 5047 153---
1612 5184 8393 2237 679---
1712 7694 5482 9328 221---
1813 0244 2472 6318 777---
1913 2853 9352 3199 349---
2013 5503 6131 9979 937---
2113 8213 2801 66410 541---
2214 0982 9351 31911 162---
2314 3802 57996211 801---
2414 6672 21059312 458---
2514 9611 82821213 133---
TOTAL297 923256 25595 21341 66821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 41 668
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 301 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 953 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 953-6 420+8 373
2+1 9530+1 953
3+1 9530+1 953
4+1 9530+1 953
5+1 9530+1 953
6+1 9530+1 953
7+1 9530+1 953
8+1 9530+1 953
9+1 9530+1 953
10+1 9530+1 953
11+1 9530+1 953
12+1 953+1 697+256
13+1 953+1 842+111
14+1 953+1 992-39
15+1 953+2 146-193
16+1 953+2 304-351
17+1 953+2 466-513
18+1 953+2 633-680
19+1 953+2 805-852
20+1 953+2 981-1 028
21+1 953+3 162-1 209
22+1 953+3 349-1 396
23+1 953+3 540-1 587
24+1 953+3 737-1 784
25+1 953+3 940-1 987
Total+48 825+32 175+16 650
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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