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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChampigny-sur-Marne (94)
Surface80m²
Coût Total255 800€
Loyer Annuel16 669€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-377€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 437,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Belle vue, Digicode, Interphone

Dans le quartier calme et pavillonnaire de Coeuilly, au 3ème et dernier étage d'une copropriété fermée et sécurisée, nous vous présentons cet appartement familial de 4 pièces sur environ 80 m². Il vous offre : une entrée, un double séjour lumineux avec accès au balcon filant de 10 m² avec une vue dégagée, cuisine indépendante, deux chambres, salle de bains, sanitaires séparés. Une place de parking et une grande cave viennent compléter ce bien. (5.41 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 156 lots - dont 52 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3408.00 euros.

Ville : Champigny-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94500
Coordonnées : 48.812075, 2.556683
Total : 255 800€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 45 200€
Valeur du bien : 240 200€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 17.36€/m²/mois
Fourchette : 14.13€ - 21.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1389€/mois
Loyer annuel estimé : 16669€/an
Fourchette totale : 1131€ - 1707€/mois
Fourchette annuelle : 13568€ - 20478€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 130,3 €/m²
Basé sur :126 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :250 424 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :-55 424€ (-22.1%)
Marge achat-revente :-5 376€ (-2.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :255 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 268,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :74,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 342,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 684,39€
Coût de l'assurance :22 382,50€
Taxe foncière : 1 666,87€/an
Soit par mois : 138,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 284,00€/mois
Soit par an : 3 408,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 389,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 765,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-376,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement des revêtements
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du carrelage
Quantité: entrée complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 200 €(565 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:800€
    Rafraîchissement entrée: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champigny-sur-Marne (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 389 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 669 €/an
Calcul : 1 389 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 612 €/an
Base de calcul : Emprunt de 255 800 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 895 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 667 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 408 €/an
Calcul : 284 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 782 €
Revenus locatifs : +16 669 €
Charges déductibles : -59 782 €
Résultat foncier Année 1 : -43 114 €(Déficit de 43 114 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 714 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 582 €/an
Revenus locatifs : +16 669 €
Charges déductibles : -14 582 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 086 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21713.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 669 €59 790 €8 620 €-43 122 €21 400 €21 722 €21 722 €
217 002 €14 362 €8 392 €2 640 €--19 082 €
317 342 €14 125 €8 155 €3 217 €--15 865 €
417 689 €13 881 €7 911 €3 808 €--12 057 €
518 043 €13 628 €7 657 €4 415 €--7 642 €
618 404 €13 366 €7 395 €5 038 €--2 604 €
718 772 €13 095 €7 124 €5 677 €---
819 147 €12 814 €6 844 €6 333 €---
919 530 €12 524 €6 554 €7 006 €---
1019 921 €12 224 €6 254 €7 697 €---
1120 319 €11 913 €5 943 €8 406 €---
1220 725 €11 592 €5 622 €9 133 €---
1321 140 €11 260 €5 289 €9 880 €---
1421 563 €10 916 €4 945 €10 647 €---
1521 994 €10 560 €4 590 €11 434 €---
1622 434 €10 192 €4 221 €12 242 €---
1722 882 €9 811 €3 840 €13 072 €---
1823 340 €9 417 €3 446 €13 924 €---
1923 807 €9 009 €3 039 €14 798 €---
2024 283 €8 587 €2 617 €15 696 €---
2124 769 €8 150 €2 180 €16 618 €---
2225 264 €7 699 €1 728 €17 566 €---
2325 769 €7 231 €1 261 €18 538 €---
2426 285 €6 748 €778 €19 537 €---
2526 810 €6 248 €277 €20 563 €---
TOTAL533 902 €319 139 €124 684 €214 763 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 763 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 669 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 500 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 500 €-6 420 €+9 920 €
2+3 500 €0 €+3 500 €
3+3 500 €0 €+3 500 €
4+3 500 €0 €+3 500 €
5+3 500 €0 €+3 500 €
6+3 500 €0 €+3 500 €
7+3 500 €+922 €+2 578 €
8+3 500 €+1 900 €+1 600 €
9+3 500 €+2 102 €+1 398 €
10+3 500 €+2 309 €+1 191 €
11+3 500 €+2 522 €+978 €
12+3 500 €+2 740 €+760 €
13+3 500 €+2 964 €+536 €
14+3 500 €+3 194 €+306 €
15+3 500 €+3 430 €+70 €
16+3 500 €+3 673 €-173 €
17+3 500 €+3 922 €-422 €
18+3 500 €+4 177 €-677 €
19+3 500 €+4 439 €-939 €
20+3 500 €+4 709 €-1 209 €
21+3 500 €+4 986 €-1 486 €
22+3 500 €+5 270 €-1 770 €
23+3 500 €+5 561 €-2 061 €
24+3 500 €+5 861 €-2 361 €
25+3 500 €+6 169 €-2 669 €
Total+87 500 €+64 429 €+23 071 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
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