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Détails du bien

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface46m²
Coût Total113 380€
Loyer Annuel8 607€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 652,17 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

T2

Situé au 2eme étage , ce studio T2 lumineux allie confort et praticité, idéal pour un investissement locatif ou un premier achat.

Points forts : • Très bon état et entièrement meublé • Belle vue et calme • Résidence avec laverie, salle de sport, accueil, garage et local vélo • Faibles charges • Airbnb possible

Pas de plafonnement de loyer !!

Mélissa COGNE – Foncia o6 62 83 55 42 – melissa.cogne@ foncia . fr

Visite 3D :

Emplacement pratique : proche de toutes commodités et transports.

« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Total : 113 380€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 31 300€
Valeur du bien : 107 300€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 15.59€/m²/mois
Fourchette : 12.59€ - 19.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8607€/an
Fourchette totale : 579€ - 889€/mois
Fourchette annuelle : 6947€ - 10664€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 163,93 €/m²
Basé sur :939 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 541 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-23 541€ (-23.6%)
Marge achat-revente :-13 839€ (-13.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :553,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,12€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 585,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 735,33€
Coût de l'assurance :9 637,30€
Taxe foncière : 860,73€/an
Soit par mois : 71,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 717,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 657,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :59,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 254 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de mise à jour et de mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état mais rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement de la peinture et vérification des installations électriques dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification des installations électriques
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 visible - usure visible nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité, y compris tableau électrique et mise à la terre
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: 1 installation
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 300 €(680 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 200€
    Peinture salle de bain: 1 salle de bain × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:800€
    Peinture chambre: 1 chambre × 800€ = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 1 salon × 800€ = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:2 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 2500€ = 2500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:1 500€
    Mise à jour plomberie: 1 installation × 1500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (aucun coefficient appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 607 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 660 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 380 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 861 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 206 €
Revenus locatifs : +8 607 €
Charges déductibles : -36 206 €
Résultat foncier Année 1 : -27 598 €(Déficit de 27 598 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 198 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 906 €/an
Revenus locatifs : +8 607 €
Charges déductibles : -4 906 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 702 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6198.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 607 €36 209 €3 663 €-27 602 €21 400 €6 202 €6 202 €
28 779 €4 810 €3 564 €3 969 €--2 233 €
38 955 €4 708 €3 462 €4 247 €---
49 134 €4 602 €3 356 €4 532 €---
59 317 €4 493 €3 247 €4 824 €---
69 503 €4 381 €3 134 €5 123 €---
79 693 €4 264 €3 018 €5 429 €---
89 887 €4 144 €2 897 €5 743 €---
910 085 €4 019 €2 773 €6 066 €---
1010 287 €3 891 €2 644 €6 396 €---
1110 492 €3 758 €2 512 €6 734 €---
1210 702 €3 621 €2 374 €7 081 €---
1310 916 €3 479 €2 233 €7 437 €---
1411 134 €3 333 €2 086 €7 802 €---
1511 357 €3 181 €1 935 €8 176 €---
1611 584 €3 025 €1 779 €8 559 €---
1711 816 €2 863 €1 617 €8 953 €---
1812 052 €2 696 €1 450 €9 356 €---
1912 293 €2 524 €1 278 €9 769 €---
2012 539 €2 346 €1 100 €10 193 €---
2112 790 €2 162 €916 €10 628 €---
2213 046 €1 972 €725 €11 074 €---
2313 307 €1 775 €529 €11 532 €---
2413 573 €1 572 €326 €12 001 €---
2513 844 €1 362 €116 €12 482 €---
TOTAL275 695 €115 191 €52 735 €160 504 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 504 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 607 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 808 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 808 €-6 420 €+8 228 €
2+1 808 €0 €+1 808 €
3+1 808 €+604 €+1 204 €
4+1 808 €+1 360 €+448 €
5+1 808 €+1 447 €+361 €
6+1 808 €+1 537 €+271 €
7+1 808 €+1 629 €+179 €
8+1 808 €+1 723 €+85 €
9+1 808 €+1 820 €-12 €
10+1 808 €+1 919 €-111 €
11+1 808 €+2 020 €-212 €
12+1 808 €+2 124 €-316 €
13+1 808 €+2 231 €-423 €
14+1 808 €+2 341 €-533 €
15+1 808 €+2 453 €-645 €
16+1 808 €+2 568 €-760 €
17+1 808 €+2 686 €-878 €
18+1 808 €+2 807 €-999 €
19+1 808 €+2 931 €-1 123 €
20+1 808 €+3 058 €-1 250 €
21+1 808 €+3 188 €-1 380 €
22+1 808 €+3 322 €-1 514 €
23+1 808 €+3 459 €-1 651 €
24+1 808 €+3 600 €-1 792 €
25+1 808 €+3 745 €-1 937 €
Total+45 200 €+48 151 €+-2 951 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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