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Appartement 3 pièces 55 m²

Bien expiré
VilleReims (51)
Surface55m²
Coût Total136 558€
Loyer Annuel7 659€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 850 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 615,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 55 m²

Idéal investisseurs, pros de la rénovation ou esprits créatifs ! Situé secteur Europe, découvrez cet appartement de 54,85 m2 offrant un terrain de jeu idéal pour laisser libre cours à votre imagination. Actuellement configuré en 3 pièces, ce bien traversant possède : un salon lumineux à réinventer pour vos moments de détente. Deux chambres confortables, une cuisine indépendante , une salle de bain et un WC. Entièrement à rénover sauf (chaudière et électricité ), du sol au plafond, vous repartez de zéro pour maximiser le potentiel de chaque mètre carré. Un balcon et une cave viennent compléter ce bien.

Surface : 55 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 80

Consommation énergie primaire : 274 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 265 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 390 € et 1 920 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.249150, 4.065327
Total : 136 558€
Prix d'acquisition : 88 850€
Travaux : 40 600€
Valeur du bien : 129 450€
Frais de notaire : 7 108€
Coût estimé : 7 108€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 638€/mois
Loyer annuel estimé : 7659€/an
Fourchette totale : 494€ - 824€/mois
Fourchette annuelle : 5932€ - 9890€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 7.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 736,12 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 486 €
Prix d'achat :88 850 €
Décote à l'achat :-6 636€ (-7.0%)
Marge achat-revente :-41 072€ (-43.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 558€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :666,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 706,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 515,88€
Coût de l'assurance :11 948,83€
Taxe foncière : 765,94€/an
Soit par mois : 63,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 638,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 770,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 55 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - sols en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - sol en mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans toutes les pièces
Quantité: 55 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état dans toutes les pièces

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 600 €(738 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Second œuvre:2 200€
    Peinture: 55 m² × 40€/m² = 2200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix ont été adaptés pour la région avec un coefficient de 0.9.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 638 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 659 €/an
Calcul : 638 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 408 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 558 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 766 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 252 €
Revenus locatifs : +7 659 €
Charges déductibles : -46 252 €
Résultat foncier Année 1 : -38 592 €(Déficit de 38 592 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 192 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 652 €/an
Revenus locatifs : +7 659 €
Charges déductibles : -5 652 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 008 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17192.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 850 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 753 €(65% de 88 850 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 100 €/an
Calcul : 57 753 € × 3,636% = 2 100 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 659 €46 256 €4 412 €-38 596 €21 400 €17 196 €17 196 €
27 813 €5 537 €4 293 €2 276 €--14 921 €
37 969 €5 413 €4 170 €2 555 €--12 365 €
48 128 €5 286 €4 042 €2 842 €--9 523 €
58 291 €5 155 €3 911 €3 136 €--6 387 €
68 457 €5 019 €3 775 €3 438 €--2 950 €
78 626 €4 879 €3 635 €3 747 €---
88 798 €4 734 €3 490 €4 065 €---
98 974 €4 584 €3 340 €4 390 €---
109 154 €4 429 €3 185 €4 725 €---
119 337 €4 269 €3 025 €5 068 €---
129 523 €4 104 €2 860 €5 420 €---
139 714 €3 933 €2 689 €5 781 €---
149 908 €3 757 €2 513 €6 152 €---
1510 106 €3 574 €2 331 €6 532 €---
1610 309 €3 386 €2 142 €6 922 €---
1710 515 €3 192 €1 948 €7 323 €---
1810 725 €2 991 €1 747 €7 734 €---
1910 939 €2 783 €1 539 €8 157 €---
2011 158 €2 568 €1 324 €8 590 €---
2111 381 €2 347 €1 103 €9 035 €---
2211 609 €2 118 €874 €9 491 €---
2311 841 €1 881 €637 €9 960 €---
2412 078 €1 636 €393 €10 442 €---
2512 320 €1 384 €140 €10 936 €---
TOTAL245 332 €135 213 €63 516 €110 119 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 119 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 659 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 608 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 608 €-6 420 €+8 028 €
2+1 608 €0 €+1 608 €
3+1 608 €0 €+1 608 €
4+1 608 €0 €+1 608 €
5+1 608 €0 €+1 608 €
6+1 608 €0 €+1 608 €
7+1 608 €+239 €+1 369 €
8+1 608 €+1 219 €+389 €
9+1 608 €+1 317 €+291 €
10+1 608 €+1 417 €+191 €
11+1 608 €+1 520 €+88 €
12+1 608 €+1 626 €-18 €
13+1 608 €+1 734 €-126 €
14+1 608 €+1 845 €-237 €
15+1 608 €+1 960 €-352 €
16+1 608 €+2 077 €-469 €
17+1 608 €+2 197 €-589 €
18+1 608 €+2 320 €-712 €
19+1 608 €+2 447 €-839 €
20+1 608 €+2 577 €-969 €
21+1 608 €+2 710 €-1 102 €
22+1 608 €+2 847 €-1 239 €
23+1 608 €+2 988 €-1 380 €
24+1 608 €+3 132 €-1 524 €
25+1 608 €+3 281 €-1 673 €
Total+40 200 €+33 036 €+7 164 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 143 jours
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