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Maison à vendre

VilleBout-du-Pont-de-Larn (81)
Surface152m²
Coût Total215 904€
Loyer Annuel12 859€
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 152 000 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 36 m²), 4 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Terrasse, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Spacieuse maison de village entièrement rénovée avec garage et jardin.

Rez de chaussée : séjour double traversant, cuisine indépendante équipée (neuve), accès à une très agréable terrasse avec son barbecue et son jardin clos, garage 1 voiture

1er étage : un large palier dessert 4 chambres avec rangements, SDB avec double vasque et douche neuve, baignoire

Chauffage central au gaz de ville, menuiseries doubles vitrage...

Vous l'avez compris dans ce bien il ne vous reste plus qu'à déposer vos valises...

Besoin de renseignements ? Contactez-moi une visite s'impose...

Honoraires à la charge du vendeur. DPE en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller We Invest France : Sandrine Mouret Agent commercial (Entrepreneur individuel à responsabilité limitée) RSAC 390 854 677 CASTRES. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Bout-du-Pont-de-Larn
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81660
Coordonnées : 43.504231, 2.430592
Total : 215 904€
Prix d'acquisition : 152 000€
Travaux : 51 744€
Valeur du bien : 203 744€
Frais de notaire : 12 160€
Coût estimé : 12 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 7.05€/m²/mois
Fourchette : 5.30€ - 9.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1072€/mois
Loyer annuel estimé : 12859€/an
Fourchette totale : 806€ - 1424€/mois
Fourchette annuelle : 9676€ - 17089€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 355,13 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :205 980 €
Prix d'achat :152 000 €
Décote à l'achat :-53 980€ (-26.2%)
Marge achat-revente :-9 924€ (-4.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 904€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 069,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :62,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 132,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 892,52€
Coût de l'assurance :18 891,60€
Taxe foncière : 1 285,88€/an
Soit par mois : 107,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 071,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 239,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-167,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 152 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur DPE, estimé à 1 fenêtre par 8 m²
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger optionnel
AutresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 744 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 444€
    Isolation toiture/combles: 152 m² × 72€/m² = 10944€, Main d'œuvre: 500€
  • Pompe à chaleur air/eau:13 600€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13600€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Fenêtres double vitrage:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€, Main d'œuvre: inclus
  • Rénovation salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 7500€, Main d'œuvre: inclus
  • Parquet flottant:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: inclus
  • Peinture chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Peinture cuisine:400€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: inclus
  • Peinture entrée:200€
    Peinture murs et plafonds entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bout-du-Pont-de-Larn (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 072 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 859 €/an
Calcul : 1 072 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 247 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 904 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 756 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 286 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 744 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 033 €
Revenus locatifs : +12 859 €
Charges déductibles : -61 033 €
Résultat foncier Année 1 : -48 174 €(Déficit de 48 174 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 774 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 289 €/an
Revenus locatifs : +12 859 €
Charges déductibles : -9 289 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 570 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26774.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 152 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 98 800 €(65% de 152 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 593 €/an
Calcul : 98 800 € × 3,636% = 3 593 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 859 €61 040 €7 254 €-48 181 €21 400 €26 781 €26 781 €
213 116 €9 103 €7 062 €4 013 €--22 768 €
313 378 €8 904 €6 862 €4 474 €--18 294 €
413 646 €8 698 €6 656 €4 948 €--13 346 €
513 919 €8 485 €6 443 €5 434 €--7 912 €
614 197 €8 264 €6 222 €5 933 €--1 979 €
714 481 €8 036 €5 994 €6 445 €---
814 771 €7 800 €5 758 €6 971 €---
915 066 €7 555 €5 514 €7 511 €---
1015 367 €7 303 €5 261 €8 065 €---
1115 675 €7 041 €5 000 €8 634 €---
1215 988 €6 771 €4 729 €9 218 €---
1316 308 €6 491 €4 449 €9 817 €---
1416 634 €6 201 €4 160 €10 433 €---
1516 967 €5 902 €3 860 €11 065 €---
1617 306 €5 592 €3 550 €11 714 €---
1717 652 €5 271 €3 230 €12 381 €---
1818 005 €4 940 €2 898 €13 066 €---
1918 365 €4 597 €2 555 €13 769 €---
2018 733 €4 242 €2 200 €14 491 €---
2119 107 €3 875 €1 833 €15 233 €---
2219 490 €3 495 €1 453 €15 995 €---
2319 879 €3 102 €1 060 €16 778 €---
2420 277 €2 695 €654 €17 582 €---
2520 683 €2 275 €233 €18 408 €---
TOTAL411 870 €207 675 €104 893 €204 195 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 195 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 859 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 700 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 700 €-6 420 €+9 120 €
2+2 700 €0 €+2 700 €
3+2 700 €0 €+2 700 €
4+2 700 €0 €+2 700 €
5+2 700 €0 €+2 700 €
6+2 700 €0 €+2 700 €
7+2 700 €+1 340 €+1 360 €
8+2 700 €+2 091 €+609 €
9+2 700 €+2 253 €+447 €
10+2 700 €+2 419 €+281 €
11+2 700 €+2 590 €+110 €
12+2 700 €+2 765 €-65 €
13+2 700 €+2 945 €-245 €
14+2 700 €+3 130 €-430 €
15+2 700 €+3 320 €-620 €
16+2 700 €+3 514 €-814 €
17+2 700 €+3 714 €-1 014 €
18+2 700 €+3 920 €-1 220 €
19+2 700 €+4 131 €-1 431 €
20+2 700 €+4 347 €-1 647 €
21+2 700 €+4 570 €-1 870 €
22+2 700 €+4 798 €-2 098 €
23+2 700 €+5 033 €-2 333 €
24+2 700 €+5 274 €-2 574 €
25+2 700 €+5 522 €-2 822 €
Total+67 500 €+61 259 €+6 241 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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