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Achat : Appartement Boulogne-sur-Mer (62200)

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface66m²
Coût Total147 880€
Loyer Annuel7 760€
Rentabilité5.25%
Cashflow/mois-192€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 454,55 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 66 m², 3 pièces, 1 chambre, 1 balcon, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

Boulogne sur Mer Appartement Parc de la Liane

Appartement de type T2 idéalement situé au 1er étage, offrant un agencement fonctionnel et de beaux espaces.

Il se compose d’une entrée, d’un séjour/salon lumineux d'une surface de 30 m², avec accès direct ...

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.725430, 1.604680
Total : 147 880€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 44 200€
Valeur du bien : 140 200€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 647€/mois
Loyer annuel estimé : 7760€/an
Fourchette totale : 519€ - 805€/mois
Fourchette annuelle : 6231€ - 9664€/an
Rentabilité brute :5.25%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 6.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :730,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :43,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 773,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 371,73€
Coût de l'assurance :12 939,50€
Taxe foncière : 775,99€/an
Soit par mois : 64,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 646,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 838,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-191,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage)
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 200 €(670 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 647 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 760 €/an
Calcul : 647 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 935 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 880 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 776 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 428 €
Revenus locatifs : +7 760 €
Charges déductibles : -50 428 €
Résultat foncier Année 1 : -42 668 €(Déficit de 42 668 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 268 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 228 €/an
Revenus locatifs : +7 760 €
Charges déductibles : -6 228 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 532 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21268.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 760 €50 433 €4 939 €-42 673 €21 400 €21 273 €21 273 €
27 915 €6 101 €4 808 €1 814 €--19 459 €
38 073 €5 965 €4 672 €2 108 €--17 351 €
48 235 €5 825 €4 531 €2 410 €--14 941 €
58 400 €5 679 €4 386 €2 720 €--12 221 €
68 568 €5 529 €4 235 €3 039 €--9 182 €
78 739 €5 373 €4 079 €3 366 €--5 816 €
88 914 €5 212 €3 918 €3 702 €--2 114 €
99 092 €5 045 €3 752 €4 047 €---
109 274 €4 873 €3 580 €4 401 €---
119 459 €4 695 €3 401 €4 764 €---
129 648 €4 511 €3 217 €5 138 €---
139 841 €4 320 €3 027 €5 521 €---
1410 038 €4 123 €2 829 €5 915 €---
1510 239 €3 919 €2 625 €6 320 €---
1610 444 €3 708 €2 414 €6 736 €---
1710 653 €3 490 €2 196 €7 163 €---
1810 866 €3 264 €1 971 €7 602 €---
1911 083 €3 031 €1 737 €8 052 €---
2011 305 €2 789 €1 496 €8 515 €---
2111 531 €2 540 €1 246 €8 991 €---
2211 761 €2 281 €988 €9 480 €---
2311 997 €2 014 €721 €9 982 €---
2412 237 €1 738 €444 €10 499 €---
2512 481 €1 452 €158 €11 029 €---
TOTAL248 552 €147 911 €71 372 €100 641 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 641 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 760 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 630 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 630 €-6 420 €+8 050 €
2+1 630 €0 €+1 630 €
3+1 630 €0 €+1 630 €
4+1 630 €0 €+1 630 €
5+1 630 €0 €+1 630 €
6+1 630 €0 €+1 630 €
7+1 630 €0 €+1 630 €
8+1 630 €0 €+1 630 €
9+1 630 €+580 €+1 050 €
10+1 630 €+1 320 €+310 €
11+1 630 €+1 429 €+201 €
12+1 630 €+1 541 €+89 €
13+1 630 €+1 656 €-26 €
14+1 630 €+1 775 €-145 €
15+1 630 €+1 896 €-266 €
16+1 630 €+2 021 €-391 €
17+1 630 €+2 149 €-519 €
18+1 630 €+2 280 €-650 €
19+1 630 €+2 416 €-786 €
20+1 630 €+2 555 €-925 €
21+1 630 €+2 697 €-1 067 €
22+1 630 €+2 844 €-1 214 €
23+1 630 €+2 995 €-1 365 €
24+1 630 €+3 150 €-1 520 €
25+1 630 €+3 309 €-1 679 €
Total+40 750 €+30 192 €+10 558 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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