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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLouvres (95)
Surface102m²
Coût Total275 940€
Loyer Annuel19 455€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois+12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 238 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 2 333,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 16,28 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon

LOUVRES : Appartement type F5, comprenant : Entrée, salon/séjour donnant sur balcon, cuisine fermée et aménagée, 4 chambres, 2 salles d'eau et un wc. Ce bien dispoe également d'une place de parking et d'une cave. Il est déalement situé proche du centre ville, des écoles et de la gare. (mandat en délégation). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Louvres
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95380
Coordonnées : 49.040215, 2.497215
Total : 275 940€
Prix d'acquisition : 238 000€
Travaux : 18 900€
Valeur du bien : 256 900€
Frais de notaire : 19 040€
Coût estimé : 19 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 15.89€/m²/mois
Fourchette : 12.95€ - 19.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1621€/mois
Loyer annuel estimé : 19455€/an
Fourchette totale : 1321€ - 1990€/mois
Fourchette annuelle : 15850€ - 23881€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 481,13 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :355 075 €
Prix d'achat :238 000 €
Décote à l'achat :-117 075€ (-33.0%)
Marge achat-revente :79 135€ (22.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :275 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 366,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :80,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 447,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 059,77€
Coût de l'assurance :24 144,75€
Taxe foncière : 1 945,54€/an
Soit par mois : 162,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 621,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 609,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine, peinture et vérification des équipements.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 5/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement recommandé.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain, peinture et vérification des équipements.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 5/5 assumé pour la salle de bain - rafraîchissement recommandé.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 900 €(185 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds 48 m²: 50€/m² × 48 = 2400€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 60€/m² × 25 = 1500€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Louvres (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 455 €/an
Calcul : 1 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 263 €/an
Base de calcul : Emprunt de 275 940 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 966 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 946 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 074 €
Revenus locatifs : +19 455 €
Charges déductibles : -31 074 €
Résultat foncier Année 1 : -11 619 €(Déficit de 11 619 €)
Imputable sur revenu global : 11 619 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 174 €/an
Revenus locatifs : +19 455 €
Charges déductibles : -12 174 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 281 €/an
Prix d'achat du bien : 238 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 154 700 €(65% de 238 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 625 €/an
Calcul : 154 700 € × 3,636% = 5 625 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 455 €31 083 €9 272 €-11 627 €11 627 €--
219 845 €11 937 €9 025 €7 908 €---
320 241 €11 682 €8 771 €8 559 €---
420 646 €11 419 €8 507 €9 228 €---
521 059 €11 146 €8 235 €9 913 €---
621 480 €10 864 €7 953 €10 616 €---
721 910 €10 572 €7 661 €11 338 €---
822 348 €10 270 €7 359 €12 078 €---
922 795 €9 958 €7 047 €12 837 €---
1023 251 €9 635 €6 724 €13 616 €---
1123 716 €9 301 €6 390 €14 415 €---
1224 190 €8 955 €6 044 €15 235 €---
1324 674 €8 598 €5 686 €16 076 €---
1425 168 €8 228 €5 316 €16 940 €---
1525 671 €7 845 €4 934 €17 826 €---
1626 184 €7 449 €4 538 €18 735 €---
1726 708 €7 039 €4 128 €19 669 €---
1827 242 €6 615 €3 704 €20 627 €---
1927 787 €6 177 €3 266 €21 610 €---
2028 343 €5 723 €2 812 €22 619 €---
2128 910 €5 254 €2 343 €23 656 €---
2229 488 €4 769 €1 857 €24 719 €---
2330 078 €4 266 €1 355 €25 811 €---
2430 679 €3 747 €836 €26 932 €---
2531 293 €3 209 €298 €28 083 €---
TOTAL623 163 €225 743 €134 060 €397 420 €11 627 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 488 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 397 420 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 455 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 086 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 086 €-3 488 €+7 574 €
2+4 086 €+2 372 €+1 714 €
3+4 086 €+2 568 €+1 518 €
4+4 086 €+2 768 €+1 318 €
5+4 086 €+2 974 €+1 112 €
6+4 086 €+3 185 €+901 €
7+4 086 €+3 401 €+685 €
8+4 086 €+3 623 €+463 €
9+4 086 €+3 851 €+235 €
10+4 086 €+4 085 €+1 €
11+4 086 €+4 324 €-238 €
12+4 086 €+4 571 €-485 €
13+4 086 €+4 823 €-737 €
14+4 086 €+5 082 €-996 €
15+4 086 €+5 348 €-1 262 €
16+4 086 €+5 621 €-1 535 €
17+4 086 €+5 901 €-1 815 €
18+4 086 €+6 188 €-2 102 €
19+4 086 €+6 483 €-2 397 €
20+4 086 €+6 786 €-2 700 €
21+4 086 €+7 097 €-3 011 €
22+4 086 €+7 416 €-3 330 €
23+4 086 €+7 743 €-3 657 €
24+4 086 €+8 080 €-3 994 €
25+4 086 €+8 425 €-4 339 €
Total+102 150 €+119 226 €+-17 076 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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