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Appartement à vendre

VilleMeudon (92)
Surface94
Coût Total335 960
Loyer Annuel24 640
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois-386
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 275 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 2 925,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/10 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salle à manger (total 13,6 m²), 3 chambres, Exposition sud, Gardien, Interphone, Non meublé

iad France - Valérie Tiersoone vous propose: À Meudon-la-Forêt dans la très recherchée résidence « Le Lac », venez découvrir ce vaste appartement familial de 5 pièces, situé en étage intermédiaire et offrant un beau potentiel. • Double séjour traversant baigné de lumière, prolongé par une loggia exposée plein sud, possibilité de créer une 4ème chambre • Cuisine séparée avec cellier attenant • Deux grandes chambres dont une avec dressing et une chambre supplémentaire pouvant servir de bureau • Une salle de bains et une salle d'eau : chacun son rythme le matin ! • Travaux de rénovation à prévoir, idéal pour façonner un intérieur à votre image

La résidence bénéficie d'un grand parc arboré, parfait pour les moments de détente, ainsi que d'un parking extérieur privatif à la résidence sans place attribuée.

Un bien rare dans un secteur très recherché de Meudon-la-Forêt, à proximité des commodités, des transports et des espaces verts.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 1006 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 431 euros par mois (soit 5172 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 221 et classe CLIMAT E indice 59. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Valérie Tiersoone mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Nanterre sous le numéro 799079488, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92360
Coordonnées : 48.785336, 2.229898
Total : 335 960
Prix d'acquisition : 275 000
Travaux : 38 960
Valeur du bien : 313 960
Frais de notaire : 22 000
Coût estimé : 22 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 2053€/mois
Loyer annuel estimé : 24640€/an
Fourchette totale : 1592€ - 2648€/mois
Fourchette annuelle : 19108€ - 31772€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 327,38 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :312 774
Prix d'achat :275 000
Décote à l'achat :-37 774 (-12.1%)
Marge achat-revente :-23 186€ (-7.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :335 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 665,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :137,18€/mois
Taux d'assurance : 0.49% par an
Total mensualité : 1 802,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 756,72
Coût de l'assurance :41 155,10
Taxe foncière : 2 463,95€/an
Soit par mois : 205,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 431,00€/mois
Soit par an : 5 172,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 053,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 439,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-385,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations pour rafraîchir la cuisine moderne
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - légère usure nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale, peinture légèrement écaillée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, légère mise à jour nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 960(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:7 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7500€ = 7500€ (installation incluse)
  • Cuisine:1 500
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 1500€ = 1500€ (peinture et réparations incluses)
  • Salon:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 160
    Peinture chambres: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Meudon). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour le marché local.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 053 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 640 €/an
Calcul : 2 053 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 311 €/an
Base de calcul : Emprunt de 335 960 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 646 €/an
Calcul : 137 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 464 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 172 €/an
Calcul : 431 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 553
Revenus locatifs : +24 640
Charges déductibles : -59 553
Résultat foncier Année 1 : -34 913(Déficit de 34 913 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 513
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 593 €/an
Revenus locatifs : +24 640
Charges déductibles : -20 593
Résultat foncier Années 2+ : 4 047 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13513.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 275 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 178 750(65% de 275 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 500 €/an
Calcul : 178 750 € × 3,636% = 6 500
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 64059 56411 322-34 92421 400 €13 524 €13 524 €
225 13220 30411 0214 829--8 696 €
325 63519 99310 7115 642--3 054 €
426 14819 67210 3896 476---
526 67119 33910 0577 332---
627 20418 9959 7138 209---
727 74818 6399 3579 109---
828 30318 2718 98910 032---
928 86917 8908 60810 979---
1029 44617 4968 21311 951---
1130 03517 0887 80612 948---
1230 63616 6667 38413 970---
1331 24916 2296 94715 020---
1431 87415 7776 49516 096---
1532 51115 3106 02817 201---
1633 16214 8265 54418 335---
1733 82514 3265 04419 499---
1834 50113 8084 52620 693---
1935 19113 2733 99121 918---
2035 89512 7193 43723 176---
2136 61312 1452 86324 468---
2237 34511 5522 27025 793---
2338 09210 9391 65627 154---
2438 85410 3041 02128 551---
2539 6319 64736429 985---
TOTAL789 211434 771163 757354 44021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 354 440
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 640 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 174 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 174-6 420+11 594
2+5 1740+5 174
3+5 1740+5 174
4+5 174+1 027+4 147
5+5 174+2 199+2 975
6+5 174+2 463+2 711
7+5 174+2 733+2 441
8+5 174+3 010+2 164
9+5 174+3 294+1 880
10+5 174+3 585+1 589
11+5 174+3 884+1 290
12+5 174+4 191+983
13+5 174+4 506+668
14+5 174+4 829+345
15+5 174+5 160+14
16+5 174+5 501-327
17+5 174+5 850-676
18+5 174+6 208-1 034
19+5 174+6 576-1 402
20+5 174+6 953-1 779
21+5 174+7 340-2 166
22+5 174+7 738-2 564
23+5 174+8 146-2 972
24+5 174+8 565-3 391
25+5 174+8 995-3 821
Total+129 350+106 332+23 018
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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