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Maison 7 pièces 140 m²

Bien expiré
VillePlélauff (22)
Surface140m²
Coût Total162 648€
Loyer Annuel11 596€
Rentabilité7.13%
Cashflow/mois+30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 600 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 654,29 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Une maison de bourg de 4 chambres, idéalement située au bord du canal, à deux pas du centre de Gouarec

A42541MCW22 - Il s'agit d'une superbe maison de bourg (anciennement deux propriétés) , idéalement située au cœur de la Bretagne, offrant une vue sur le canal de Nantes-à-Brest et à proximité du célèbre lac de Guerlédan ainsi que de l'abbaye de Bon Repos.

Comme on peut le voir sur les photos, des travaux de rafraîchissement et de mise au goût du jour sont à prévoir, mais ce sera une propriété magnifique entre de bonnes mains.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A42541MCW22 Date de réalisation du diagnostic : 24/03/2023 Prix hors honoraires : 85 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 320 € et 4 492 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Plélauff
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22570
Coordonnées : 48.195780, -3.198141
Total : 162 648€
Prix d'acquisition : 91 600€
Travaux : 63 720€
Valeur du bien : 155 320€
Frais de notaire : 7 328€
Coût estimé : 7 328€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 6.90€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 8.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 966€/mois
Loyer annuel estimé : 11596€/an
Fourchette totale : 749€ - 1246€/mois
Fourchette annuelle : 8992€ - 14955€/an
Rentabilité brute :7.13%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 648€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :793,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :46,08€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 839,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 392,87€
Coût de l'assurance :13 825,08€
Taxe foncière : 1 159,62€/an
Soit par mois : 96,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 966,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 936,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :30,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 140 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et finitions
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans la salle à manger
Quantité: 2 salles à manger (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement usés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 720 €(455 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400€
    Isolation toiture/combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (pose incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 600€
    Rénovation chambres: 60 m² × 160€/m² = 9600€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
  • Cuisine - Rafraîchissement important:7 000€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 700€ = 7000€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:1 620€
    Peinture salle à manger: 27 m² × 60€/m² = 1620€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Plélauff (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 966 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 596 €/an
Calcul : 966 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 234 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 648 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 553 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 160 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 666 €
Revenus locatifs : +11 596 €
Charges déductibles : -70 666 €
Résultat foncier Année 1 : -59 070 €(Déficit de 59 070 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 670 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 946 €/an
Revenus locatifs : +11 596 €
Charges déductibles : -6 946 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 650 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37669.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 540 €(65% de 91 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 165 €/an
Calcul : 59 540 € × 3,636% = 2 165 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 596 €70 671 €5 239 €-59 075 €21 400 €37 675 €37 675 €
211 828 €6 810 €5 097 €5 019 €--32 657 €
312 065 €6 663 €4 951 €5 402 €--27 255 €
412 306 €6 512 €4 799 €5 794 €--21 461 €
512 552 €6 356 €4 643 €6 196 €--15 265 €
612 803 €6 194 €4 482 €6 609 €--8 656 €
713 059 €6 027 €4 315 €7 032 €--1 624 €
813 320 €5 855 €4 143 €7 465 €---
913 587 €5 677 €3 964 €7 910 €---
1013 859 €5 493 €3 781 €8 365 €---
1114 136 €5 303 €3 591 €8 832 €---
1214 418 €5 107 €3 394 €9 311 €---
1314 707 €4 904 €3 192 €9 803 €---
1415 001 €4 695 €2 982 €10 306 €---
1515 301 €4 478 €2 766 €10 823 €---
1615 607 €4 255 €2 542 €11 352 €---
1715 919 €4 024 €2 311 €11 895 €---
1816 237 €3 785 €2 073 €12 452 €---
1916 562 €3 539 €1 826 €13 024 €---
2016 893 €3 284 €1 571 €13 609 €---
2117 231 €3 021 €1 308 €14 210 €---
2217 576 €2 749 €1 037 €14 827 €---
2317 928 €2 468 €756 €15 459 €---
2418 286 €2 178 €466 €16 108 €---
2518 652 €1 879 €166 €16 773 €---
TOTAL371 430 €181 928 €75 393 €189 502 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 502 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 596 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 435 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 435 €-6 420 €+8 855 €
2+2 435 €0 €+2 435 €
3+2 435 €0 €+2 435 €
4+2 435 €0 €+2 435 €
5+2 435 €0 €+2 435 €
6+2 435 €0 €+2 435 €
7+2 435 €0 €+2 435 €
8+2 435 €+1 752 €+683 €
9+2 435 €+2 373 €+62 €
10+2 435 €+2 510 €-75 €
11+2 435 €+2 650 €-215 €
12+2 435 €+2 793 €-358 €
13+2 435 €+2 941 €-506 €
14+2 435 €+3 092 €-657 €
15+2 435 €+3 247 €-812 €
16+2 435 €+3 406 €-971 €
17+2 435 €+3 569 €-1 134 €
18+2 435 €+3 736 €-1 301 €
19+2 435 €+3 907 €-1 472 €
20+2 435 €+4 083 €-1 648 €
21+2 435 €+4 263 €-1 828 €
22+2 435 €+4 448 €-2 013 €
23+2 435 €+4 638 €-2 203 €
24+2 435 €+4 832 €-2 397 €
25+2 435 €+5 032 €-2 597 €
Total+60 875 €+56 850 €+4 025 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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