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Appartement 2 pièces 45 m²

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface45m²
Coût Total72 820€
Loyer Annuel6 009€
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois+33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 44 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 977,78 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

CENTRE VILLE / JACQUARD / CARNOT A proximité du tram et des écoles F2 dans petite copro de 1900, au 1er étage, expo sud /est. Entièrement à refaire , idéal 1er achat ou locatif. Idéal défiscalisation. Bon rapport possible. Faibles charges. A voir ! Copropriété de 16 lots - dont 16 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 400.00 euros.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.430905, 4.368015
Total : 72 820€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 25 300€
Valeur du bien : 69 300€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 501€/mois
Loyer annuel estimé : 6009€/an
Fourchette totale : 379€ - 662€/mois
Fourchette annuelle : 4548€ - 7940€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 10.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :363,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :21,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 384,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 195,05€
Coût de l'assurance :6 371,75€
Taxe foncière : 600,95€/an
Soit par mois : 50,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 33,33€/mois
Soit par an : 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 500,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 468,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :32,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 1 salon (environ 13 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 300 €(562 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète milieu de gamme × 6000€ = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Pose revêtement sol (parquet flottant): 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 880€
  • Chambres - Peinture:1 100€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 50€/m² = 1100€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:4 500€
    Rénovation complète salon: 13 m² × 300€/m² = 3900€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 501 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 009 €/an
Calcul : 501 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 495 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 820 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 255 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 601 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 051 €
Revenus locatifs : +6 009 €
Charges déductibles : -29 051 €
Résultat foncier Année 1 : -23 041 €(Déficit de 23 041 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 641 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 751 €/an
Revenus locatifs : +6 009 €
Charges déductibles : -3 751 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 259 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1641.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 009 €29 053 €2 497 €-23 044 €21 400 €1 644 €1 644 €
26 130 €3 688 €2 432 €2 442 €---
36 252 €3 620 €2 364 €2 633 €---
46 377 €3 549 €2 293 €2 828 €---
56 505 €3 476 €2 220 €3 029 €---
66 635 €3 401 €2 145 €3 234 €---
76 768 €3 323 €2 067 €3 445 €---
86 903 €3 242 €1 986 €3 661 €---
97 041 €3 158 €1 902 €3 883 €---
107 182 €3 071 €1 816 €4 110 €---
117 326 €2 982 €1 726 €4 344 €---
127 472 €2 889 €1 633 €4 583 €---
137 621 €2 793 €1 537 €4 829 €---
147 774 €2 693 €1 437 €5 081 €---
157 929 €2 590 €1 334 €5 339 €---
168 088 €2 483 €1 227 €5 605 €---
178 250 €2 373 €1 117 €5 877 €---
188 415 €2 258 €1 003 €6 156 €---
198 583 €2 140 €884 €6 443 €---
208 755 €2 017 €762 €6 737 €---
218 930 €1 891 €635 €7 039 €---
229 108 €1 759 €503 €7 349 €---
239 291 €1 623 €367 €7 667 €---
249 476 €1 482 €227 €7 994 €---
259 666 €1 337 €81 €8 329 €---
TOTAL192 485 €92 890 €36 195 €99 595 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 595 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 009 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 262 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 262 €-6 420 €+7 682 €
2+1 262 €+240 €+1 022 €
3+1 262 €+790 €+472 €
4+1 262 €+848 €+414 €
5+1 262 €+909 €+353 €
6+1 262 €+970 €+292 €
7+1 262 €+1 033 €+229 €
8+1 262 €+1 098 €+164 €
9+1 262 €+1 165 €+97 €
10+1 262 €+1 233 €+29 €
11+1 262 €+1 303 €-41 €
12+1 262 €+1 375 €-113 €
13+1 262 €+1 449 €-187 €
14+1 262 €+1 524 €-262 €
15+1 262 €+1 602 €-340 €
16+1 262 €+1 681 €-419 €
17+1 262 €+1 763 €-501 €
18+1 262 €+1 847 €-585 €
19+1 262 €+1 933 €-671 €
20+1 262 €+2 021 €-759 €
21+1 262 €+2 112 €-850 €
22+1 262 €+2 205 €-943 €
23+1 262 €+2 300 €-1 038 €
24+1 262 €+2 398 €-1 136 €
25+1 262 €+2 499 €-1 237 €
Total+31 550 €+29 878 €+1 672 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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