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Appartement à vendre

VilleEaubonne (95)
Surface77m²
Coût Total187 620€
Loyer Annuel16 100€
Rentabilité8.58%
Cashflow/mois+198€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 500 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 2 240,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Balcon, Pas de cave

Spécial investisseur dans résidence dont le ravalement a été voté et payé, centre ville, appartement situé au 1er étage : entrée, cuisine, séjour double, 2 chambres, SdE, Wc, balcon. en annexe 1 cave et 1 boxe. Vendu loué : 1 257 euros Cc. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Eaubonne
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95600
Coordonnées : 48.989227, 2.276973
Total : 187 620€
Prix d'acquisition : 172 500€
Travaux : 1 320€
Valeur du bien : 173 820€
Frais de notaire : 13 800€
Coût estimé : 13 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 17.42€/m²/mois
Fourchette : 14.45€ - 21.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1342€/mois
Loyer annuel estimé : 16100€/an
Fourchette totale : 1113€ - 1618€/mois
Fourchette annuelle : 13353€ - 19412€/an
Rentabilité brute :8.58%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 10.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 233,16 €/m²
Basé sur :164 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :248 953 €
Prix d'achat :172 500 €
Décote à l'achat :-76 453€ (-30.7%)
Marge achat-revente :61 333€ (24.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :934,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :75,05€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 009,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 653,89€
Coût de l'assurance :22 514,40€
Taxe foncière : 1 609,97€/an
Soit par mois : 134,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 341,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 143,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :198,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire, cuisine en excellent état.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 5/5 visible sur photos - cuisine moderne et impeccable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire, salle de bain en bon état.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et éventuellement changement de la robinetterie dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - légère amélioration nécessaire dans les chambres
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire, salon en bon état.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon spacieux et bien entretenu

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 320 €(17 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Cuisine:0€
    Aucune action nécessaire, cuisine en excellent état.
  • Salle de bain:0€
    Aucune action nécessaire, salle de bain en bon état.
  • Chambres:1 320€
    Peinture murs: 22 m² × 30€/m² = 660€, Changement robinetterie: 2 robinetteries × 150€ = 300€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon:0€
    Aucune action nécessaire, salon en bon état.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eaubonne (pas d'ajustement régional). Aucun travail nécessaire pour le chauffage, la cuisine et la salle de bain.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 342 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 100 €/an
Calcul : 1 342 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 391 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 620 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 901 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 610 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 222 €
Revenus locatifs : +16 100 €
Charges déductibles : -10 222 €
Résultat foncier Année 1 : 5 878 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 902 €/an
Revenus locatifs : +16 100 €
Charges déductibles : -8 902 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 198 €/an
Prix d'achat du bien : 172 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 125 €(65% de 172 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 077 €/an
Calcul : 112 125 € × 3,636% = 4 077 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 100 €10 228 €6 397 €5 872 €---
216 422 €8 739 €6 229 €7 683 €---
316 750 €8 564 €6 054 €8 186 €---
417 085 €8 384 €5 873 €8 701 €---
517 427 €8 197 €5 686 €9 230 €---
617 775 €8 003 €5 492 €9 772 €---
718 131 €7 802 €5 292 €10 328 €---
818 493 €7 595 €5 084 €10 898 €---
918 863 €7 380 €4 870 €11 483 €---
1019 241 €7 158 €4 647 €12 083 €---
1119 625 €6 928 €4 417 €12 697 €---
1220 018 €6 690 €4 179 €13 328 €---
1320 418 €6 443 €3 933 €13 975 €---
1420 827 €6 188 €3 678 €14 638 €---
1521 243 €5 924 €3 414 €15 319 €---
1621 668 €5 651 €3 140 €16 017 €---
1722 101 €5 368 €2 857 €16 733 €---
1822 543 €5 075 €2 565 €17 468 €---
1922 994 €4 772 €2 262 €18 222 €---
2023 454 €4 459 €1 948 €18 996 €---
2123 923 €4 134 €1 623 €19 789 €---
2224 402 €3 798 €1 287 €20 604 €---
2324 890 €3 450 €939 €21 440 €---
2425 388 €3 090 €579 €22 298 €---
2525 895 €2 717 €207 €23 178 €---
TOTAL515 677 €156 737 €92 654 €358 939 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 358 939 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 100 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 381 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 381 €+1 762 €+1 619 €
2+3 381 €+2 305 €+1 076 €
3+3 381 €+2 456 €+925 €
4+3 381 €+2 610 €+771 €
5+3 381 €+2 769 €+612 €
6+3 381 €+2 932 €+449 €
7+3 381 €+3 099 €+282 €
8+3 381 €+3 270 €+111 €
9+3 381 €+3 445 €-64 €
10+3 381 €+3 625 €-244 €
11+3 381 €+3 809 €-428 €
12+3 381 €+3 998 €-617 €
13+3 381 €+4 192 €-811 €
14+3 381 €+4 392 €-1 011 €
15+3 381 €+4 596 €-1 215 €
16+3 381 €+4 805 €-1 424 €
17+3 381 €+5 020 €-1 639 €
18+3 381 €+5 240 €-1 859 €
19+3 381 €+5 467 €-2 086 €
20+3 381 €+5 699 €-2 318 €
21+3 381 €+5 937 €-2 556 €
22+3 381 €+6 181 €-2 800 €
23+3 381 €+6 432 €-3 051 €
24+3 381 €+6 689 €-3 308 €
25+3 381 €+6 953 €-3 572 €
Total+84 525 €+107 682 €+-23 157 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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