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MAISON VILLAGE 112 M2 A RENOVER

VilleNans-les-Pins (83)
Surface112
Coût Total224 220
Loyer Annuel17 544
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+139
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 1 607,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 8

83860 NANS LES PINS - Maison de village R+2 de 112 m2 à rénover. Elle se compose au RDC d'une entrée avec débarras, d'un T2 avec séjour/coin cuisine, d'une chambre noire avec placard et d'une salle d'eau avec W.C. Au 1er étage : un séjour avec cuisine ouverte de plus de 30 m2, une pièce noire. Au deuxième étage : une chambrette, une chambre, une pièce noire, une salle de bains, un W.C indépendant. Beaucoup de potentiel.

Ville : Nans-les-Pins
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83860
Coordonnées : 43.373216, 5.784024
Total : 224 220
Prix d'acquisition : 180 000
Travaux : 29 820
Valeur du bien : 209 820
Frais de notaire : 14 400
Coût estimé : 14 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112
Loyer prédit : 13.05€/m²/mois
Fourchette : 9.70€ - 17.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1462€/mois
Loyer annuel estimé : 17544€/an
Fourchette totale : 1086€ - 1967€/mois
Fourchette annuelle : 13038€ - 23607€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 10.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 215,75 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :472 164
Prix d'achat :180 000
Décote à l'achat :-292 164 (-61.9%)
Marge achat-revente :247 944€ (52.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 092,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :84,08€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 176,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 578,13
Coût de l'assurance :25 224,75
Taxe foncière : 1 754,39€/an
Soit par mois : 146,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 461,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 322,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :139,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 145 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et éventuellement remplacement d'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et revêtement de sol usé nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement mise à jour du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de l'espace de rangement
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 820(266 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 360
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage: 60€/m² × 6 = 360€, Baignoire: 1000€, Lavabo: 500€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:8 600
    Rafraîchissement cuisine complète: 8 m²: 1000€, Électroménager: 3000€, Peinture: 600€, Main d'œuvre: 4000€
  • Chambres:5 260
    Rénovation complète chambre: 12 m² de parquet: 80€/m² × 12 = 960€, Peinture murs: 30€/m² × 50 = 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:2 000
    Rafraîchissement salon: Peinture murs et plafonds: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 1250€
  • Autres pièces:800
    Rafraîchissement autres pièces: Peinture: 30€/m² × 8 = 240€, Main d'œuvre: 560€
  • Électricité générale:1 800
    Mise aux normes électricité: Tableau électrique: 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Plomberie générale:3 000
    Mise à jour plomberie: Vérification et mise à jour tuyauterie: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nans-les-Pins. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 462 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 544 €/an
Calcul : 1 462 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 193 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 220 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 009 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 754 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 820
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 776
Revenus locatifs : +17 544
Charges déductibles : -39 776
Résultat foncier Année 1 : -22 232(Déficit de 22 232 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 11 532
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 956 €/an
Revenus locatifs : +17 544
Charges déductibles : -9 956
Résultat foncier Années 2+ : 7 588 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11532.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 54439 7837 200-22 23910 700 €11 539 €11 539 €
217 8959 7687 0058 127--3 412 €
318 2539 5666 8038 686---
418 6189 3586 5959 259---
518 9909 1436 3809 847---
619 3708 9216 15810 449---
719 7578 6925 92911 065---
820 1528 4555 69211 697---
920 5558 2105 44712 345---
1020 9677 9575 19413 009---
1121 3867 6964 93313 690---
1221 8147 4264 66314 387---
1322 2507 1484 38415 102---
1422 6956 8604 09615 835---
1523 1496 5623 79916 587---
1623 6126 2553 49217 357---
1724 0845 9383 17418 146---
1824 5665 6102 84618 956---
1925 0575 2712 50819 786---
2025 5584 9212 15820 637---
2126 0694 5601 79721 509---
2226 5914 1871 42322 404---
2327 1223 8011 03823 321---
2427 6653 40363924 262---
2528 2182 99122825 227---
TOTAL561 935202 483103 578359 45310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 359 453
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 544 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 684 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 684-3 210+6 894
2+3 6840+3 684
3+3 684+1 582+2 102
4+3 684+2 778+906
5+3 684+2 954+730
6+3 684+3 135+549
7+3 684+3 320+364
8+3 684+3 509+175
9+3 684+3 704-20
10+3 684+3 903-219
11+3 684+4 107-423
12+3 684+4 316-632
13+3 684+4 531-847
14+3 684+4 751-1 067
15+3 684+4 976-1 292
16+3 684+5 207-1 523
17+3 684+5 444-1 760
18+3 684+5 687-2 003
19+3 684+5 936-2 252
20+3 684+6 191-2 507
21+3 684+6 453-2 769
22+3 684+6 721-3 037
23+3 684+6 996-3 312
24+3 684+7 279-3 595
25+3 684+7 568-3 884
Total+92 100+107 836+-15 736
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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