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Appartement 3p, spécial investisseurs !

Bien expiré
VilleTonnay-Charente (17)
Surface67m²
Coût Total135 840€
Loyer Annuel9 062€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 402,99 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 4, Balcon

Situé au 1er étage d'une résidence agréable à Tonnay-Charente, cet appartement lumineux vous offre un espace de vie fonctionnel. Vous y découvrirez une entrée, un salon/séjour confortable, une cuisine avec son cellier attenant, ainsi que deux chambres, une salle d'eau et un WC séparé.

Profitez également d'un balcon idéal pour les beaux jours et d'un garage privatif, un véritable atout pour votre confort au quotidien.

Appartement vendu loué, parfait pour un investissement serein et immédiat. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/rochefort-17300/agence-immobiliere/foncia-transaction-rochefort-1739

Ville : Tonnay-Charente
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17430
Coordonnées : 45.951244, -0.911705
Total : 135 840€
Prix d'acquisition : 94 000€
Travaux : 34 320€
Valeur du bien : 128 320€
Frais de notaire : 7 520€
Coût estimé : 7 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 8.71€ - 14.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 755€/mois
Loyer annuel estimé : 9062€/an
Fourchette totale : 583€ - 978€/mois
Fourchette annuelle : 7000€ - 11733€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :671,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :39,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 710,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 560,83€
Coût de l'assurance :11 886,00€
Taxe foncière : 906,25€/an
Soit par mois : 75,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 755,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 786,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 297 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture un peu usée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement léger possible
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 4 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 320 €(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Entrée - Peinture:120€
    Peinture murs: 4 m² × 30€/m² = 120€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonnay-Charente (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 755 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 062 €/an
Calcul : 755 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 533 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 840 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 906 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 235 €
Revenus locatifs : +9 062 €
Charges déductibles : -40 235 €
Résultat foncier Année 1 : -31 172 €(Déficit de 31 172 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 772 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 915 €/an
Revenus locatifs : +9 062 €
Charges déductibles : -5 915 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 148 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9772.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 100 €(65% de 94 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 222 €/an
Calcul : 61 100 € × 3,636% = 2 222 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 062 €40 239 €4 537 €-31 176 €21 400 €9 776 €9 776 €
29 244 €5 798 €4 416 €3 446 €--6 331 €
39 429 €5 673 €4 291 €3 755 €--2 575 €
49 617 €5 544 €4 162 €4 073 €---
59 809 €5 410 €4 029 €4 399 €---
610 006 €5 272 €3 890 €4 734 €---
710 206 €5 129 €3 747 €5 077 €---
810 410 €4 981 €3 599 €5 429 €---
910 618 €4 828 €3 446 €5 790 €---
1010 830 €4 670 €3 288 €6 161 €---
1111 047 €4 506 €3 124 €6 541 €---
1211 268 €4 337 €2 955 €6 931 €---
1311 493 €4 162 €2 780 €7 332 €---
1411 723 €3 981 €2 599 €7 743 €---
1511 958 €3 793 €2 412 €8 164 €---
1612 197 €3 600 €2 218 €8 597 €---
1712 441 €3 399 €2 017 €9 042 €---
1812 690 €3 192 €1 810 €9 498 €---
1912 943 €2 977 €1 596 €9 966 €---
2013 202 €2 756 €1 374 €10 447 €---
2113 466 €2 526 €1 145 €10 940 €---
2213 736 €2 289 €907 €11 447 €---
2314 010 €2 044 €662 €11 967 €---
2414 291 €1 790 €408 €12 501 €---
2514 576 €1 527 €146 €13 049 €---
TOTAL290 273 €134 423 €65 561 €155 850 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 850 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 062 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 903 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 903 €-6 420 €+8 323 €
2+1 903 €0 €+1 903 €
3+1 903 €0 €+1 903 €
4+1 903 €+449 €+1 454 €
5+1 903 €+1 320 €+583 €
6+1 903 €+1 420 €+483 €
7+1 903 €+1 523 €+380 €
8+1 903 €+1 629 €+274 €
9+1 903 €+1 737 €+166 €
10+1 903 €+1 848 €+55 €
11+1 903 €+1 962 €-59 €
12+1 903 €+2 079 €-176 €
13+1 903 €+2 199 €-296 €
14+1 903 €+2 323 €-420 €
15+1 903 €+2 449 €-546 €
16+1 903 €+2 579 €-676 €
17+1 903 €+2 712 €-809 €
18+1 903 €+2 849 €-946 €
19+1 903 €+2 990 €-1 087 €
20+1 903 €+3 134 €-1 231 €
21+1 903 €+3 282 €-1 379 €
22+1 903 €+3 434 €-1 531 €
23+1 903 €+3 590 €-1 687 €
24+1 903 €+3 750 €-1 847 €
25+1 903 €+3 915 €-2 012 €
Total+47 575 €+46 755 €+820 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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