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Maison 52310

Bien expiré
VilleBologne (52)
Surface142m²
Coût Total152 820€
Loyer Annuel9 882€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 415,49 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 142 m², 6 pièces, 5 chambres, 288 m² de terrain, 2 salles de douche, 1 place de parking, chauffage central au fuel

Venez découvrir ce bien de 140 m2 à rafraîchir situé sur la commune de Bologne. Il vous offriras de beaux volumes et notamment cinq chambres lumineuses à l'étage dont deux donnant accès à une terrasse et au jardin entièrement clos accessible depuis la rue. Au rez de chaussée vous y trouverez une cuisine, un séjour un salle d'eau et un wc. Un garage, une chaufferie et une cave viennent clore le tout. Honoraires charge vendeur. DPE : G. Estimation du coût annuel d'énergie, montant mini : 6393 € - montant maxi : 8649 €. Conseiller en immobilier : Royer Esteban (Ei). Rsac : 999767189. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Sur ce site seront également consultables une fiche d'information sur les obligations de débroussaillement et une carte des zones soumises à cette obligation. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Royer Esteban (Ei), mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la Sasu The Door Man France immatriculé au Rsac, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société The Door Man France Sasu.

Ville : Bologne
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52310
Coordonnées : 48.203515, 5.143097
Total : 152 820€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 89 100€
Valeur du bien : 148 100€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 5.80€/m²/mois
Fourchette : 4.43€ - 7.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9882€/an
Fourchette totale : 629€ - 1079€/mois
Fourchette annuelle : 7546€ - 12942€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :956,68 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 848 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-76 848€ (-56.6%)
Marge achat-revente :-16 972€ (-12.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 812,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 434,18€
Coût de l'assurance :13 371,75€
Taxe foncière : 988,24€/an
Soit par mois : 82,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 823,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 894,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 395 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 142 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine vétuste nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 100 €(627 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:28 400€
    Isolation des combles: 142 m² × 200€/m² = 28400€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture des murs et plafonds: 5 chambres × 60€ = 300€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture des murs et plafonds du salon: 25 m² × 60€ = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bologne (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 882 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 327 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 820 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 535 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 988 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 950 €
Revenus locatifs : +9 882 €
Charges déductibles : -95 950 €
Résultat foncier Année 1 : -86 068 €(Déficit de 86 068 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 668 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 850 €/an
Revenus locatifs : +9 882 €
Charges déductibles : -6 850 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 032 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64667.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 882 €95 955 €5 332 €-86 073 €21 400 €64 673 €64 673 €
210 080 €6 716 €5 193 €3 364 €--61 309 €
310 282 €6 572 €5 049 €3 710 €--57 600 €
410 487 €6 423 €4 900 €4 064 €--53 535 €
510 697 €6 268 €4 745 €4 429 €--49 106 €
610 911 €6 108 €4 585 €4 803 €--44 303 €
711 129 €5 942 €4 419 €5 187 €--39 116 €
811 352 €5 770 €4 247 €5 582 €--33 534 €
911 579 €5 592 €4 069 €5 987 €--27 548 €
1011 810 €5 408 €3 884 €6 403 €--21 145 €
1112 047 €5 217 €3 693 €6 830 €--14 315 €
1212 287 €5 019 €3 495 €7 269 €---
1312 533 €4 814 €3 290 €7 720 €---
1412 784 €4 601 €3 078 €8 183 €---
1513 040 €4 381 €2 858 €8 658 €---
1613 300 €4 153 €2 630 €9 147 €---
1713 566 €3 917 €2 394 €9 649 €---
1813 838 €3 673 €2 150 €10 165 €---
1914 114 €3 419 €1 896 €10 695 €---
2014 397 €3 157 €1 634 €11 240 €---
2114 685 €2 885 €1 362 €11 800 €---
2214 978 €2 604 €1 080 €12 375 €---
2315 278 €2 312 €789 €12 966 €---
2415 584 €2 010 €487 €13 574 €---
2515 895 €1 697 €174 €14 198 €---
TOTAL316 536 €204 612 €77 434 €111 924 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 924 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 882 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 075 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 075 €-6 420 €+8 495 €
2+2 075 €0 €+2 075 €
3+2 075 €0 €+2 075 €
4+2 075 €0 €+2 075 €
5+2 075 €0 €+2 075 €
6+2 075 €0 €+2 075 €
7+2 075 €0 €+2 075 €
8+2 075 €0 €+2 075 €
9+2 075 €0 €+2 075 €
10+2 075 €0 €+2 075 €
11+2 075 €0 €+2 075 €
12+2 075 €+2 181 €-106 €
13+2 075 €+2 316 €-241 €
14+2 075 €+2 455 €-380 €
15+2 075 €+2 598 €-523 €
16+2 075 €+2 744 €-669 €
17+2 075 €+2 895 €-820 €
18+2 075 €+3 050 €-975 €
19+2 075 €+3 209 €-1 134 €
20+2 075 €+3 372 €-1 297 €
21+2 075 €+3 540 €-1 465 €
22+2 075 €+3 712 €-1 637 €
23+2 075 €+3 890 €-1 815 €
24+2 075 €+4 072 €-1 997 €
25+2 075 €+4 260 €-2 185 €
Total+51 875 €+37 872 €+14 003 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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