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Maison 52310

Bien expiré
VilleBologne (52)
Surface142
Coût Total152 820
Loyer Annuel9 882
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-71
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 415,49 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 142 m², 6 pièces, 5 chambres, 288 m² de terrain, 2 salles de douche, 1 place de parking, chauffage central au fuel

Venez découvrir ce bien de 140 m2 à rafraîchir situé sur la commune de Bologne. Il vous offriras de beaux volumes et notamment cinq chambres lumineuses à l'étage dont deux donnant accès à une terrasse et au jardin entièrement clos accessible depuis la rue. Au rez de chaussée vous y trouverez une cuisine, un séjour un salle d'eau et un wc. Un garage, une chaufferie et une cave viennent clore le tout. Honoraires charge vendeur. DPE : G. Estimation du coût annuel d'énergie, montant mini : 6393 € - montant maxi : 8649 €. Conseiller en immobilier : Royer Esteban (Ei). Rsac : 999767189. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Sur ce site seront également consultables une fiche d'information sur les obligations de débroussaillement et une carte des zones soumises à cette obligation. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Royer Esteban (Ei), mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la Sasu The Door Man France immatriculé au Rsac, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société The Door Man France Sasu.

Ville : Bologne
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52310
Coordonnées : 48.203515, 5.143097
Total : 152 820
Prix d'acquisition : 59 000
Travaux : 89 100
Valeur du bien : 148 100
Frais de notaire : 4 720
Coût estimé : 4 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142
Loyer prédit : 5.80€/m²/mois
Fourchette : 4.43€ - 7.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9882€/an
Fourchette totale : 629€ - 1079€/mois
Fourchette annuelle : 7546€ - 12942€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :956,68 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 848
Prix d'achat :59 000
Décote à l'achat :-76 848 (-56.6%)
Marge achat-revente :-16 972€ (-12.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 812,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 434,18
Coût de l'assurance :13 371,75
Taxe foncière : 988,24€/an
Soit par mois : 82,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 823,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 894,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 395 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 142 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine vétuste nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 100(627 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:28 400
    Isolation des combles: 142 m² × 200€/m² = 28400€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:13 600
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture des murs et plafonds: 5 chambres × 60€ = 300€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Peinture:1 800
    Peinture des murs et plafonds du salon: 25 m² × 60€ = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bologne (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 882 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 327 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 820 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 535 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 988 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 950
Revenus locatifs : +9 882
Charges déductibles : -95 950
Résultat foncier Année 1 : -86 068(Déficit de 86 068 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 668
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 850 €/an
Revenus locatifs : +9 882
Charges déductibles : -6 850
Résultat foncier Années 2+ : 3 032 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64667.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 88295 9555 332-86 07321 400 €64 673 €64 673 €
210 0806 7165 1933 364--61 309 €
310 2826 5725 0493 710--57 600 €
410 4876 4234 9004 064--53 535 €
510 6976 2684 7454 429--49 106 €
610 9116 1084 5854 803--44 303 €
711 1295 9424 4195 187--39 116 €
811 3525 7704 2475 582--33 534 €
911 5795 5924 0695 987--27 548 €
1011 8105 4083 8846 403--21 145 €
1112 0475 2173 6936 830--14 315 €
1212 2875 0193 4957 269---
1312 5334 8143 2907 720---
1412 7844 6013 0788 183---
1513 0404 3812 8588 658---
1613 3004 1532 6309 147---
1713 5663 9172 3949 649---
1813 8383 6732 15010 165---
1914 1143 4191 89610 695---
2014 3973 1571 63411 240---
2114 6852 8851 36211 800---
2214 9782 6041 08012 375---
2315 2782 31278912 966---
2415 5842 01048713 574---
2515 8951 69717414 198---
TOTAL316 536204 61277 434111 92421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 924
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 882 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 075 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 075-6 420+8 495
2+2 0750+2 075
3+2 0750+2 075
4+2 0750+2 075
5+2 0750+2 075
6+2 0750+2 075
7+2 0750+2 075
8+2 0750+2 075
9+2 0750+2 075
10+2 0750+2 075
11+2 0750+2 075
12+2 075+2 181-106
13+2 075+2 316-241
14+2 075+2 455-380
15+2 075+2 598-523
16+2 075+2 744-669
17+2 075+2 895-820
18+2 075+3 050-975
19+2 075+3 209-1 134
20+2 075+3 372-1 297
21+2 075+3 540-1 465
22+2 075+3 712-1 637
23+2 075+3 890-1 815
24+2 075+4 072-1 997
25+2 075+4 260-2 185
Total+51 875+37 872+14 003
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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