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Maison de ville 138m2 avec jardin et atelier

Bien expiré
VilleFlers (61)
Surface138m²
Coût Total194 800€
Loyer Annuel12 116€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 862,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison située en Centre-ville comprenant au rez-de-chaussée : entrée, cuisine ouverte sur coin repas, salon séparé et WC. A l'étage, palier desservant trois chambres et une salle d'eau. Au second, deux autres chambres, un bureau et une salle d'eau. Cave en sous-sol, jardin agréable sur l'arrière et dépendance à usage d'atelier comprenant deux pièces et un wc d'une surface totale de 43m2.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 500 € et 8 840 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Flers
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61100
Coordonnées : 48.734000, -0.589974
Total : 194 800€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 66 280€
Valeur du bien : 185 280€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 7.32€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1010€/mois
Loyer annuel estimé : 12116€/an
Fourchette totale : 810€ - 1259€/mois
Fourchette annuelle : 9718€ - 15106€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 350 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 300 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-67 300€ (-36.1%)
Marge achat-revente :-8 500€ (-4.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :954,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :48,70€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 003,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 533,54€
Coût de l'assurance :14 610,00€
Taxe foncière : 1 211,62€/an
Soit par mois : 100,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 009,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 104,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 388 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 138 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais avec usure visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 280 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 280€
    Isolation combles: 138 m² × 60€/m² = 8280€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:20 400€
    Remplacement fenêtres: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):2 040€
    Pose parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture chambres: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Flers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 010 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 116 €/an
Calcul : 1 010 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 345 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 800 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 584 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 212 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 422 €
Revenus locatifs : +12 116 €
Charges déductibles : -74 422 €
Résultat foncier Année 1 : -62 305 €(Déficit de 62 305 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 905 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 142 €/an
Revenus locatifs : +12 116 €
Charges déductibles : -8 142 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 975 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40905.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 116 €74 428 €6 352 €-62 312 €21 400 €40 912 €40 912 €
212 358 €7 977 €6 181 €4 382 €--36 530 €
312 606 €7 800 €6 004 €4 806 €--31 724 €
412 858 €7 618 €5 822 €5 240 €--26 484 €
513 115 €7 429 €5 633 €5 686 €--20 798 €
613 377 €7 234 €5 438 €6 143 €--14 655 €
713 645 €7 032 €5 236 €6 612 €--8 042 €
813 918 €6 824 €5 028 €7 094 €--949 €
914 196 €6 609 €4 813 €7 587 €---
1014 480 €6 386 €4 590 €8 094 €---
1114 770 €6 156 €4 360 €8 613 €---
1215 065 €5 919 €4 123 €9 146 €---
1315 366 €5 673 €3 877 €9 693 €---
1415 674 €5 419 €3 623 €10 254 €---
1515 987 €5 157 €3 361 €10 830 €---
1616 307 €4 886 €3 090 €11 421 €---
1716 633 €4 606 €2 810 €12 027 €---
1816 966 €4 316 €2 520 €12 650 €---
1917 305 €4 017 €2 221 €13 288 €---
2017 651 €3 707 €1 911 €13 944 €---
2118 004 €3 388 €1 592 €14 616 €---
2218 364 €3 057 €1 261 €15 307 €---
2318 731 €2 716 €920 €16 016 €---
2419 106 €2 363 €567 €16 743 €---
2519 488 €1 998 €202 €17 490 €---
TOTAL388 084 €202 714 €91 534 €185 370 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 370 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 116 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 544 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 544 €-6 420 €+8 964 €
2+2 544 €0 €+2 544 €
3+2 544 €0 €+2 544 €
4+2 544 €0 €+2 544 €
5+2 544 €0 €+2 544 €
6+2 544 €0 €+2 544 €
7+2 544 €0 €+2 544 €
8+2 544 €0 €+2 544 €
9+2 544 €+1 992 €+552 €
10+2 544 €+2 428 €+116 €
11+2 544 €+2 584 €-40 €
12+2 544 €+2 744 €-200 €
13+2 544 €+2 908 €-364 €
14+2 544 €+3 076 €-532 €
15+2 544 €+3 249 €-705 €
16+2 544 €+3 426 €-882 €
17+2 544 €+3 608 €-1 064 €
18+2 544 €+3 795 €-1 251 €
19+2 544 €+3 986 €-1 442 €
20+2 544 €+4 183 €-1 639 €
21+2 544 €+4 385 €-1 841 €
22+2 544 €+4 592 €-2 048 €
23+2 544 €+4 805 €-2 261 €
24+2 544 €+5 023 €-2 479 €
25+2 544 €+5 247 €-2 703 €
Total+63 600 €+55 611 €+7 989 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 78 jours
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