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Détails du bien

VilleAstaffort (47)
Surface170
Coût Total274 350
Loyer Annuel16 276
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-233
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 029,41 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Une maison atypique où chaque membre de la famille trouvera son espace de vie !

Située au cœur d'un quartier vivant et recherché, cette bâtisse en pierres vous séduira par son cachet, ses volumes généreux et son emplacement idéal : vous pourrez tout faire à pied – commerces, écoles, marché, médiathèque, bus… un vrai confort de vie au quotidien.

Cette maison familiale de caractère offre :

5 chambres spacieuses, dont une avec balcon et une autre desservie par un ascenseur depuis le rez-de-chaussée

2 salles d'eau, dont une neuve

Une cuisine familiale de 20 m², idéale pour les repas conviviaux

Un séjour-salon lumineux de 30 m²

Atouts supplémentaires :

Garage et grande cave en sous-sol

Jardin privatif à seulement 300 mètres

Chaudière gaz de ville neuve

Menuiseries bois double vitrage

Toiture récente (10 ans)

Ascenseur intérieur, rare sur ce type de bien

Une maison pleine de potentiel, idéale pour une famille à la recherche d'espace, de confort et d'un mode de vie tout à pied.

N'attendez plus pour visiter ce bien rare sur le marché !

Une pièce d'identité vous sera demandée avant la visite (article R. 561-10 CMF). Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°813 217 163 - Greffe de AGEN) Corine MARTINELLI Entrepreneur Individuel Réf.905603

Ville : Astaffort
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47220
Total : 274 350
Prix d'acquisition : 175 000
Travaux : 85 350
Valeur du bien : 260 350
Frais de notaire : 14 000
Coût estimé : 14 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 5.91€ - 10.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1356€/mois
Loyer annuel estimé : 16276€/an
Fourchette totale : 1005€ - 1830€/mois
Fourchette annuelle : 12061€ - 21963€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 018,21 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 095
Prix d'achat :175 000
Décote à l'achat :+1 905 (+1.1%)
Marge achat-revente :-101 255€ (-58.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 350
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 373,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :80,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 453,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 688,23
Coût de l'assurance :24 005,63
Taxe foncière : 1 627,55€/an
Soit par mois : 135,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 356,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 589,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-232,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, installation d'un nouveau WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 2 salles d'eau (environ 10 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage), remplacement des menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent une rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes, installation de nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet, vérification de l'éclairage.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et entretien de la chaudière gaz de ville récente.
Quantité: 1 chaudière
Raison: Chaudière gaz de ville neuve - entretien recommandé pour garantir son bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 350(502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité).
  • Chambres:60 000
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 800€/m² = 60000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, menuiseries).
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 20 m² × 600€/m² = 12000€ (incluant éléments de cuisine, électroménager, plomberie et électricité).
  • Salon:1 200
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant peinture des murs et plafonds, entretien du parquet).
  • Chauffage:150
    Entretien chaudière gaz: 1 chaudière × 150€ = 150€ (vérification et entretien recommandé).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Astaffort (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CB(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 150✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 356 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 276 €/an
Calcul : 1 356 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 482 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 350 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 628 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 350
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 420
Revenus locatifs : +16 276
Charges déductibles : -97 420
Résultat foncier Année 1 : -81 144(Déficit de 81 144 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 744
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 070 €/an
Revenus locatifs : +16 276
Charges déductibles : -12 070
Résultat foncier Années 2+ : 4 206 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59744.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 27697 4299 491-81 15321 400 €59 753 €59 753 €
216 60111 8309 2424 771--54 982 €
316 93311 5728 9855 361--49 621 €
417 27211 3068 7185 966--43 656 €
517 61711 0308 4426 587--37 068 €
617 96910 7448 1567 226--29 842 €
718 32910 4487 8607 881--21 961 €
818 69510 1417 5538 554--13 407 €
919 0699 8237 2369 246--4 161 €
1019 4519 4956 9079 956---
1119 8409 1546 56610 686---
1220 2378 8016 21411 435---
1320 6418 4365 84812 205---
1421 0548 0585 47012 996---
1521 4757 6665 07913 809---
1621 9057 2614 67314 644---
1722 3436 8414 25315 502---
1822 7906 4063 81816 384---
1923 2455 9553 36817 290---
2023 7105 4892 90118 221---
2124 1855 0062 41819 178---
2224 6684 5061 91820 162---
2325 1623 9881 40021 174---
2425 6653 45286422 213---
2526 1782 89630823 282---
TOTAL521 310287 733137 688233 57721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 577
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 276 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 418 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 418-6 420+9 838
2+3 4180+3 418
3+3 4180+3 418
4+3 4180+3 418
5+3 4180+3 418
6+3 4180+3 418
7+3 4180+3 418
8+3 4180+3 418
9+3 4180+3 418
10+3 418+1 739+1 679
11+3 418+3 206+212
12+3 418+3 431-13
13+3 418+3 662-244
14+3 418+3 899-481
15+3 418+4 143-725
16+3 418+4 393-975
17+3 418+4 651-1 233
18+3 418+4 915-1 497
19+3 418+5 187-1 769
20+3 418+5 466-2 048
21+3 418+5 754-2 336
22+3 418+6 049-2 631
23+3 418+6 352-2 934
24+3 418+6 664-3 246
25+3 418+6 985-3 567
Total+85 450+70 073+15 377
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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