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Détails du bien

Bien expiré
VilleAstaffort (47)
Surface170m²
Coût Total274 350€
Loyer Annuel16 276€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-233€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 029,41 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Une maison atypique où chaque membre de la famille trouvera son espace de vie !

Située au cœur d'un quartier vivant et recherché, cette bâtisse en pierres vous séduira par son cachet, ses volumes généreux et son emplacement idéal : vous pourrez tout faire à pied – commerces, écoles, marché, médiathèque, bus… un vrai confort de vie au quotidien.

Cette maison familiale de caractère offre :

5 chambres spacieuses, dont une avec balcon et une autre desservie par un ascenseur depuis le rez-de-chaussée

2 salles d'eau, dont une neuve

Une cuisine familiale de 20 m², idéale pour les repas conviviaux

Un séjour-salon lumineux de 30 m²

Atouts supplémentaires :

Garage et grande cave en sous-sol

Jardin privatif à seulement 300 mètres

Chaudière gaz de ville neuve

Menuiseries bois double vitrage

Toiture récente (10 ans)

Ascenseur intérieur, rare sur ce type de bien

Une maison pleine de potentiel, idéale pour une famille à la recherche d'espace, de confort et d'un mode de vie tout à pied.

N'attendez plus pour visiter ce bien rare sur le marché !

Une pièce d'identité vous sera demandée avant la visite (article R. 561-10 CMF). Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°813 217 163 - Greffe de AGEN) Corine MARTINELLI Entrepreneur Individuel Réf.905603

Ville : Astaffort
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47220
Total : 274 350€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 85 350€
Valeur du bien : 260 350€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 5.91€ - 10.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1356€/mois
Loyer annuel estimé : 16276€/an
Fourchette totale : 1005€ - 1830€/mois
Fourchette annuelle : 12061€ - 21963€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 018,21 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 095 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :+1 905€ (+1.1%)
Marge achat-revente :-101 255€ (-58.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 373,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :80,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 453,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 688,23€
Coût de l'assurance :24 005,63€
Taxe foncière : 1 627,55€/an
Soit par mois : 135,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 356,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 589,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-232,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, installation d'un nouveau WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 2 salles d'eau (environ 10 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage), remplacement des menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent une rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes, installation de nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet, vérification de l'éclairage.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et entretien de la chaudière gaz de ville récente.
Quantité: 1 chaudière
Raison: Chaudière gaz de ville neuve - entretien recommandé pour garantir son bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 350 €(502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité).
  • Chambres:60 000€
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 800€/m² = 60000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, menuiseries).
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 20 m² × 600€/m² = 12000€ (incluant éléments de cuisine, électroménager, plomberie et électricité).
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant peinture des murs et plafonds, entretien du parquet).
  • Chauffage:150€
    Entretien chaudière gaz: 1 chaudière × 150€ = 150€ (vérification et entretien recommandé).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Astaffort (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 150€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 356 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 276 €/an
Calcul : 1 356 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 482 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 350 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 628 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 420 €
Revenus locatifs : +16 276 €
Charges déductibles : -97 420 €
Résultat foncier Année 1 : -81 144 €(Déficit de 81 144 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 744 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 070 €/an
Revenus locatifs : +16 276 €
Charges déductibles : -12 070 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 206 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59744.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 276 €97 429 €9 491 €-81 153 €21 400 €59 753 €59 753 €
216 601 €11 830 €9 242 €4 771 €--54 982 €
316 933 €11 572 €8 985 €5 361 €--49 621 €
417 272 €11 306 €8 718 €5 966 €--43 656 €
517 617 €11 030 €8 442 €6 587 €--37 068 €
617 969 €10 744 €8 156 €7 226 €--29 842 €
718 329 €10 448 €7 860 €7 881 €--21 961 €
818 695 €10 141 €7 553 €8 554 €--13 407 €
919 069 €9 823 €7 236 €9 246 €--4 161 €
1019 451 €9 495 €6 907 €9 956 €---
1119 840 €9 154 €6 566 €10 686 €---
1220 237 €8 801 €6 214 €11 435 €---
1320 641 €8 436 €5 848 €12 205 €---
1421 054 €8 058 €5 470 €12 996 €---
1521 475 €7 666 €5 079 €13 809 €---
1621 905 €7 261 €4 673 €14 644 €---
1722 343 €6 841 €4 253 €15 502 €---
1822 790 €6 406 €3 818 €16 384 €---
1923 245 €5 955 €3 368 €17 290 €---
2023 710 €5 489 €2 901 €18 221 €---
2124 185 €5 006 €2 418 €19 178 €---
2224 668 €4 506 €1 918 €20 162 €---
2325 162 €3 988 €1 400 €21 174 €---
2425 665 €3 452 €864 €22 213 €---
2526 178 €2 896 €308 €23 282 €---
TOTAL521 310 €287 733 €137 688 €233 577 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 577 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 276 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 418 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 418 €-6 420 €+9 838 €
2+3 418 €0 €+3 418 €
3+3 418 €0 €+3 418 €
4+3 418 €0 €+3 418 €
5+3 418 €0 €+3 418 €
6+3 418 €0 €+3 418 €
7+3 418 €0 €+3 418 €
8+3 418 €0 €+3 418 €
9+3 418 €0 €+3 418 €
10+3 418 €+1 739 €+1 679 €
11+3 418 €+3 206 €+212 €
12+3 418 €+3 431 €-13 €
13+3 418 €+3 662 €-244 €
14+3 418 €+3 899 €-481 €
15+3 418 €+4 143 €-725 €
16+3 418 €+4 393 €-975 €
17+3 418 €+4 651 €-1 233 €
18+3 418 €+4 915 €-1 497 €
19+3 418 €+5 187 €-1 769 €
20+3 418 €+5 466 €-2 048 €
21+3 418 €+5 754 €-2 336 €
22+3 418 €+6 049 €-2 631 €
23+3 418 €+6 352 €-2 934 €
24+3 418 €+6 664 €-3 246 €
25+3 418 €+6 985 €-3 567 €
Total+85 450 €+70 073 €+15 377 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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