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Appartement 2 pièces 42 m²

Bien expiré
VilleAuvers-sur-Oise (95)
Surface42m²
Coût Total132 960€
Loyer Annuel9 640€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 2 190,48 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 2 pièces principales

  • UNIQUEMENT CHEZ HUMAN - Situé à quelques minutes à pied du centre ville, appartement lumineux de type T2 au dernier étage d'une petite copropriété (faibles charges). Le bien bénéficie d'une place de parking, une cave ainsi qu'un jardin partagé. Travaux à prévoir afin de lui rendre toutes ses lettres de noblesse. Belle opportunité Honoraires à charge acquéreur : 9.52%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 74-5093 Date de réalisation du diagnostic : 10/07/2024 Prix hors honoraires : 84 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 18 Charges prévisionnelles annuelles : 800 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 140 € et 1 570 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Auvers-sur-Oise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95430
Coordonnées : 49.071990, 2.172387
Total : 132 960€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 33 600€
Valeur du bien : 125 600€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 19.13€/m²/mois
Fourchette : 16.26€ - 22.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 803€/mois
Loyer annuel estimé : 9640€/an
Fourchette totale : 683€ - 945€/mois
Fourchette annuelle : 8195€ - 11340€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :657,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :38,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 695,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 170,85€
Coût de l'assurance :11 634,00€
Taxe foncière : 964,00€/an
Soit par mois : 80,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 66,67€/mois
Soit par an : 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 803,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 842,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 342 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et non fonctionnels
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 600 €(800 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 200€
    Revêtement sol et peinture chambre: 12 m² × 100€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 75€ = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces:400€
    Peinture entrée: 5 m² × 80€ = 400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auvers-sur-Oise (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 803 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 640 €/an
Calcul : 803 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 437 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 960 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 465 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 964 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 266 €
Revenus locatifs : +9 640 €
Charges déductibles : -40 266 €
Résultat foncier Année 1 : -30 626 €(Déficit de 30 626 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 226 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 666 €/an
Revenus locatifs : +9 640 €
Charges déductibles : -6 666 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 974 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9226.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 640 €40 270 €4 441 €-30 630 €21 400 €9 230 €9 230 €
29 833 €6 552 €4 323 €3 281 €--5 950 €
310 029 €6 430 €4 200 €3 600 €--2 350 €
410 230 €6 303 €4 074 €3 927 €---
510 435 €6 173 €3 943 €4 262 €---
610 643 €6 037 €3 808 €4 606 €---
710 856 €5 897 €3 668 €4 959 €---
811 073 €5 752 €3 523 €5 321 €---
911 295 €5 603 €3 373 €5 692 €---
1011 521 €5 448 €3 218 €6 073 €---
1111 751 €5 288 €3 058 €6 463 €---
1211 986 €5 122 €2 893 €6 864 €---
1312 226 €4 951 €2 721 €7 275 €---
1412 470 €4 773 €2 544 €7 697 €---
1512 720 €4 590 €2 361 €8 130 €---
1612 974 €4 400 €2 171 €8 574 €---
1713 234 €4 204 €1 975 €9 030 €---
1813 498 €4 001 €1 772 €9 497 €---
1913 768 €3 791 €1 562 €9 977 €---
2014 044 €3 574 €1 345 €10 469 €---
2114 325 €3 350 €1 120 €10 975 €---
2214 611 €3 117 €888 €11 494 €---
2314 903 €2 877 €648 €12 026 €---
2415 201 €2 629 €399 €12 572 €---
2515 505 €2 372 €142 €13 133 €---
TOTAL308 771 €153 505 €64 171 €155 267 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 267 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 640 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 024 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 024 €-6 420 €+8 444 €
2+2 024 €0 €+2 024 €
3+2 024 €0 €+2 024 €
4+2 024 €+473 €+1 551 €
5+2 024 €+1 279 €+745 €
6+2 024 €+1 382 €+642 €
7+2 024 €+1 488 €+536 €
8+2 024 €+1 596 €+428 €
9+2 024 €+1 708 €+316 €
10+2 024 €+1 822 €+202 €
11+2 024 €+1 939 €+85 €
12+2 024 €+2 059 €-35 €
13+2 024 €+2 183 €-159 €
14+2 024 €+2 309 €-285 €
15+2 024 €+2 439 €-415 €
16+2 024 €+2 572 €-548 €
17+2 024 €+2 709 €-685 €
18+2 024 €+2 849 €-825 €
19+2 024 €+2 993 €-969 €
20+2 024 €+3 141 €-1 117 €
21+2 024 €+3 292 €-1 268 €
22+2 024 €+3 448 €-1 424 €
23+2 024 €+3 608 €-1 584 €
24+2 024 €+3 772 €-1 748 €
25+2 024 €+3 940 €-1 916 €
Total+50 600 €+46 580 €+4 020 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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