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Maison Beziers 7 pièce(s) 158 m2

Bien expiré
VilleBéziers (34)
Surface158m²
Coût Total262 940€
Loyer Annuel21 317€
Rentabilité8.11%
Cashflow/mois+223€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 1 075,95 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Mandat exclusif, Jardin

Située dans un secteur calme (les jardins des bassins), votre agence Laforêt Béziers vous présente cette maison de 158 m² divisée en deux appartements indépendants mais offrant la possibilité d'être réaménagée en grande maison familiale. Actuellement, elle offre : Au rez-de-chaussée un appartement de type 3 de 70m² avec son entrée indépendante, et à l'étage un grand t4 de 88m² avec un balcon. Cette villa sur trois faces dispose d'un grand jardin sans vis à vis et d'un garage. Idéalement situé, à proximité immédiate des commerces, des écoles et des transports, un bien rare qui cumule les critères les plus recherchés du marché biterrois. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez Laforêt Béziers, votre expert de l'immobilier à Béziers et dans le Biterrois.

  • https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/307869.pdf
Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.350063, 3.226963
Total : 262 940€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 79 340€
Valeur du bien : 249 340€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158m²
Loyer prédit : 11.24€/m²/mois
Fourchette : 8.62€ - 14.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1776€/mois
Loyer annuel estimé : 21317€/an
Fourchette totale : 1362€ - 2316€/mois
Fourchette annuelle : 16348€ - 27796€/an
Rentabilité brute :8.11%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 10.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 299,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :76,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 376,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 903,45€
Coût de l'assurance :23 007,25€
Taxe foncière : 2 131,68€/an
Soit par mois : 177,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 776,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 553,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :222,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 252 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 25 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine usée et équipements obsolètes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs et sols usés nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie (tuyauterie et évacuations)
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 340 €(502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 140€
    Isolation combles: 158 m² × 80€/m² = 12640€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€/fenêtre = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 25 m² × 600€/m² = 15000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:10 500€
    Revêtement sol et peinture: 60 m² × 150€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:4 500€
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 150€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon les coûts moyens dans la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 776 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 317 €/an
Calcul : 1 776 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 774 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 940 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 920 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 132 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 166 €
Revenus locatifs : +21 317 €
Charges déductibles : -91 166 €
Résultat foncier Année 1 : -69 849 €(Déficit de 69 849 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 449 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 826 €/an
Revenus locatifs : +21 317 €
Charges déductibles : -11 826 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 491 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48449.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 317 €91 174 €8 782 €-69 858 €21 400 €48 458 €48 458 €
221 743 €11 601 €8 549 €10 143 €--38 315 €
322 178 €11 359 €8 307 €10 819 €--27 496 €
422 622 €11 109 €8 057 €11 513 €--15 983 €
523 074 €10 850 €7 798 €12 224 €--3 759 €
623 536 €10 582 €7 530 €12 953 €---
724 006 €10 305 €7 254 €13 701 €---
824 486 €10 019 €6 967 €14 467 €---
924 976 €9 723 €6 671 €15 253 €---
1025 476 €9 417 €6 365 €16 059 €---
1125 985 €9 100 €6 048 €16 885 €---
1226 505 €8 772 €5 720 €17 733 €---
1327 035 €8 433 €5 381 €18 602 €---
1427 576 €8 083 €5 031 €19 493 €---
1528 127 €7 720 €4 668 €20 407 €---
1628 690 €7 345 €4 293 €21 345 €---
1729 263 €6 957 €3 905 €22 306 €---
1829 849 €6 556 €3 504 €23 293 €---
1930 446 €6 141 €3 089 €24 305 €---
2031 055 €5 712 €2 660 €25 343 €---
2131 676 €5 268 €2 216 €26 408 €---
2232 309 €4 808 €1 756 €27 501 €---
2332 955 €4 333 €1 281 €28 622 €---
2433 614 €3 842 €790 €29 773 €---
2534 287 €3 334 €282 €30 953 €---
TOTAL682 784 €282 543 €126 903 €400 242 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 400 242 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 317 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 477 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 477 €-6 420 €+10 897 €
2+4 477 €0 €+4 477 €
3+4 477 €0 €+4 477 €
4+4 477 €0 €+4 477 €
5+4 477 €0 €+4 477 €
6+4 477 €+2 758 €+1 719 €
7+4 477 €+4 110 €+367 €
8+4 477 €+4 340 €+137 €
9+4 477 €+4 576 €-99 €
10+4 477 €+4 818 €-341 €
11+4 477 €+5 066 €-589 €
12+4 477 €+5 320 €-843 €
13+4 477 €+5 580 €-1 103 €
14+4 477 €+5 848 €-1 371 €
15+4 477 €+6 122 €-1 645 €
16+4 477 €+6 403 €-1 926 €
17+4 477 €+6 692 €-2 215 €
18+4 477 €+6 988 €-2 511 €
19+4 477 €+7 291 €-2 814 €
20+4 477 €+7 603 €-3 126 €
21+4 477 €+7 922 €-3 445 €
22+4 477 €+8 250 €-3 773 €
23+4 477 €+8 587 €-4 110 €
24+4 477 €+8 932 €-4 455 €
25+4 477 €+9 286 €-4 809 €
Total+111 925 €+120 073 €+-8 148 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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