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Appartement à vendre

VillePoitiers (86)
Surface181.56m²
Coût Total380 420€
Loyer Annuel24 221€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-743€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 294 000 €
Surface : 181.56 m²
Prix au m² : 1 619,3 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 12
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Ascenseur, Cave, 5 parkings: 5 parkings, Balcon, TV par câble, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

POITIERS CENTRE-VILLE

Dans une résidence avec ascenseur, ce plateau lumineux de 181,5 m² avec 2 balcons occupe un étage entier. L'espace modulable est actuellement constitué de 12 pièces et 2 espaces sanitaires avec toilette. 5 places de stationnement et 2 caves le complètent.

Chauffage collectif au gaz de ville (chaudière neuve), menuiseries double vitrage aluminium.

Copropriété de 24 lots. Pas de procédure en cours. Montant mensuel des charges : 540€/mois chauffage compris.

Prix de vente : 294.000€ honoraires charge vendeur inclus.

Classe énergie : N/A. Classe climat : N/A.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.582240, 0.343009
Total : 380 420€
Prix d'acquisition : 294 000€
Travaux : 62 900€
Valeur du bien : 356 900€
Frais de notaire : 23 520€
Coût estimé : 23 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 181.56m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 2018€/mois
Loyer annuel estimé : 24221€/an
Fourchette totale : 1601€ - 2545€/mois
Fourchette annuelle : 19207€ - 30543€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 435,12 €/m²
Basé sur :524 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :442 120 €
Prix d'achat :294 000 €
Décote à l'achat :-148 120€ (-33.5%)
Marge achat-revente :61 700€ (14.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :380 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 908,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :110,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 019,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :192 146,54€
Coût de l'assurance :33 286,75€
Taxe foncière : 2 422,11€/an
Soit par mois : 201,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 540,00€/mois
Soit par an : 6 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 018,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 761,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-742,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant, comme une pompe à chaleur air/eau, pour remplacer le chauffage collectif au gaz.
Quantité: 1 système pour 182 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des menuiseries si nécessaire pour assurer une bonne isolation thermique.
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 182 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en linoléum abîmés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs un peu abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu ternie nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 900 €(346 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 900€
    Fenêtres double vitrage PVC: 18 fenêtres × 1050€ = 18900€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 33€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 018 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 221 €/an
Calcul : 2 018 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 223 €/an
Base de calcul : Emprunt de 380 420 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 331 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 422 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 480 €/an
Calcul : 540 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 357 €
Revenus locatifs : +24 221 €
Charges déductibles : -86 357 €
Résultat foncier Année 1 : -62 136 €(Déficit de 62 136 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 736 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 457 €/an
Revenus locatifs : +24 221 €
Charges déductibles : -23 457 €
Résultat foncier Années 2+ : 764 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40735.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 294 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 100 €(65% de 294 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 949 €/an
Calcul : 191 100 € × 3,636% = 6 949 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 221 €86 369 €13 236 €-62 148 €21 400 €40 748 €40 748 €
224 706 €23 124 €12 890 €1 582 €--39 166 €
325 200 €22 765 €12 532 €2 434 €--36 732 €
425 704 €22 394 €12 161 €3 309 €--33 423 €
526 218 €22 010 €11 777 €4 208 €--29 215 €
626 742 €21 612 €11 379 €5 130 €--24 085 €
727 277 €21 200 €10 966 €6 077 €--18 008 €
827 822 €20 773 €10 539 €7 050 €--10 959 €
928 379 €20 331 €10 097 €8 048 €--2 910 €
1028 946 €19 872 €9 639 €9 074 €---
1129 525 €19 398 €9 164 €10 127 €---
1230 116 €18 906 €8 673 €11 209 €---
1330 718 €18 397 €8 164 €12 321 €---
1431 333 €17 870 €7 637 €13 462 €---
1531 959 €17 324 €7 090 €14 635 €---
1632 598 €16 758 €6 525 €15 840 €---
1733 250 €16 173 €5 939 €17 078 €---
1833 915 €15 566 €5 332 €18 350 €---
1934 594 €14 937 €4 704 €19 657 €---
2035 286 €14 286 €4 052 €21 000 €---
2135 991 €13 612 €3 378 €22 380 €---
2236 711 €12 913 €2 680 €23 798 €---
2337 445 €12 190 €1 956 €25 256 €---
2438 194 €11 440 €1 207 €26 754 €---
2538 958 €10 664 €431 €28 294 €---
TOTAL775 810 €510 886 €192 147 €264 924 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 264 924 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 221 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 086 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 086 €-6 420 €+11 506 €
2+5 086 €0 €+5 086 €
3+5 086 €0 €+5 086 €
4+5 086 €0 €+5 086 €
5+5 086 €0 €+5 086 €
6+5 086 €0 €+5 086 €
7+5 086 €0 €+5 086 €
8+5 086 €0 €+5 086 €
9+5 086 €0 €+5 086 €
10+5 086 €+1 849 €+3 237 €
11+5 086 €+3 038 €+2 048 €
12+5 086 €+3 363 €+1 723 €
13+5 086 €+3 696 €+1 390 €
14+5 086 €+4 039 €+1 047 €
15+5 086 €+4 391 €+695 €
16+5 086 €+4 752 €+334 €
17+5 086 €+5 123 €-37 €
18+5 086 €+5 505 €-419 €
19+5 086 €+5 897 €-811 €
20+5 086 €+6 300 €-1 214 €
21+5 086 €+6 714 €-1 628 €
22+5 086 €+7 139 €-2 053 €
23+5 086 €+7 577 €-2 491 €
24+5 086 €+8 026 €-2 940 €
25+5 086 €+8 488 €-3 402 €
Total+127 150 €+79 477 €+47 673 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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