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Appartement à vendre

VilleToulon (83)
Surface45
Coût Total135 180
Loyer Annuel8 692
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-107
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 2 044,44 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Cave, Cheminée, Salon (total 14 m²), 1 chambre, Pas de balcon, Non meublé

EN EXCLUSIVITÉ TOULON-EST : Charme et caractère au 2ème étage Situé au deuxième étage d'un immeuble de caractère, ce bien plein de charme séduira les amateurs d'authenticité. Il se compose d'un séjour lumineux agrémenté d'une cheminée, idéal pour créer une atmosphère chaleureuse, ainsi que d'une chambre confortable disposant elle aussi de sa cheminée, rare et recherchée. L'agencement est fonctionnel avec des WC indépendants et une salle d'eau séparée, offrant un vrai confort au quotidien. Le cachet de l'ancien, allié à une distribution agréable, fait de ce bien une opportunité à ne pas manquer. Un bien unique à découvrir sans tarder ! Prix : 92000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 20 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 600.0 euros/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1720.0 ¤ et 2380.0 ¤ indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83000
Coordonnées : 43.122194, 5.943767
Total : 135 180
Prix d'acquisition : 92 000
Travaux : 35 820
Valeur du bien : 127 820
Frais de notaire : 7 360
Coût estimé : 7 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45
Loyer prédit : 16.10€/m²/mois
Fourchette : 12.54€ - 20.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 724€/mois
Loyer annuel estimé : 8692€/an
Fourchette totale : 564€ - 930€/mois
Fourchette annuelle : 6771€ - 11159€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 493,13 €/m²
Basé sur :1337 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 191
Prix d'achat :92 000
Décote à l'achat :-20 191 (-18.0%)
Marge achat-revente :-22 989€ (-20.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 180
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :669,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 708,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 674,42
Coût de l'assurance :11 828,25
Taxe foncière : 869,21€/an
Soit par mois : 72,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 724,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 831,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 406 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 820(796 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 724 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 692 €/an
Calcul : 724 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 538 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 180 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 869 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 820
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 300
Revenus locatifs : +8 692
Charges déductibles : -42 300
Résultat foncier Année 1 : -33 608(Déficit de 33 608 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 208
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 480 €/an
Revenus locatifs : +8 692
Charges déductibles : -6 480
Résultat foncier Années 2+ : 2 212 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12207.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 69242 3044 542-33 61221 400 €12 212 €12 212 €
28 8666 3644 4212 502--9 710 €
39 0436 2394 2972 804--6 906 €
49 2246 1104 1683 114--3 792 €
59 4095 9764 0343 432--359 €
69 5975 8383 8963 759---
79 7895 6953 7534 093---
89 9855 5473 6054 437---
910 1845 3953 4524 790---
1010 3885 2363 2945 152---
1110 5965 0733 1305 523---
1210 8084 9032 9615 904---
1311 0244 7282 7866 296---
1411 2444 5472 6046 697---
1511 4694 3592 4177 110---
1611 6984 1652 2237 533---
1711 9323 9652 0227 968---
1812 1713 7571 8158 414---
1912 4143 5421 6008 872---
2012 6633 3201 3789 343---
2112 9163 0901 1489 826---
2213 1742 85291010 322---
2313 4382 60666410 832---
2413 7072 35240911 355---
2513 9812 08814611 892---
TOTAL278 411150 05365 674128 35821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 358
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 692 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 825 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 825-6 420+8 245
2+1 8250+1 825
3+1 8250+1 825
4+1 8250+1 825
5+1 8250+1 825
6+1 825+1 020+805
7+1 825+1 228+597
8+1 825+1 331+494
9+1 825+1 437+388
10+1 825+1 545+280
11+1 825+1 657+168
12+1 825+1 771+54
13+1 825+1 889-64
14+1 825+2 009-184
15+1 825+2 133-308
16+1 825+2 260-435
17+1 825+2 390-565
18+1 825+2 524-699
19+1 825+2 662-837
20+1 825+2 803-978
21+1 825+2 948-1 123
22+1 825+3 097-1 272
23+1 825+3 249-1 424
24+1 825+3 406-1 581
25+1 825+3 568-1 743
Total+45 625+38 507+7 118
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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