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Appartement à vendre

VilleSurvilliers (95)
Surface69
Coût Total209 630
Loyer Annuel13 518
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-340
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 2 391,3 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif

Situé au sein d'une résidence sécurisée et entretenue, cet appartement de 69 m² profite d'un environnement pratique avec les commerces, les écoles et la gare RER D de Survilliers-Fosses à proximité. Idéalement placé dans la résidence, il bénéficie d'une exposition plein sud offrant une belle luminosité. Situé au 1er étage, il se compose d'une entrée avec rangements, d'un séjour ouvrant sur un balcon, d'une cuisine indépendante aménagée, de deux chambres dont une avec dressing, d'une salle de bains ainsi que de WC séparés. Une cave et une place de stationnement extérieure complètent le bien. Cet appartement fonctionnel et bien agencé offre également de nombreux espaces de rangement. Un bien lumineux bénéficiant d'un emplacement particulièrement recherché au sein de la résidence.

Le bien comprend 3 lots, et il est situé dans une copropriété de 192 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2880 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 165 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Emilie MANCHON - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de COMPIEGNE sous le numéro 814 019 980

Ville : Survilliers
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95470
Coordonnées : 49.102691, 2.542859
Total : 209 630
Prix d'acquisition : 165 000
Travaux : 31 430
Valeur du bien : 196 430
Frais de notaire : 13 200
Coût estimé : 13 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69
Loyer prédit : 16.33€/m²/mois
Fourchette : 13.71€ - 19.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1127€/mois
Loyer annuel estimé : 13518€/an
Fourchette totale : 946€ - 1342€/mois
Fourchette annuelle : 11350€ - 16100€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 081,03 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 591
Prix d'achat :165 000
Décote à l'achat :+21 409 (+14.9%)
Marge achat-revente :-66 039€ (-46.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 630
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 052,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :61,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 113,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 219,91
Coût de l'assurance :18 342,62
Taxe foncière : 1 351,81€/an
Soit par mois : 112,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 240,00€/mois
Soit par an : 2 880,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 126,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 466,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-340,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si nécessaire (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si l'actuel est électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) pour moderniser l'espace.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité).
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans la chambre.
Quantité: 1 chambre
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 430(456 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:5 550
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€ = 5250€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Électricité:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 chambre × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Survilliers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 250✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 127 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 518 €/an
Calcul : 1 127 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 308 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 630 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 734 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 352 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 880 €/an
Calcul : 240 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 430
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 703
Revenus locatifs : +13 518
Charges déductibles : -43 703
Résultat foncier Année 1 : -30 185(Déficit de 30 185 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 785
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 273 €/an
Revenus locatifs : +13 518
Charges déductibles : -12 273
Résultat foncier Années 2+ : 1 245 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8785.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 51843 7107 314-30 19221 400 €8 792 €8 792 €
213 78812 0897 1241 699--7 093 €
314 06411 8916 9262 173--4 920 €
414 34511 6876 7212 659--2 261 €
514 63211 4746 5093 158---
614 92511 2556 2893 670---
715 22411 0276 0624 196---
815 52810 7915 8264 737---
915 83910 5475 5825 292---
1016 15510 2945 3285 861---
1116 47810 0325 0666 447---
1216 8089 7604 7957 048---
1317 1449 4794 5147 665---
1417 4879 1884 2228 299---
1517 8378 8863 9218 951---
1618 1948 5733 6089 620---
1718 5578 2503 28410 308---
1818 9297 9142 94911 014---
1919 3077 5672 60111 740---
2019 6937 2072 24112 487---
2120 0876 8341 86813 253---
2220 4896 4481 48214 041---
2320 8996 0481 08214 851---
2421 3175 63366815 684---
2521 7435 20423816 539---
TOTAL432 988261 788106 220171 20021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 200
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 518 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 839 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 839-6 420+9 259
2+2 8390+2 839
3+2 8390+2 839
4+2 8390+2 839
5+2 839+269+2 570
6+2 839+1 101+1 738
7+2 839+1 259+1 580
8+2 839+1 421+1 418
9+2 839+1 587+1 252
10+2 839+1 758+1 081
11+2 839+1 934+905
12+2 839+2 114+725
13+2 839+2 300+539
14+2 839+2 490+349
15+2 839+2 685+154
16+2 839+2 886-47
17+2 839+3 092-253
18+2 839+3 304-465
19+2 839+3 522-683
20+2 839+3 746-907
21+2 839+3 976-1 137
22+2 839+4 212-1 373
23+2 839+4 455-1 616
24+2 839+4 705-1 866
25+2 839+4 962-2 123
Total+70 975+51 360+19 615
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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