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A vendre : Appartement de 3 chambres dans le centre de Marcic avec salon de 30 m² - DPE D

Bien expiré
VilleMarciac (32)
Surface110
Coût Total153 300
Loyer Annuel9 774
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-69
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 110 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Emplacement idéal pour cet appartement spacieux de 3 chambres au coeur de Marciac. La propriété dispose de 2 portes d'accès privées au rez-de-chaussée avec espace de rangement. Un large escalier mène à l'appartement avec une porte d'entrée supplémentaire. La cuisine/salle à manger, avec une cheminée, est équipée avec une cuisinière électrique. Un couloir mène à une chambre, au grand salon et à deux autres chambres, à une salle de bains et à un espace de rangement avec le chauffe-eau et la plomberie pour une machine à laver. La propriété dispose du tout à l'égout, de double vitrage et du chauffage électrique. DPE D.

Ville : Marciac
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32230
Coordonnées : 43.516456, 0.163961
Total : 153 300
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 34 500
Valeur du bien : 144 500
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110
Loyer prédit : 7.40€/m²/mois
Fourchette : 6.10€ - 8.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 815€/mois
Loyer annuel estimé : 9774€/an
Fourchette totale : 671€ - 989€/mois
Fourchette annuelle : 8053€ - 11864€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :757,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :44,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 802,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 987,60
Coût de l'assurance :13 413,75
Taxe foncière : 977,43€/an
Soit par mois : 81,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 814,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 883,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 500(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1400€/m² = 7000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:6 000
    Rénovation chambres (3 pièces): 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture et électricité)
  • Salon:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marciac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 815 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 774 €/an
Calcul : 815 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 115 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 300 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 977 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 129
Revenus locatifs : +9 774
Charges déductibles : -41 129
Résultat foncier Année 1 : -31 355(Déficit de 31 355 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 955
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 629 €/an
Revenus locatifs : +9 774
Charges déductibles : -6 629
Résultat foncier Années 2+ : 3 145 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9955.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 77441 1345 120-31 36021 400 €9 960 €9 960 €
29 9706 4984 9843 472--6 488 €
310 1696 3574 8433 812--2 676 €
410 3736 2114 6974 161---
510 5806 0604 5464 520---
610 7925 9044 3904 887---
711 0075 7434 2295 265---
811 2285 5764 0625 652---
911 4525 4033 8896 049---
1011 6815 2253 7116 456---
1111 9155 0403 5266 875---
1212 1534 8493 3357 304---
1312 3964 6513 1377 745---
1412 6444 4472 9338 197---
1512 8974 2362 7228 661---
1613 1554 0172 5039 138---
1713 4183 7912 2779 627---
1813 6863 5572 04310 130---
1913 9603 3151 80110 645---
2014 2393 0651 55111 175---
2114 5242 8061 29211 718---
2214 8152 5381 02412 277---
2315 1112 26174712 850---
2415 4131 97546113 439---
2515 7211 67816414 043---
TOTAL313 075146 33773 988166 73821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 738
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 774 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 053 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 053-6 420+8 473
2+2 0530+2 053
3+2 0530+2 053
4+2 053+446+1 607
5+2 053+1 356+697
6+2 053+1 466+587
7+2 053+1 579+474
8+2 053+1 695+358
9+2 053+1 815+238
10+2 053+1 937+116
11+2 053+2 062-9
12+2 053+2 191-138
13+2 053+2 323-270
14+2 053+2 459-406
15+2 053+2 598-545
16+2 053+2 741-688
17+2 053+2 888-835
18+2 053+3 039-986
19+2 053+3 194-1 141
20+2 053+3 352-1 299
21+2 053+3 516-1 463
22+2 053+3 683-1 630
23+2 053+3 855-1 802
24+2 053+4 032-1 979
25+2 053+4 213-2 160
Total+51 325+50 021+1 304
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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