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A vendre : Appartement de 3 chambres dans le centre de Marcic avec salon de 30 m² - DPE D

Bien expiré
VilleMarciac (32)
Surface110m²
Coût Total153 300€
Loyer Annuel9 774€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 110 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Emplacement idéal pour cet appartement spacieux de 3 chambres au coeur de Marciac. La propriété dispose de 2 portes d'accès privées au rez-de-chaussée avec espace de rangement. Un large escalier mène à l'appartement avec une porte d'entrée supplémentaire. La cuisine/salle à manger, avec une cheminée, est équipée avec une cuisinière électrique. Un couloir mène à une chambre, au grand salon et à deux autres chambres, à une salle de bains et à un espace de rangement avec le chauffe-eau et la plomberie pour une machine à laver. La propriété dispose du tout à l'égout, de double vitrage et du chauffage électrique. DPE D.

Ville : Marciac
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32230
Coordonnées : 43.516456, 0.163961
Total : 153 300€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 34 500€
Valeur du bien : 144 500€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 7.40€/m²/mois
Fourchette : 6.10€ - 8.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 815€/mois
Loyer annuel estimé : 9774€/an
Fourchette totale : 671€ - 989€/mois
Fourchette annuelle : 8053€ - 11864€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :757,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :44,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 802,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 987,60€
Coût de l'assurance :13 413,75€
Taxe foncière : 977,43€/an
Soit par mois : 81,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 814,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 883,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 500 €(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1400€/m² = 7000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres (3 pièces): 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture et électricité)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marciac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 815 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 774 €/an
Calcul : 815 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 115 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 300 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 977 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 129 €
Revenus locatifs : +9 774 €
Charges déductibles : -41 129 €
Résultat foncier Année 1 : -31 355 €(Déficit de 31 355 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 955 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 629 €/an
Revenus locatifs : +9 774 €
Charges déductibles : -6 629 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 145 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9955.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 774 €41 134 €5 120 €-31 360 €21 400 €9 960 €9 960 €
29 970 €6 498 €4 984 €3 472 €--6 488 €
310 169 €6 357 €4 843 €3 812 €--2 676 €
410 373 €6 211 €4 697 €4 161 €---
510 580 €6 060 €4 546 €4 520 €---
610 792 €5 904 €4 390 €4 887 €---
711 007 €5 743 €4 229 €5 265 €---
811 228 €5 576 €4 062 €5 652 €---
911 452 €5 403 €3 889 €6 049 €---
1011 681 €5 225 €3 711 €6 456 €---
1111 915 €5 040 €3 526 €6 875 €---
1212 153 €4 849 €3 335 €7 304 €---
1312 396 €4 651 €3 137 €7 745 €---
1412 644 €4 447 €2 933 €8 197 €---
1512 897 €4 236 €2 722 €8 661 €---
1613 155 €4 017 €2 503 €9 138 €---
1713 418 €3 791 €2 277 €9 627 €---
1813 686 €3 557 €2 043 €10 130 €---
1913 960 €3 315 €1 801 €10 645 €---
2014 239 €3 065 €1 551 €11 175 €---
2114 524 €2 806 €1 292 €11 718 €---
2214 815 €2 538 €1 024 €12 277 €---
2315 111 €2 261 €747 €12 850 €---
2415 413 €1 975 €461 €13 439 €---
2515 721 €1 678 €164 €14 043 €---
TOTAL313 075 €146 337 €73 988 €166 738 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 738 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 774 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 053 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 053 €-6 420 €+8 473 €
2+2 053 €0 €+2 053 €
3+2 053 €0 €+2 053 €
4+2 053 €+446 €+1 607 €
5+2 053 €+1 356 €+697 €
6+2 053 €+1 466 €+587 €
7+2 053 €+1 579 €+474 €
8+2 053 €+1 695 €+358 €
9+2 053 €+1 815 €+238 €
10+2 053 €+1 937 €+116 €
11+2 053 €+2 062 €-9 €
12+2 053 €+2 191 €-138 €
13+2 053 €+2 323 €-270 €
14+2 053 €+2 459 €-406 €
15+2 053 €+2 598 €-545 €
16+2 053 €+2 741 €-688 €
17+2 053 €+2 888 €-835 €
18+2 053 €+3 039 €-986 €
19+2 053 €+3 194 €-1 141 €
20+2 053 €+3 352 €-1 299 €
21+2 053 €+3 516 €-1 463 €
22+2 053 €+3 683 €-1 630 €
23+2 053 €+3 855 €-1 802 €
24+2 053 €+4 032 €-1 979 €
25+2 053 €+4 213 €-2 160 €
Total+51 325 €+50 021 €+1 304 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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