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Détails du bien

Bien expiré
VilleHayange, Knutange, Neufchef, Nilvange, Ranguevaux (57)
Surface88m²
Coût Total183 300€
Loyer Annuel10 804€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 363,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Hayange, Knutange, Neufchef, Nilvange, Ranguevaux
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57240
Total : 183 300€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 53 700€
Valeur du bien : 173 700€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 10.23€/m²/mois
Fourchette : 8.20€ - 12.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 900€/mois
Loyer annuel estimé : 10804€/an
Fourchette totale : 722€ - 1123€/mois
Fourchette annuelle : 8660€ - 13478€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :905,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :53,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 959,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 466,58€
Coût de l'assurance :16 038,75€
Taxe foncière : 1 080,35€/an
Soit par mois : 90,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 900,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 049,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette, peinture des murs et réfection de l'électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 700 €(610 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1 200€ = 10800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (mobilier, électroménager, installation incluse)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 6000€ = 6000€ (moquette, peinture, électricité, installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, installation incluse)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation complète chambres: 3 chambres × 1800€ = 5400€ (revêtement sol, peinture, électricité, installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Hayange (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 804 €/an
Calcul : 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 117 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 300 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 642 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 080 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 538 €
Revenus locatifs : +10 804 €
Charges déductibles : -61 538 €
Résultat foncier Année 1 : -50 735 €(Déficit de 50 735 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 335 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 838 €/an
Revenus locatifs : +10 804 €
Charges déductibles : -7 838 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 965 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29334.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 804 €61 544 €6 122 €-50 741 €21 400 €29 341 €29 341 €
211 020 €7 681 €5 959 €3 338 €--26 003 €
311 240 €7 513 €5 791 €3 727 €--22 275 €
411 465 €7 338 €5 616 €4 126 €--18 149 €
511 694 €7 158 €5 436 €4 536 €--13 613 €
611 928 €6 971 €5 250 €4 957 €--8 656 €
712 167 €6 778 €5 057 €5 388 €--3 268 €
812 410 €6 579 €4 857 €5 831 €---
912 658 €6 372 €4 651 €6 286 €---
1012 911 €6 159 €4 437 €6 752 €---
1113 169 €5 938 €4 216 €7 231 €---
1213 433 €5 710 €3 988 €7 723 €---
1313 701 €5 473 €3 751 €8 228 €---
1413 976 €5 229 €3 507 €8 747 €---
1514 255 €4 976 €3 254 €9 279 €---
1614 540 €4 715 €2 993 €9 825 €---
1714 831 €4 444 €2 722 €10 387 €---
1815 128 €4 165 €2 443 €10 963 €---
1915 430 €3 875 €2 153 €11 555 €---
2015 739 €3 576 €1 854 €12 163 €---
2116 053 €3 266 €1 545 €12 787 €---
2216 375 €2 946 €1 224 €13 428 €---
2316 702 €2 615 €893 €14 087 €---
2417 036 €2 273 €551 €14 763 €---
2517 377 €1 918 €196 €15 458 €---
TOTAL346 040 €185 214 €88 467 €160 826 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 826 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 804 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 269 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 269 €-6 420 €+8 689 €
2+2 269 €0 €+2 269 €
3+2 269 €0 €+2 269 €
4+2 269 €0 €+2 269 €
5+2 269 €0 €+2 269 €
6+2 269 €0 €+2 269 €
7+2 269 €0 €+2 269 €
8+2 269 €+769 €+1 500 €
9+2 269 €+1 886 €+383 €
10+2 269 €+2 026 €+243 €
11+2 269 €+2 169 €+100 €
12+2 269 €+2 317 €-48 €
13+2 269 €+2 468 €-199 €
14+2 269 €+2 624 €-355 €
15+2 269 €+2 784 €-515 €
16+2 269 €+2 948 €-679 €
17+2 269 €+3 116 €-847 €
18+2 269 €+3 289 €-1 020 €
19+2 269 €+3 466 €-1 197 €
20+2 269 €+3 649 €-1 380 €
21+2 269 €+3 836 €-1 567 €
22+2 269 €+4 028 €-1 759 €
23+2 269 €+4 226 €-1 957 €
24+2 269 €+4 429 €-2 160 €
25+2 269 €+4 638 €-2 369 €
Total+56 725 €+48 248 €+8 477 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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