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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTremblay-en-France (93)
Surface74m²
Coût Total216 600€
Loyer Annuel14 820€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 2 459,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement situé en centre ville à côté de différents services. RER vert galant à 10 min. À 👣

Ville : Tremblay-en-France
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93290
Coordonnées : 48.952858, 2.568399
Total : 216 600€
Prix d'acquisition : 182 000€
Travaux : 20 040€
Valeur du bien : 202 040€
Frais de notaire : 14 560€
Coût estimé : 14 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 16.69€/m²/mois
Fourchette : 13.91€ - 20.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1235€/mois
Loyer annuel estimé : 14820€/an
Fourchette totale : 1029€ - 1482€/mois
Fourchette annuelle : 12349€ - 17786€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 056,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :61,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 118,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 401,45€
Coût de l'assurance :18 411,00€
Taxe foncière : 1 482,04€/an
Soit par mois : 123,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 235,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 241,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 040 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage), Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 300€
    Parquet flottant: 26 m² × 50€/m² = 1300€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 040€
    Peinture chambres: 26 m² × 40€/m² = 1040€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tremblay-en-France (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 235 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 820 €/an
Calcul : 1 235 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 970 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 600 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 736 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 482 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 228 €
Revenus locatifs : +14 820 €
Charges déductibles : -29 228 €
Résultat foncier Année 1 : -14 408 €(Déficit de 14 408 €)
Imputable sur revenu global : 14 408 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 188 €/an
Revenus locatifs : +14 820 €
Charges déductibles : -9 188 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 632 €/an
Prix d'achat du bien : 182 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 300 €(65% de 182 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 302 €/an
Calcul : 118 300 € × 3,636% = 4 302 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 820 €29 235 €6 976 €-14 415 €14 415 €--
215 117 €9 006 €6 788 €6 111 €---
315 419 €8 811 €6 593 €6 608 €---
415 728 €8 610 €6 391 €7 118 €---
516 042 €8 402 €6 183 €7 640 €---
616 363 €8 187 €5 968 €8 176 €---
716 690 €7 965 €5 746 €8 726 €---
817 024 €7 735 €5 517 €9 289 €---
917 364 €7 498 €5 280 €9 866 €---
1017 712 €7 253 €5 035 €10 459 €---
1118 066 €7 000 €4 782 €11 066 €---
1218 427 €6 739 €4 520 €11 689 €---
1318 796 €6 469 €4 250 €12 327 €---
1419 172 €6 190 €3 971 €12 982 €---
1519 555 €5 902 €3 683 €13 654 €---
1619 946 €5 604 €3 385 €14 342 €---
1720 345 €5 296 €3 078 €15 049 €---
1820 752 €4 979 €2 760 €15 774 €---
1921 167 €4 650 €2 432 €16 517 €---
2021 591 €4 311 €2 093 €17 279 €---
2122 022 €3 961 €1 742 €18 062 €---
2222 463 €3 599 €1 380 €18 864 €---
2322 912 €3 225 €1 006 €19 687 €---
2423 370 €2 839 €620 €20 532 €---
2523 838 €2 440 €221 €21 398 €---
TOTAL474 702 €175 903 €100 401 €298 799 €14 415 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 324 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 298 799 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 820 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 112 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 112 €-4 324 €+7 436 €
2+3 112 €+1 833 €+1 279 €
3+3 112 €+1 982 €+1 130 €
4+3 112 €+2 135 €+977 €
5+3 112 €+2 292 €+820 €
6+3 112 €+2 453 €+659 €
7+3 112 €+2 618 €+494 €
8+3 112 €+2 787 €+325 €
9+3 112 €+2 960 €+152 €
10+3 112 €+3 138 €-26 €
11+3 112 €+3 320 €-208 €
12+3 112 €+3 507 €-395 €
13+3 112 €+3 698 €-586 €
14+3 112 €+3 895 €-783 €
15+3 112 €+4 096 €-984 €
16+3 112 €+4 303 €-1 191 €
17+3 112 €+4 515 €-1 403 €
18+3 112 €+4 732 €-1 620 €
19+3 112 €+4 955 €-1 843 €
20+3 112 €+5 184 €-2 072 €
21+3 112 €+5 418 €-2 306 €
22+3 112 €+5 659 €-2 547 €
23+3 112 €+5 906 €-2 794 €
24+3 112 €+6 159 €-3 047 €
25+3 112 €+6 419 €-3 307 €
Total+77 800 €+89 640 €+-11 840 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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