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Appartement 3/4 pièce Neuilly sur Marne

VilleNeuilly-sur-Marne (93)
Surface67m²
Coût Total163 200€
Loyer Annuel13 869€
Rentabilité8.50%
Cashflow/mois+195€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 140 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 2 089,55 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement bien situé à Neuilly sur Marne Travaux de rafraîchissement à prévoir Prix abordable

Ville : Neuilly-sur-Marne
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93330
Coordonnées : 48.865330, 2.524290
Total : 163 200€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 152 000€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 17.25€/m²/mois
Fourchette : 14.48€ - 20.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1156€/mois
Loyer annuel estimé : 13869€/an
Fourchette totale : 970€ - 1377€/mois
Fourchette annuelle : 11641€ - 16522€/an
Rentabilité brute :8.50%
Fourchette de rentabilité :7.13% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 839,09 €/m²
Basé sur :194 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :190 219 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-50 219€ (-26.4%)
Marge achat-revente :27 019€ (14.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :803,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :40,80€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 844,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 984,30€
Coût de l'assurance :12 240,00€
Taxe foncière : 1 386,87€/an
Soit par mois : 115,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 155,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 960,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :195,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(179 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 156 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 869 €/an
Calcul : 1 156 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 397 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 200 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 490 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 387 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 274 €
Revenus locatifs : +13 869 €
Charges déductibles : -19 274 €
Résultat foncier Année 1 : -5 405 €(Déficit de 5 405 €)
Imputable sur revenu global : 5 405 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 274 €/an
Revenus locatifs : +13 869 €
Charges déductibles : -7 274 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 595 €/an
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 869 €19 279 €5 402 €-5 410 €5 410 €--
214 146 €7 134 €5 258 €7 012 €---
314 429 €6 985 €5 109 €7 444 €---
414 718 €6 831 €4 954 €7 887 €---
515 012 €6 671 €4 795 €8 341 €---
615 312 €6 506 €4 630 €8 806 €---
715 618 €6 335 €4 459 €9 283 €---
815 931 €6 159 €4 282 €9 772 €---
916 249 €5 976 €4 100 €10 273 €---
1016 574 €5 788 €3 911 €10 787 €---
1116 906 €5 592 €3 716 €11 313 €---
1217 244 €5 391 €3 514 €11 853 €---
1317 589 €5 182 €3 306 €12 407 €---
1417 941 €4 966 €3 090 €12 974 €---
1518 299 €4 743 €2 867 €13 556 €---
1618 665 €4 512 €2 636 €14 153 €---
1719 039 €4 274 €2 397 €14 765 €---
1819 419 €4 027 €2 151 €15 392 €---
1919 808 €3 772 €1 896 €16 036 €---
2020 204 €3 509 €1 632 €16 695 €---
2120 608 €3 236 €1 359 €17 372 €---
2221 020 €2 954 €1 078 €18 066 €---
2321 441 €2 662 €786 €18 778 €---
2421 869 €2 361 €485 €19 508 €---
2522 307 €2 049 €173 €20 258 €---
TOTAL444 217 €136 896 €77 984 €307 321 €5 410 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 623 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 307 321 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 869 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 912 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 912 €-1 623 €+4 535 €
2+2 912 €+2 103 €+809 €
3+2 912 €+2 233 €+679 €
4+2 912 €+2 366 €+546 €
5+2 912 €+2 502 €+410 €
6+2 912 €+2 642 €+270 €
7+2 912 €+2 785 €+127 €
8+2 912 €+2 932 €-20 €
9+2 912 €+3 082 €-170 €
10+2 912 €+3 236 €-324 €
11+2 912 €+3 394 €-482 €
12+2 912 €+3 556 €-644 €
13+2 912 €+3 722 €-810 €
14+2 912 €+3 892 €-980 €
15+2 912 €+4 067 €-1 155 €
16+2 912 €+4 246 €-1 334 €
17+2 912 €+4 429 €-1 517 €
18+2 912 €+4 618 €-1 706 €
19+2 912 €+4 811 €-1 899 €
20+2 912 €+5 009 €-2 097 €
21+2 912 €+5 212 €-2 300 €
22+2 912 €+5 420 €-2 508 €
23+2 912 €+5 633 €-2 721 €
24+2 912 €+5 853 €-2 941 €
25+2 912 €+6 077 €-3 165 €
Total+72 800 €+92 196 €+-19 396 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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