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Maison 6 pièces 96 m²

VilleMonastier-sur-Gazeille (43)
Surface96
Coût Total90 840
Loyer Annuel7 482
Rentabilité8.24%
Cashflow/mois+79
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 760,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison de bourg avec jardin en centre ville L'entrée se fait par deux accès : Soit en façade, soit par l'arrière par la cour. Composition : 1 pièce a usage de séjour/salon cuisine (29.5m²), une cave voutée de 9.65m² équipée d'un WC, un petit coin douche. Au premier étage, un accès vers la cour en passant par un studio, avec espace cuisine et mezzanine, puis en face, deux chambres dont l'une est en enfilade Au second étage, un WC séparé dans l'escalier et deux chambres Creation facile de chambres avec salle de bains (suite) du fait de la présence d'arrivées d'eau dans deux chambres En extérieur, une cour et un jardinet : Le tout d'une surface d'environ 34m² Double vitrage. Belle lumiere Chauffage central Tous commerces et service a proximité immédiate

Honoraires inclus de 8.96% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 67 000 euros. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 3160.00 et 4330.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Monastier-sur-Gazeille
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43150
Coordonnées : 44.927387, 3.993933
Total : 90 840
Prix d'acquisition : 73 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 85 000
Frais de notaire : 5 840
Coût estimé : 5 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.04€ - 8.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 623€/mois
Loyer annuel estimé : 7482€/an
Fourchette totale : 484€ - 803€/mois
Fourchette annuelle : 5808€ - 9637€/an
Rentabilité brute :8.24%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 10.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 090,91 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :104 727
Prix d'achat :73 000
Décote à l'achat :-31 727 (-30.3%)
Marge achat-revente :13 887€ (13.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :455,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :26,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 482,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 882,42
Coût de l'assurance :7 948,50
Taxe foncière : 748,16€/an
Soit par mois : 62,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 623,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 544,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central existant
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - nécessite une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement du carrelage usé
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
CaveOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Assainissement
Travaux d'assainissement des murs humides
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 assumé - nécessite des travaux d'assainissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(125 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Monastier-sur-Gazeille (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 623 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 482 €/an
Calcul : 623 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 158 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 840 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 318 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 748 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 224
Revenus locatifs : +7 482
Charges déductibles : -16 224
Résultat foncier Année 1 : -8 742(Déficit de 8 742 €)
Imputable sur revenu global : 8 742
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 224 €/an
Revenus locatifs : +7 482
Charges déductibles : -4 224
Résultat foncier Années 2+ : 3 258 €/an
Prix d'achat du bien : 73 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 48216 2273 161-8 7458 745 €--
27 6314 1443 0783 487---
37 7844 0592 9923 725---
47 9403 9702 9043 970---
58 0983 8782 8124 220---
68 2603 7832 7174 477---
78 4253 6852 6194 741---
88 5943 5832 5175 011---
98 7663 4772 4115 289---
108 9413 3682 3025 573---
119 1203 2542 1885 866---
129 3023 1372 0716 165---
139 4883 0161 9496 473---
149 6782 8901 8246 789---
159 8722 7591 6937 113---
1610 0692 6241 5587 445---
1710 2712 4841 4187 786---
1810 4762 3391 2738 137---
1910 6862 1891 1238 496---
2010 8992 0349688 865---
2111 1171 8738079 244---
2211 3401 7066409 634---
2311 5661 53346710 033---
2411 7981 35428810 443---
2512 0341 16910310 865---
TOTAL239 63884 53545 882155 1038 745Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 624
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 103
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 482 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 571 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 571-2 624+4 195
2+1 571+1 046+525
3+1 571+1 118+453
4+1 571+1 191+380
5+1 571+1 266+305
6+1 571+1 343+228
7+1 571+1 422+149
8+1 571+1 503+68
9+1 571+1 587-16
10+1 571+1 672-101
11+1 571+1 760-189
12+1 571+1 850-279
13+1 571+1 942-371
14+1 571+2 037-466
15+1 571+2 134-563
16+1 571+2 234-663
17+1 571+2 336-765
18+1 571+2 441-870
19+1 571+2 549-978
20+1 571+2 660-1 089
21+1 571+2 773-1 202
22+1 571+2 890-1 319
23+1 571+3 010-1 439
24+1 571+3 133-1 562
25+1 571+3 259-1 688
Total+39 275+46 531+-7 256
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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