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Achat maison de village 4 étages

Bien expiré
VilleSaint-Affrique (12)
Surface205
Coût Total184 520
Loyer Annuel19 256
Rentabilité10.44%
Cashflow/mois+478
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 629,27 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, 1 Terrasse, Surface de 205 m², Bâtiment de 4 étages, 9 Pièces, 5 Chambres, 2 Salles d'eau, 3 Toilettes, Chauffage individuel gaz, Cuisine séparée équipée, Salle de séjour : 19 m², 1 Box, Travaux, Orientation Nord

Au CV St-Affrique, cette maison de ville atypique bénéficie de 2 accès: Rue des Potiers et imp. François-Fabié. D'une surface totale de 357 m2, elle se compose de 4 niveaux pouvant être exploités ensemble ou séparément : Accès François-Fabié, une maison T6 de 126 m2 hab. sur 2 niveaux : 5 chambres, 2 salles d'eau, cuisine, salon, balcons, véranda 31 m2 et patio 9 m2. Côté rue des Potiers, un rez-de-route offre un bel espace : garage pour 2 roues ou atelier d'artisan ou local commercial à rénover. Au 1er étage il y a la possibilité d'aménager un appartement T2 de 79 m2 hab. Elle est idéale pour une famille ou pour un artisan/commerçant recherchant un lieu de vie et de travail au même endroit. Cette annonce vous est proposée par BENEZECH Valérie - EI - NoRSAC: 481 646 396, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de RODEZ

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Saint-Affrique
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12400
Coordonnées : 43.960381, 2.884747
Total : 184 520
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 45 200
Valeur du bien : 174 200
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205
Loyer prédit : 7.83€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1605€/mois
Loyer annuel estimé : 19256€/an
Fourchette totale : 1198€ - 2149€/mois
Fourchette annuelle : 14375€ - 25793€/an
Rentabilité brute :10.44%
Fourchette de rentabilité :7.79% - 13.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :911,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :53,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 965,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 055,39
Coût de l'assurance :16 145,50
Taxe foncière : 1 925,58€/an
Soit par mois : 160,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 604,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 126,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :478,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière gaz par une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine datée nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - revêtement de sol nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises dans toutes les pièces.
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC simple flux pour améliorer la ventilation.
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 200(220 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500
    Chaudière à condensation: 4000€ (moyenne), Main d'œuvre: 1500€ = 5500€
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 7000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€ = 9000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 4000€ (6 m² × 600€/m²), Main d'œuvre: 2000€ = 6000€
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (pose comprise)
  • Électricité:3 100
    Tableau électrique: 800€, 10 prises: 1000€ (10 × 100€), Main d'œuvre: 500€ = 1300€
  • Ventilation:1 000
    VMC simple flux: 400€, Main d'œuvre: 200€ = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Affrique (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Ventilation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 605 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 256 €/an
Calcul : 1 605 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 157 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 520 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 646 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 926 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 929
Revenus locatifs : +19 256
Charges déductibles : -53 929
Résultat foncier Année 1 : -34 673(Déficit de 34 673 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 273
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 729 €/an
Revenus locatifs : +19 256
Charges déductibles : -8 729
Résultat foncier Années 2+ : 10 527 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13272.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 25653 9356 163-34 67921 400 €13 279 €13 279 €
219 6418 5705 99911 070--2 208 €
320 0348 4015 82911 633---
420 4348 2255 65412 209---
520 8438 0445 47212 799---
621 2607 8565 28413 404---
721 6857 6625 09014 024---
822 1197 4614 88914 658---
922 5617 2534 68115 308---
1023 0137 0384 46715 975---
1123 4736 8164 24416 657---
1223 9426 5864 01417 357---
1324 4216 3483 77618 073---
1424 9096 1023 53018 808---
1525 4085 8473 27619 560---
1625 9165 5843 01320 332---
1726 4345 3122 74021 122---
1826 9635 0302 45921 933---
1927 5024 7392 16822 763---
2028 0524 4381 86623 614---
2128 6134 1261 55524 487---
2229 1853 8041 23325 382---
2329 7693 47189926 299---
2430 3653 12655427 239---
2530 9722 76919828 203---
TOTAL616 770198 54089 055418 23021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 418 230
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 256 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 044 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 044-6 420+10 464
2+4 0440+4 044
3+4 044+2 827+1 217
4+4 044+3 663+381
5+4 044+3 840+204
6+4 044+4 021+23
7+4 044+4 207-163
8+4 044+4 397-353
9+4 044+4 593-549
10+4 044+4 792-748
11+4 044+4 997-953
12+4 044+5 207-1 163
13+4 044+5 422-1 378
14+4 044+5 642-1 598
15+4 044+5 868-1 824
16+4 044+6 100-2 056
17+4 044+6 337-2 293
18+4 044+6 580-2 536
19+4 044+6 829-2 785
20+4 044+7 084-3 040
21+4 044+7 346-3 302
22+4 044+7 614-3 570
23+4 044+7 890-3 846
24+4 044+8 172-4 128
25+4 044+8 461-4 417
Total+101 100+125 469+-24 369
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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