Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleSeilhac (19)
Surface94m²
Coût Total135 290€
Loyer Annuel8 504€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 702,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 30 m²), 2 chambres, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, Terrasse, Exposition nord-est, Pas de balcon, Pas de cave

/ Située dans le bourg, cette maison sans jardin est composée d'une cuisine, un séjour, deux chambres, une salle de bains et un wc. De plus un sous-sol complet comprenant une pièce avec point d'eau, un wc pouvant devenir un appartement indépendant. Afin de compléter ce bien, une terrasse et un garage.

Ville : Seilhac
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19700
Coordonnées : 45.365069, 1.721701
Total : 135 290€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 64 010€
Valeur du bien : 130 010€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.81€ - 9.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 709€/mois
Loyer annuel estimé : 8504€/an
Fourchette totale : 546€ - 920€/mois
Fourchette annuelle : 6549€ - 11043€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 286,67 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 947 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-54 947€ (-45.4%)
Marge achat-revente :-14 343€ (-11.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 290€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :670,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 709,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 727,86€
Coût de l'assurance :11 837,87€
Taxe foncière : 850,42€/an
Soit par mois : 70,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 708,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 780,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 551 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (94 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, y compris carrelage, meubles, évier et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 010 €(681 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€/système = 11000€, Pose: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation - Isolation toiture/combles:6 000€
    Isolation combles: 94 m² × 60€/m² = 5640€, Main d'œuvre: 360€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€/fenêtre = 8000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€/système = 3000€, Pose: 500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix du chauffe-eau)
  • Cuisine - Rénovation complète:24 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la rénovation)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
  • Salon - Rafraîchissement peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seilhac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans la plupart des postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 709 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 504 €/an
Calcul : 709 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 541 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 290 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 850 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 010 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 875 €
Revenus locatifs : +8 504 €
Charges déductibles : -69 875 €
Résultat foncier Année 1 : -61 371 €(Déficit de 61 371 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 971 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 865 €/an
Revenus locatifs : +8 504 €
Charges déductibles : -5 865 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 639 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39971.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 504 €69 880 €4 546 €-61 375 €21 400 €39 975 €39 975 €
28 674 €5 749 €4 425 €2 925 €--37 050 €
38 848 €5 624 €4 300 €3 224 €--33 826 €
49 025 €5 495 €4 171 €3 530 €--30 297 €
59 205 €5 361 €4 037 €3 844 €--26 453 €
69 389 €5 223 €3 899 €4 166 €--22 286 €
79 577 €5 080 €3 756 €4 497 €--17 789 €
89 769 €4 932 €3 608 €4 837 €--12 953 €
99 964 €4 779 €3 455 €5 185 €--7 767 €
1010 163 €4 621 €3 297 €5 543 €--2 225 €
1110 367 €4 457 €3 133 €5 910 €---
1210 574 €4 287 €2 963 €6 287 €---
1310 785 €4 112 €2 788 €6 674 €---
1411 001 €3 930 €2 607 €7 071 €---
1511 221 €3 743 €2 419 €7 478 €---
1611 446 €3 549 €2 225 €7 897 €---
1711 674 €3 348 €2 024 €8 327 €---
1811 908 €3 140 €1 816 €8 768 €---
1912 146 €2 925 €1 601 €9 221 €---
2012 389 €2 703 €1 379 €9 686 €---
2112 637 €2 473 €1 149 €10 164 €---
2212 890 €2 235 €911 €10 655 €---
2313 147 €1 988 €664 €11 159 €---
2413 410 €1 734 €410 €11 677 €---
2513 679 €1 470 €146 €12 208 €---
TOTAL272 393 €162 836 €65 728 €109 556 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 556 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 504 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 786 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 786 €-6 420 €+8 206 €
2+1 786 €0 €+1 786 €
3+1 786 €0 €+1 786 €
4+1 786 €0 €+1 786 €
5+1 786 €0 €+1 786 €
6+1 786 €0 €+1 786 €
7+1 786 €0 €+1 786 €
8+1 786 €0 €+1 786 €
9+1 786 €0 €+1 786 €
10+1 786 €0 €+1 786 €
11+1 786 €+1 106 €+680 €
12+1 786 €+1 886 €-100 €
13+1 786 €+2 002 €-216 €
14+1 786 €+2 121 €-335 €
15+1 786 €+2 243 €-457 €
16+1 786 €+2 369 €-583 €
17+1 786 €+2 498 €-712 €
18+1 786 €+2 630 €-844 €
19+1 786 €+2 766 €-980 €
20+1 786 €+2 906 €-1 120 €
21+1 786 €+3 049 €-1 263 €
22+1 786 €+3 196 €-1 410 €
23+1 786 €+3 348 €-1 562 €
24+1 786 €+3 503 €-1 717 €
25+1 786 €+3 663 €-1 877 €
Total+44 650 €+32 867 €+11 783 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →