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Immeuble 206 m² PLOERMEL

Bien expiré
VillePloërmel (56)
Surface206m²
Coût Total284 012€
Loyer Annuel28 315€
Rentabilité9.97%
Cashflow/mois+614€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 223 900 €
Surface : 206 m²
Prix au m² : 1 086,89 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 206 m² PLOERMEL

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL BINARD-GRAND-GREVERAND vous proposent : Immeuble à vendre - PLOERMEL (56800)

Immeuble centre ville de Ploërmel, comprenant : • Rez-de-chaussée: un local commercial d’environ 70m2. • 1er étage :

  • appartement T2, d’environ 45 m2, comprenant: une entrée avec placard, une chambre, une salle d’eau, un WC, un séjour avec cuisine ouverte AE. Menuiserie PVC double vitrage, volets roulants manuels. (loyer de 380 € )
  • Studio d’environ 21 m2. • 2 ème étage : grenier aménageable d’environ 70 m2. L’immeuble comprend une cave .

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SELARL BINARD-GRAND-GREVERAND - Notaires à Ploërmel - N° SIRET : 44267589800021

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Surface : 206 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/06/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 570 € et 2 160 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Ploërmel
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56800
Coordonnées : 47.930805, -2.398644
Total : 284 012€
Prix d'acquisition : 223 900€
Travaux : 42 200€
Valeur du bien : 266 100€
Frais de notaire : 17 912€
Coût estimé : 17 912€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 206m²
Loyer prédit : 11.45€/m²/mois
Fourchette : 9.08€ - 14.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 2360€/mois
Loyer annuel estimé : 28315€/an
Fourchette totale : 1870€ - 2977€/mois
Fourchette annuelle : 22445€ - 35721€/an
Rentabilité brute :9.97%
Fourchette de rentabilité :7.90% - 12.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 257,35 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :465 014 €
Prix d'achat :223 900 €
Décote à l'achat :-241 114€ (-51.9%)
Marge achat-revente :181 002€ (38.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 012€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 426,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :82,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 509,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 909,41€
Coût de l'assurance :24 851,05€
Taxe foncière : 2 831,50€/an
Soit par mois : 235,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 359,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 745,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :614,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec usure normale nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en bon état général mais nécessite un rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 200 €(205 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 120€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Parquet flottant et peinture: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 100€
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 20€/m² = 1100€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ploërmel (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 360 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 315 €/an
Calcul : 2 360 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 900 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 012 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 994 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 832 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 926 €
Revenus locatifs : +28 315 €
Charges déductibles : -55 926 €
Résultat foncier Année 1 : -27 611 €(Déficit de 27 611 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 211 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 726 €/an
Revenus locatifs : +28 315 €
Charges déductibles : -13 726 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 589 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6210.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 223 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 145 535 €(65% de 223 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 292 €/an
Calcul : 145 535 € × 3,636% = 5 292 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 315 €55 935 €9 910 €-27 620 €21 400 €6 220 €6 220 €
228 881 €13 477 €9 651 €15 405 €---
329 459 €13 209 €9 383 €16 250 €---
430 048 €12 931 €9 106 €17 117 €---
530 649 €12 644 €8 818 €18 005 €---
631 262 €12 346 €8 521 €18 916 €---
731 887 €12 038 €8 212 €19 849 €---
832 525 €11 718 €7 893 €20 807 €---
933 176 €11 388 €7 562 €21 788 €---
1033 839 €11 045 €7 219 €22 794 €---
1134 516 €10 690 €6 864 €23 826 €---
1235 206 €10 322 €6 496 €24 884 €---
1335 910 €9 941 €6 115 €25 970 €---
1436 628 €9 546 €5 721 €27 082 €---
1537 361 €9 137 €5 312 €28 224 €---
1638 108 €8 714 €4 888 €29 395 €---
1738 870 €8 275 €4 449 €30 596 €---
1839 648 €7 820 €3 995 €31 827 €---
1940 441 €7 350 €3 524 €33 091 €---
2041 250 €6 862 €3 036 €34 388 €---
2142 075 €6 357 €2 531 €35 718 €---
2242 916 €5 834 €2 008 €37 083 €---
2343 774 €5 292 €1 466 €38 483 €---
2444 650 €4 730 €904 €39 920 €---
2545 543 €4 148 €323 €41 395 €---
TOTAL906 938 €281 748 €143 909 €625 190 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 625 190 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 315 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 946 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 946 €-6 420 €+12 366 €
2+5 946 €+2 755 €+3 191 €
3+5 946 €+4 875 €+1 071 €
4+5 946 €+5 135 €+811 €
5+5 946 €+5 402 €+544 €
6+5 946 €+5 675 €+271 €
7+5 946 €+5 955 €-9 €
8+5 946 €+6 242 €-296 €
9+5 946 €+6 536 €-590 €
10+5 946 €+6 838 €-892 €
11+5 946 €+7 148 €-1 202 €
12+5 946 €+7 465 €-1 519 €
13+5 946 €+7 791 €-1 845 €
14+5 946 €+8 125 €-2 179 €
15+5 946 €+8 467 €-2 521 €
16+5 946 €+8 818 €-2 872 €
17+5 946 €+9 179 €-3 233 €
18+5 946 €+9 548 €-3 602 €
19+5 946 €+9 927 €-3 981 €
20+5 946 €+10 316 €-4 370 €
21+5 946 €+10 715 €-4 769 €
22+5 946 €+11 125 €-5 179 €
23+5 946 €+11 545 €-5 599 €
24+5 946 €+11 976 €-6 030 €
25+5 946 €+12 418 €-6 472 €
Total+148 650 €+187 557 €+-38 907 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 113 jours
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