T4 SABLON

Bien expiré

VilleMetz (57)

Surface60m²

Coût Total114 680€

Loyer Annuel7 633€

Rentabilité6.66%

Cashflow/mois-193€

Prix : 86 000 €

Surface : 60 m²

Prix au m² : 1 433,33 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 4

Étage : 2

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 20, Mandat exclusif

Situé au 11 rue Gabriel Pierné, cet appartement bénéficie d'un emplacement privilégié à seulement 10 minutes à pied du centre commercial Muse et de la gare. Idéal pour les amateurs de vie citadine tout en recherchant un cadre de vie calme et agréable.

Au 2e étage, l'appartement se compose d'une entrée, d'un salon/séjour lumineux, de deux chambres avec possibilité d'effectuer une 3e, d'une cuisine indépendante, d'une salle de bains, d'un cellier ainsi que de WC séparés. Des travaux sont à prévoir, offrant ainsi un véritable potentiel de personnalisation selon vos envies.

Les charges de copropriété s'élèvent à 165 euros par mois et comprennent l'eau, le chauffage urbain, l'entretien de l'immeuble ainsi que l'ascenseur.

Une opportunité rare à découvrir sans tarder. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/metz-57/agence-immobiliere/ft-lorraine-bourgogne-metz-pompidou-1501

Ville : Metz

Département : Moselle

Région : Grand Est

Code postal : 57000

Coordonnées : 49.101743, 6.178341

Total : 114 680€

Prix d'acquisition : 86 000€

Travaux : 21 800€

Valeur du bien : 107 800€

Frais de notaire : 6 880€

Coût estimé : 6 880€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 60m²

Loyer prédit : 10.60€/m²/mois

Fourchette : 8.08€ - 13.90€/m²/mois

Loyer total estimé : 636€/mois

Loyer annuel estimé : 7633€/an

Fourchette totale : 485€ - 834€/mois

Fourchette annuelle : 5821€ - 10009€/an

Rentabilité brute :6.66%

Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.73%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :114 680€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,76€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.38%

Assurance emprunteur :33,45€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 600,21€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 348,32€

Coût de l'assurance :10 034,50€

Taxe foncière : 763,30€/an

Soit par mois : 63,61€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 165,00€/mois

Soit par an : 1 980,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 636,08€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 828,82€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-192,74€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C

Consommation : 162 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement des équipements de cuisine obsolètes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité

Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements anciens nécessitant une rénovation

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité

Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)

Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture

Rafraîchissement des murs et pose de parquet flottant dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 3/5 visible - peinture propre mais nécessitant un rafraîchissement

SalonOPTIONNEL

Sous-catégorie: Rafraîchissement léger

Peinture des murs et entretien du sol en carrelage

Quantité: salon (environ 20 m²)

Raison: État 4/5 visible - sol et murs en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 800 €(363 € / m²)

Détail par catégorie :

Cuisine:10 500€
Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1300€/m² = 10400€, Main d'œuvre: 100€
Salle de bain:6 500€
Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1300€/m² = 6500€, Main d'œuvre incluse
Chambres:3 600€
Parquet flottant 24 m²: 50€/m² × 24 = 1200€, Peinture murs 24 m²: 25€/m² × 24 = 600€, Main d'œuvre: 1800€
Salon:1 200€
Peinture murs salon 20 m²: 25€/m² × 20 = 500€, Entretien carrelage: 700€, Main d'œuvre: 0€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Metz (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)

Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 636 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 633 €/an

Calcul : 636 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 827 €/an

Base de calcul : Emprunt de 114 680 € à 3.38% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 401 €/an

Calcul : 33 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 763 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 1 980 €/an

Calcul : 165 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 800 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 771 €

Revenus locatifs : +7 633 €

Charges déductibles : -28 771 €

Résultat foncier Année 1 : -21 138 €(Déficit de 21 138 €)

Imputable sur revenu global : 10 700 €

Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

Déficit reportable : 10 438 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 971 €/an

Revenus locatifs : +7 633 €

Charges déductibles : -6 971 €

Résultat foncier Années 2+ : 662 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10438.46 € reporté.

Prix d'achat du bien : 86 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 033 €/an

Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 633 €	28 775 €	3 830 €	-21 142 €	10 700 €	10 442 €	10 442 €
2	7 786 €	6 873 €	3 728 €	912 €	-	-	9 530 €
3	7 941 €	6 768 €	3 623 €	1 174 €	-	-	8 356 €
4	8 100 €	6 659 €	3 514 €	1 442 €	-	-	6 914 €
5	8 262 €	6 546 €	3 401 €	1 716 €	-	-	5 198 €
6	8 427 €	6 429 €	3 284 €	1 998 €	-	-	3 200 €
7	8 596 €	6 308 €	3 164 €	2 288 €	-	-	912 €
8	8 768 €	6 183 €	3 039 €	2 584 €	-	-	-
9	8 943 €	6 054 €	2 910 €	2 889 €	-	-	-
10	9 122 €	5 921 €	2 776 €	3 201 €	-	-	-
11	9 305 €	5 782 €	2 638 €	3 522 €	-	-	-
12	9 491 €	5 640 €	2 495 €	3 851 €	-	-	-
13	9 680 €	5 492 €	2 347 €	4 189 €	-	-	-
14	9 874 €	5 339 €	2 194 €	4 535 €	-	-	-
15	10 072 €	5 181 €	2 036 €	4 891 €	-	-	-
16	10 273 €	5 017 €	1 872 €	5 256 €	-	-	-
17	10 478 €	4 848 €	1 703 €	5 631 €	-	-	-
18	10 688 €	4 673 €	1 528 €	6 015 €	-	-	-
19	10 902 €	4 492 €	1 347 €	6 410 €	-	-	-
20	11 120 €	4 305 €	1 160 €	6 815 €	-	-	-
21	11 342 €	4 111 €	966 €	7 231 €	-	-	-
22	11 569 €	3 911 €	766 €	7 658 €	-	-	-
23	11 800 €	3 704 €	559 €	8 097 €	-	-	-
24	12 036 €	3 489 €	345 €	8 547 €	-	-	-
25	12 277 €	3 268 €	123 €	9 010 €	-	-	-
TOTAL	244 486 €	155 765 €	55 348 €	88 721 €	10 700 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 721 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 633 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 603 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 603 €	-3 210 €	+4 813 €
2	+1 603 €	0 €	+1 603 €
3	+1 603 €	0 €	+1 603 €
4	+1 603 €	0 €	+1 603 €
5	+1 603 €	0 €	+1 603 €
6	+1 603 €	0 €	+1 603 €
7	+1 603 €	0 €	+1 603 €
8	+1 603 €	+502 €	+1 101 €
9	+1 603 €	+867 €	+736 €
10	+1 603 €	+960 €	+643 €
11	+1 603 €	+1 057 €	+546 €
12	+1 603 €	+1 155 €	+448 €
13	+1 603 €	+1 257 €	+346 €
14	+1 603 €	+1 361 €	+242 €
15	+1 603 €	+1 467 €	+136 €
16	+1 603 €	+1 577 €	+26 €
17	+1 603 €	+1 689 €	-86 €
18	+1 603 €	+1 805 €	-202 €
19	+1 603 €	+1 923 €	-320 €
20	+1 603 €	+2 045 €	-442 €
21	+1 603 €	+2 169 €	-566 €
22	+1 603 €	+2 298 €	-695 €
23	+1 603 €	+2 429 €	-826 €
24	+1 603 €	+2 564 €	-961 €
25	+1 603 €	+2 703 €	-1 100 €
Total	+40 075 €	+26 616 €	+13 459 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

T4 SABLON

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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