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Appartement 4 pièces - 83m² - 2ème étage - Quartier centre-ville

Bien expiré
VilleVitry-sur-Seine (94)
Surface83m²
Coût Total236 788€
Loyer Annuel18 840€
Rentabilité7.96%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 203 600 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 2 453,01 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Référence : 19A020221 - lot 24

ComOp Groupe propose à Vitry-sur-Seine, proche du Musée Contemporain du Val de Marne (Arrêt Musée Mac Val tram T9 à 5 mn à pied), un appartement 4 pièces de 83.95 m² situé au 2ème étage. Il est composé d’une entrée, un séjour, une chambre, deux chambres avec placard, une cuisine avec débarras, une salle de bains, un water-closet, un dégagement avec placard, un balcon. Travaux à prévoir.

Charges annuelles de copropriété : 3 386 € Taxe foncière : 1 780 € Année de construction : 1977 Copropriété : 255 lots dont 105 à usage d’habitation DPE : C Chauffage collectif urbain Eau chaude collective Fenêtres PVC double vitrage Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

PRIX : 203 600 € (Honoraires charge vendeur) Emplacement de stationnement disponible en sus du prix : 9 000 €

Ville : Vitry-sur-Seine
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94400
Total : 236 788€
Prix d'acquisition : 203 600€
Travaux : 16 900€
Valeur du bien : 220 500€
Frais de notaire : 16 288€
Coût estimé : 16 288€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 18.92€/m²/mois
Fourchette : 15.10€ - 23.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1570€/mois
Loyer annuel estimé : 18840€/an
Fourchette totale : 1253€ - 1967€/mois
Fourchette annuelle : 15036€ - 23605€/an
Rentabilité brute :7.96%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 9.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 788€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 155,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :69,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 224,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 759,27€
Coût de l'assurance :20 718,95€
Taxe foncière : 1 780,00€/an
Soit par mois : 148,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 282,17€/mois
Soit par an : 3 386,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 569,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 654,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager (plaque, four, hotte, frigo) et mise à jour des placards de cuisine
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de la salle de bain (lavabo, baignoire) et mise à jour du carrelage si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain légèrement datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger optionnel
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation
Raison: Mise aux normes électrique nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 900 €(204 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète (8 m²): 7000€ (matériaux et électroménager), Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:5 000€
    Salle de bain complète (5 m²): 4000€ (matériaux et fixtures), Main d'œuvre: 1000€
  • Chambre:900€
    Peinture murs et plafonds (12 m²): 30€/m² × 12 = 360€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds (20 m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 900€
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1000€ (matériaux et tableau électrique), Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Vitry-sur-Seine). Coefficients régionaux appliqués. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 570 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 840 €/an
Calcul : 1 570 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 619 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 788 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 829 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 780 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 386 €/an
Calcul : 282 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 514 €
Revenus locatifs : +18 840 €
Charges déductibles : -30 514 €
Résultat foncier Année 1 : -11 674 €(Déficit de 11 674 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 974 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 614 €/an
Revenus locatifs : +18 840 €
Charges déductibles : -13 614 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 226 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 974.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 203 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 132 340 €(65% de 203 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 812 €/an
Calcul : 132 340 € × 3,636% = 4 812 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 840 €30 521 €7 627 €-11 682 €10 700 €982 €982 €
219 216 €13 415 €7 420 €5 801 €---
319 601 €13 202 €7 207 €6 399 €---
419 993 €12 982 €6 987 €7 011 €---
520 393 €12 754 €6 759 €7 638 €---
620 800 €12 519 €6 524 €8 281 €---
721 216 €12 276 €6 282 €8 940 €---
821 641 €12 026 €6 031 €9 615 €---
922 074 €11 766 €5 772 €10 307 €---
1022 515 €11 499 €5 504 €11 016 €---
1122 965 €11 222 €5 227 €11 743 €---
1223 425 €10 936 €4 942 €12 488 €---
1323 893 €10 641 €4 646 €13 252 €---
1424 371 €10 336 €4 341 €14 035 €---
1524 858 €10 021 €4 026 €14 837 €---
1625 356 €9 696 €3 701 €15 660 €---
1725 863 €9 359 €3 365 €16 503 €---
1826 380 €9 012 €3 017 €17 368 €---
1926 908 €8 653 €2 658 €18 254 €---
2027 446 €8 283 €2 288 €19 163 €---
2127 995 €7 899 €1 905 €20 095 €---
2228 555 €7 504 €1 509 €21 051 €---
2329 126 €7 095 €1 100 €22 031 €---
2429 708 €6 673 €678 €23 035 €---
2530 302 €6 236 €242 €24 066 €---
TOTAL603 438 €276 528 €109 759 €326 910 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 326 910 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 840 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 956 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 956 €-3 210 €+7 166 €
2+3 956 €+1 446 €+2 510 €
3+3 956 €+1 920 €+2 036 €
4+3 956 €+2 103 €+1 853 €
5+3 956 €+2 292 €+1 664 €
6+3 956 €+2 484 €+1 472 €
7+3 956 €+2 682 €+1 274 €
8+3 956 €+2 885 €+1 071 €
9+3 956 €+3 092 €+864 €
10+3 956 €+3 305 €+651 €
11+3 956 €+3 523 €+433 €
12+3 956 €+3 746 €+210 €
13+3 956 €+3 976 €-20 €
14+3 956 €+4 210 €-254 €
15+3 956 €+4 451 €-495 €
16+3 956 €+4 698 €-742 €
17+3 956 €+4 951 €-995 €
18+3 956 €+5 210 €-1 254 €
19+3 956 €+5 476 €-1 520 €
20+3 956 €+5 749 €-1 793 €
21+3 956 €+6 029 €-2 073 €
22+3 956 €+6 315 €-2 359 €
23+3 956 €+6 609 €-2 653 €
24+3 956 €+6 911 €-2 955 €
25+3 956 €+7 220 €-3 264 €
Total+98 900 €+98 073 €+827 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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