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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRocques (14)
Surface75.2m²
Coût Total176 042€
Loyer Annuel11 567€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 900 €
Surface : 75.2 m²
Prix au m² : 1 594,41 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

CENTRE VILLE, APPARTEMENT DE 75.24 M² AU 3 EME ETAGE COMPRENANT :

UNE ENTREE, UN SEJOUR AVEC BALCON, UNE CUISINE AMENAGEE, UNE SALLE DE BAINS, 3 CHAMBRES ET UN WC.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 20 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1780.00 et 2440.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Rocques
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14100
Coordonnées : 49.163010, 0.225730
Total : 176 042€
Prix d'acquisition : 119 900€
Travaux : 46 550€
Valeur du bien : 166 450€
Frais de notaire : 9 592€
Coût estimé : 9 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.2m²
Loyer prédit : 12.82€/m²/mois
Fourchette : 9.95€ - 16.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 964€/mois
Loyer annuel estimé : 11567€/an
Fourchette totale : 748€ - 1242€/mois
Fourchette annuelle : 8980€ - 14899€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 564,52 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 652 €
Prix d'achat :119 900 €
Décote à l'achat :+2 248€ (+1.9%)
Marge achat-revente :-58 390€ (-49.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 042€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :871,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 923,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 526,38€
Coût de l'assurance :15 403,68€
Taxe foncière : 1 156,67€/an
Soit par mois : 96,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 963,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 019,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour conformité et confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par du parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette en bon état mais vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs en papier peint usé nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour confort et esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 550 €(619 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 750€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€ = 5250€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 2000€ = 2000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage mural 10m²: 500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 500€
    Parquet flottant: 34 m² × 50€/m² = 1700€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 200€ = 600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Rénovation complète:5 500€
    Rénovation salon: 1 salon complet × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 964 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 567 €/an
Calcul : 964 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 909 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 042 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 157 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 232 €
Revenus locatifs : +11 567 €
Charges déductibles : -54 232 €
Résultat foncier Année 1 : -42 665 €(Déficit de 42 665 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 265 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 682 €/an
Revenus locatifs : +11 567 €
Charges déductibles : -7 682 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 885 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21265.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 935 €(65% de 119 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 834 €/an
Calcul : 77 935 € × 3,636% = 2 834 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 567 €54 238 €5 915 €-42 671 €21 400 €21 271 €21 271 €
211 798 €7 531 €5 758 €4 267 €--17 004 €
312 034 €7 368 €5 595 €4 666 €--12 338 €
412 275 €7 200 €5 427 €5 074 €--7 264 €
512 520 €7 026 €5 253 €5 494 €--1 770 €
612 771 €6 846 €5 074 €5 924 €---
713 026 €6 660 €4 887 €6 366 €---
813 286 €6 468 €4 695 €6 819 €---
913 552 €6 269 €4 496 €7 284 €---
1013 823 €6 062 €4 290 €7 761 €---
1114 100 €5 849 €4 076 €8 250 €---
1214 382 €5 629 €3 856 €8 753 €---
1314 669 €5 401 €3 628 €9 269 €---
1414 963 €5 165 €3 392 €9 798 €---
1515 262 €4 920 €3 148 €10 342 €---
1615 567 €4 668 €2 895 €10 900 €---
1715 879 €4 406 €2 634 €11 472 €---
1816 196 €4 136 €2 363 €12 060 €---
1916 520 €3 856 €2 083 €12 664 €---
2016 850 €3 567 €1 794 €13 284 €---
2117 187 €3 267 €1 495 €13 920 €---
2217 531 €2 958 €1 185 €14 573 €---
2317 882 €2 637 €865 €15 244 €---
2418 239 €2 306 €533 €15 934 €---
2518 604 €1 963 €190 €16 641 €---
TOTAL370 484 €176 397 €85 526 €194 087 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 087 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 567 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 429 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 429 €-6 420 €+8 849 €
2+2 429 €0 €+2 429 €
3+2 429 €0 €+2 429 €
4+2 429 €0 €+2 429 €
5+2 429 €0 €+2 429 €
6+2 429 €+1 246 €+1 183 €
7+2 429 €+1 910 €+519 €
8+2 429 €+2 046 €+383 €
9+2 429 €+2 185 €+244 €
10+2 429 €+2 328 €+101 €
11+2 429 €+2 475 €-46 €
12+2 429 €+2 626 €-197 €
13+2 429 €+2 781 €-352 €
14+2 429 €+2 939 €-510 €
15+2 429 €+3 102 €-673 €
16+2 429 €+3 270 €-841 €
17+2 429 €+3 442 €-1 013 €
18+2 429 €+3 618 €-1 189 €
19+2 429 €+3 799 €-1 370 €
20+2 429 €+3 985 €-1 556 €
21+2 429 €+4 176 €-1 747 €
22+2 429 €+4 372 €-1 943 €
23+2 429 €+4 573 €-2 144 €
24+2 429 €+4 780 €-2 351 €
25+2 429 €+4 992 €-2 563 €
Total+60 725 €+58 226 €+2 499 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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