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Appartement à vendre

VilleAbbeville (80)
Surface146.8m²
Coût Total242 660€
Loyer Annuel16 151€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 000 €
Surface : 146.8 m²
Prix au m² : 1 239,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Exposition sud, Interphone

Laurent Jacquet () propose à la vente un bel appartement au deuxième étage (sans ascenseur) dans un immeuble de construction d'après-guerre au centre-ville d'Abbeville à proximité de toutes commodités comprenant :

  • un grand hall d'entrée
  • un vaste séjour lumineux
  • une cuisine équipée
  • un couloir avec rangement
  • un cabinet de toilette avec un espace laverie
  • une salle de douches avec wc
  • trois grandes chambres avec placards

Ce bel appartement chauffé par une chaudière au gaz de ville est agrémenté d'une cave, d'une cour commune pour stationner votre véhicule et d'un grenier commun.

Cette annonce référence 227378 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier LAURENT JACQUET (EI) immatriculé au RSAC de AMIENS (80000) sous le numéro 95248501900014.

Prix du bien : 182 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/05/2023 Score DPE : 169 kWhEP/m²/an Score GES : 36 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1610.00 euros et 2230.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Abbeville
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80100
Coordonnées : 50.107220, 1.835165
Total : 242 660€
Prix d'acquisition : 182 000€
Travaux : 46 100€
Valeur du bien : 228 100€
Frais de notaire : 14 560€
Coût estimé : 14 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146.8m²
Loyer prédit : 9.17€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1346€/mois
Loyer annuel estimé : 16151€/an
Fourchette totale : 1116€ - 1624€/mois
Fourchette annuelle : 13389€ - 19483€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 804,86 €/m²
Basé sur :117 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :264 953 €
Prix d'achat :182 000 €
Décote à l'achat :-82 953€ (-31.3%)
Marge achat-revente :22 293€ (8.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 201,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :70,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 272,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 891,37€
Coût de l'assurance :21 232,75€
Taxe foncière : 1 615,11€/an
Soit par mois : 134,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 345,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 407,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer l'ancien système de chauffage.
Quantité: 1 système pour 146.8 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du système de chauffage pour efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 système pour 146.8 m²
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique pour l'eau chaude sanitaire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec signes d'usure.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 100 €(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (90 m²) × 20€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€
  • Autres pièces - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 20€/m² = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Abbeville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 346 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 151 €/an
Calcul : 1 346 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 146 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 660 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 849 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 615 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 710 €
Revenus locatifs : +16 151 €
Charges déductibles : -56 710 €
Résultat foncier Année 1 : -40 559 €(Déficit de 40 559 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 159 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 610 €/an
Revenus locatifs : +16 151 €
Charges déductibles : -10 610 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 541 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19158.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 300 €(65% de 182 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 302 €/an
Calcul : 118 300 € × 3,636% = 4 302 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 151 €56 718 €8 153 €-40 567 €21 400 €19 167 €19 167 €
216 474 €10 401 €7 937 €6 073 €--13 094 €
316 804 €10 177 €7 713 €6 626 €--6 468 €
417 140 €9 946 €7 481 €7 194 €---
517 482 €9 706 €7 241 €7 777 €---
617 832 €9 458 €6 994 €8 374 €---
718 189 €9 201 €6 737 €8 987 €---
818 552 €8 936 €6 472 €9 617 €---
918 924 €8 661 €6 197 €10 262 €---
1019 302 €8 377 €5 913 €10 925 €---
1119 688 €8 084 €5 619 €11 605 €---
1220 082 €7 779 €5 315 €12 302 €---
1320 483 €7 465 €5 001 €13 018 €---
1420 893 €7 140 €4 675 €13 753 €---
1521 311 €6 803 €4 339 €14 508 €---
1621 737 €6 455 €3 990 €15 282 €---
1722 172 €6 095 €3 630 €16 077 €---
1822 615 €5 722 €3 257 €16 894 €---
1923 068 €5 336 €2 872 €17 731 €---
2023 529 €4 937 €2 473 €18 592 €---
2124 000 €4 525 €2 060 €19 475 €---
2224 480 €4 098 €1 633 €20 382 €---
2324 969 €3 656 €1 192 €21 313 €---
2425 469 €3 199 €735 €22 269 €---
2525 978 €2 727 €262 €23 251 €---
TOTAL517 323 €225 602 €117 891 €291 721 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 721 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 151 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 392 €-6 420 €+9 812 €
2+3 392 €0 €+3 392 €
3+3 392 €0 €+3 392 €
4+3 392 €+218 €+3 174 €
5+3 392 €+2 333 €+1 059 €
6+3 392 €+2 512 €+880 €
7+3 392 €+2 696 €+696 €
8+3 392 €+2 885 €+507 €
9+3 392 €+3 079 €+313 €
10+3 392 €+3 277 €+115 €
11+3 392 €+3 481 €-89 €
12+3 392 €+3 691 €-299 €
13+3 392 €+3 906 €-514 €
14+3 392 €+4 126 €-734 €
15+3 392 €+4 352 €-960 €
16+3 392 €+4 585 €-1 193 €
17+3 392 €+4 823 €-1 431 €
18+3 392 €+5 068 €-1 676 €
19+3 392 €+5 319 €-1 927 €
20+3 392 €+5 578 €-2 186 €
21+3 392 €+5 842 €-2 450 €
22+3 392 €+6 115 €-2 723 €
23+3 392 €+6 394 €-3 002 €
24+3 392 €+6 681 €-3 289 €
25+3 392 €+6 975 €-3 583 €
Total+84 800 €+87 516 €+-2 716 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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