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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNassandres (27)
Surface136m²
Coût Total238 239€
Loyer Annuel12 229€
Rentabilité5.13%
Cashflow/mois-280€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 990 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 1 470,51 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine ouverte, Salon (total 29 m²), 4 chambres, calme, Belle vue, Exposition ouest, Digicode, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé
  • 581BER - A NASSANDRES-SUR-RISLE Dans une petite copropriété de seulement 6 lots, venez découvrir ce superbe appartement de 136 m² entièrement refait à neuf, offrant de beaux volumes et un cadre de vie particulièrement agréable.

Vous serez séduit par sa grande pièce de vie lumineuse, idéale pour recevoir, ainsi que par son agencement fonctionnel comprenant 4 chambres, un bureau, une salle de bain et une salle de douche.

Côté extérieur, le bien dispose d'une courette, d'un jardinet et d'un bâtiment indépendant, parfait pour un atelier, du stockage ou un futur projet.

Possibilité d'acquérir du terrain supplémentaire, un véritable atout !

  • Nous vous rappelons que suite à l'article l.561-5 du code monétaire et financier, la copie de la pièce d'identité de tous les visiteurs vous sera demandée avant la visite. Cette annonce vous est proposée par Didier CHESNEL , Agent Commercial en Immobilier (RSAC BERNAY 409 408 630)

Un bien alliant confort, volumes et potentiel, idéal pour une famille ou un projet de vie au calme. Une visite s'impose !

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 20 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat A Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2022 : entre 1600.00 et 2210.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller BIAS IMMOBILIER BERNAY : Didier CHESNEL Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 409408630

Ville : Nassandres
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27550
Coordonnées : 49.130519, 0.734788
Total : 238 239€
Prix d'acquisition : 199 990€
Travaux : 22 250€
Valeur du bien : 222 240€
Frais de notaire : 15 999€
Coût estimé : 15 999€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 9.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1019€/mois
Loyer annuel estimé : 12229€/an
Fourchette totale : 801€ - 1296€/mois
Fourchette annuelle : 9613€ - 15556€/an
Rentabilité brute :5.13%
Fourchette de rentabilité :4.04% - 6.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 435,9 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :195 282 €
Prix d'achat :199 990 €
Décote à l'achat :+4 708€ (+2.4%)
Marge achat-revente :-42 957€ (-22.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 239€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 181,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :15,88€/mois
Taux d'assurance : 0.08% par an
Total mensualité : 1 197,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 124,65€
Coût de l'assurance :4 764,78€
Taxe foncière : 1 222,86€/an
Soit par mois : 101,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 019,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 299,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-279,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 126 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rénover pour confort et fonctionnalité
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état, travaux cosmétiques recommandés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé pour le confort
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 250 €(164 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:1 200€
    Rénovation légère salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (peinture et robinetterie), Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Nassandres (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 019 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 229 €/an
Calcul : 1 019 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 021 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 239 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 191 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 223 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 684 €
Revenus locatifs : +12 229 €
Charges déductibles : -31 684 €
Résultat foncier Année 1 : -19 456 €(Déficit de 19 456 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 756 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 434 €/an
Revenus locatifs : +12 229 €
Charges déductibles : -9 434 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 794 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8755.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 994 €(65% de 199 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 129 994 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 229 €31 692 €8 028 €-19 463 €10 700 €8 763 €8 763 €
212 473 €9 229 €7 816 €3 244 €--5 519 €
312 723 €9 009 €7 595 €3 714 €--1 805 €
412 977 €8 781 €7 367 €4 196 €---
513 237 €8 545 €7 132 €4 692 €---
613 501 €8 301 €6 888 €5 200 €---
713 771 €8 049 €6 635 €5 723 €---
814 047 €7 788 €6 374 €6 259 €---
914 328 €7 517 €6 104 €6 810 €---
1014 614 €7 238 €5 824 €7 376 €---
1114 907 €6 949 €5 535 €7 958 €---
1215 205 €6 649 €5 236 €8 555 €---
1315 509 €6 340 €4 926 €9 169 €---
1415 819 €6 019 €4 606 €9 800 €---
1516 135 €5 688 €4 275 €10 447 €---
1616 458 €5 345 €3 932 €11 113 €---
1716 787 €4 990 €3 577 €11 797 €---
1817 123 €4 623 €3 210 €12 500 €---
1917 465 €4 243 €2 830 €13 222 €---
2017 815 €3 850 €2 437 €13 964 €---
2118 171 €3 444 €2 030 €14 727 €---
2218 535 €3 023 €1 610 €15 511 €---
2318 905 €2 588 €1 175 €16 317 €---
2419 283 €2 138 €724 €17 146 €---
2519 669 €1 672 €258 €17 997 €---
TOTAL391 687 €173 711 €116 125 €217 976 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 976 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 229 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 568 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 568 €-3 210 €+5 778 €
2+2 568 €0 €+2 568 €
3+2 568 €0 €+2 568 €
4+2 568 €+717 €+1 851 €
5+2 568 €+1 407 €+1 161 €
6+2 568 €+1 560 €+1 008 €
7+2 568 €+1 717 €+851 €
8+2 568 €+1 878 €+690 €
9+2 568 €+2 043 €+525 €
10+2 568 €+2 213 €+355 €
11+2 568 €+2 387 €+181 €
12+2 568 €+2 567 €+1 €
13+2 568 €+2 751 €-183 €
14+2 568 €+2 940 €-372 €
15+2 568 €+3 134 €-566 €
16+2 568 €+3 334 €-766 €
17+2 568 €+3 539 €-971 €
18+2 568 €+3 750 €-1 182 €
19+2 568 €+3 967 €-1 399 €
20+2 568 €+4 189 €-1 621 €
21+2 568 €+4 418 €-1 850 €
22+2 568 €+4 653 €-2 085 €
23+2 568 €+4 895 €-2 327 €
24+2 568 €+5 144 €-2 576 €
25+2 568 €+5 399 €-2 831 €
Total+64 200 €+65 393 €+-1 193 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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