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Achat maison

Bien expiré
VilleÉchilleuses (45)
Surface160
Coût Total269 016
Loyer Annuel17 349
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-87
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 200 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 126,25 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à Échilleuses, à 20 minutes de Malesherbes ( RER D). Cette maison offre une surface habitable généreuse d’environ 160 m², implantée sur un terrain d’environ 370 m², complétée par plusieurs dépendances,une terrasse et un jardin. Dès l’entrée, vous découvrirez un vaste hall de 17,2 m² desservant les principaux espaces de vie. La maison dispose d’une cuisine spacieuse de 17,3 m², d’une salle à manger de 14,6 m² et d’un salon lumineux de 17,4 m², formant un ensemble convivial et fonctionnel. Une chaufferie, un WC indépendant, une buanderie/dressing et une réserve complètent ce niveau. Le rez-de-chaussée comprend également deux chambres en enfilade de 11,6 m² et 12,3 m². À l’étage, un palier de 8 m² dessert deux chambres de 11,5 m² et 11,6 m², une salle d’eau de 7,2 m² ainsi qu’une grande troisième chambre de 14 m² bénéficiant d’un dressing de 5,4 m². Un espace rangement de 5 m² vient compléter l’étage. À l’extérieur, la propriété dispose d’une terrasse d’environ 54,7 m², idéale pour les repas et moments de détente, d’un jardin d’environ 328,9 m² et d’un espace de stationnement extérieur de 41,3 m². Deux dépendances de 41,5 m² et 33,6 m² offrent de nombreuses possibilités.

Ville : Échilleuses
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45390
Coordonnées : 48.167240, 2.426160
Total : 269 016
Prix d'acquisition : 180 200
Travaux : 74 400
Valeur du bien : 254 600
Frais de notaire : 14 416
Coût estimé : 14 416
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 9.04€/m²/mois
Fourchette : 7.24€ - 11.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1446€/mois
Loyer annuel estimé : 17349€/an
Fourchette totale : 1158€ - 1804€/mois
Fourchette annuelle : 13901€ - 21651€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :269 016
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 312,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :76,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 388,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 698,05
Coût de l'assurance :22 866,36
Taxe foncière : 1 734,87€/an
Soit par mois : 144,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 445,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 533,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 253 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, léger rafraîchissement du sol
Quantité: 35 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 400(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600
    Isolation combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:18 000
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 300€/m² = 18000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:2 800
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 80€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échilleuses (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 446 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 349 €/an
Calcul : 1 446 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 656 €/an
Base de calcul : Emprunt de 269 016 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 915 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 735 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 706
Revenus locatifs : +17 349
Charges déductibles : -85 706
Résultat foncier Année 1 : -68 357(Déficit de 68 357 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 957
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 306 €/an
Revenus locatifs : +17 349
Charges déductibles : -11 306
Résultat foncier Années 2+ : 6 043 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46957.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 130(65% de 180 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 259 €/an
Calcul : 117 130 € × 3,636% = 4 259
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 34985 7148 665-68 36621 400 €46 966 €46 966 €
217 69611 0808 4306 616--40 350 €
318 05010 8388 1887 212--33 138 €
418 41110 5877 9387 823--25 315 €
518 77910 3297 6798 450--16 865 €
619 15410 0627 4129 092--7 772 €
719 5379 7867 1379 751---
819 9289 5016 85210 427---
920 3279 2076 55711 120---
1020 7338 9036 25311 831---
1121 1488 5885 93912 560---
1221 5718 2645 61413 307---
1322 0027 9285 27914 074---
1422 4427 5824 93214 860---
1522 8917 2244 57415 667---
1623 3496 8544 20516 495---
1723 8166 4723 82317 344---
1824 2926 0783 42818 215---
1924 7785 6703 02019 108---
2025 2745 2492 59920 025---
2125 7794 8142 16420 966---
2226 2954 3641 71421 931---
2326 8213 9001 25022 921---
2427 3573 42077023 937---
2527 9042 92427524 980---
TOTAL555 684265 336124 698290 34821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 290 348
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 349 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 643 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 643-6 420+10 063
2+3 6430+3 643
3+3 6430+3 643
4+3 6430+3 643
5+3 6430+3 643
6+3 6430+3 643
7+3 643+594+3 049
8+3 643+3 128+515
9+3 643+3 336+307
10+3 643+3 549+94
11+3 643+3 768-125
12+3 643+3 992-349
13+3 643+4 222-579
14+3 643+4 458-815
15+3 643+4 700-1 057
16+3 643+4 948-1 305
17+3 643+5 203-1 560
18+3 643+5 464-1 821
19+3 643+5 733-2 090
20+3 643+6 008-2 365
21+3 643+6 290-2 647
22+3 643+6 579-2 936
23+3 643+6 876-3 233
24+3 643+7 181-3 538
25+3 643+7 494-3 851
Total+91 075+87 104+3 971
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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