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Achat maison

Bien expiré
VilleÉchilleuses (45)
Surface160m²
Coût Total269 016€
Loyer Annuel17 349€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 200 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 126,25 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à Échilleuses, à 20 minutes de Malesherbes ( RER D). Cette maison offre une surface habitable généreuse d’environ 160 m², implantée sur un terrain d’environ 370 m², complétée par plusieurs dépendances,une terrasse et un jardin. Dès l’entrée, vous découvrirez un vaste hall de 17,2 m² desservant les principaux espaces de vie. La maison dispose d’une cuisine spacieuse de 17,3 m², d’une salle à manger de 14,6 m² et d’un salon lumineux de 17,4 m², formant un ensemble convivial et fonctionnel. Une chaufferie, un WC indépendant, une buanderie/dressing et une réserve complètent ce niveau. Le rez-de-chaussée comprend également deux chambres en enfilade de 11,6 m² et 12,3 m². À l’étage, un palier de 8 m² dessert deux chambres de 11,5 m² et 11,6 m², une salle d’eau de 7,2 m² ainsi qu’une grande troisième chambre de 14 m² bénéficiant d’un dressing de 5,4 m². Un espace rangement de 5 m² vient compléter l’étage. À l’extérieur, la propriété dispose d’une terrasse d’environ 54,7 m², idéale pour les repas et moments de détente, d’un jardin d’environ 328,9 m² et d’un espace de stationnement extérieur de 41,3 m². Deux dépendances de 41,5 m² et 33,6 m² offrent de nombreuses possibilités.

Ville : Échilleuses
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45390
Coordonnées : 48.167240, 2.426160
Total : 269 016€
Prix d'acquisition : 180 200€
Travaux : 74 400€
Valeur du bien : 254 600€
Frais de notaire : 14 416€
Coût estimé : 14 416€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 9.04€/m²/mois
Fourchette : 7.24€ - 11.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1446€/mois
Loyer annuel estimé : 17349€/an
Fourchette totale : 1158€ - 1804€/mois
Fourchette annuelle : 13901€ - 21651€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :269 016€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 312,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :76,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 388,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 698,05€
Coût de l'assurance :22 866,36€
Taxe foncière : 1 734,87€/an
Soit par mois : 144,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 445,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 533,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 253 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, léger rafraîchissement du sol
Quantité: 35 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 400 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:18 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 300€/m² = 18000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 80€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échilleuses (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 446 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 349 €/an
Calcul : 1 446 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 656 €/an
Base de calcul : Emprunt de 269 016 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 915 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 735 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 706 €
Revenus locatifs : +17 349 €
Charges déductibles : -85 706 €
Résultat foncier Année 1 : -68 357 €(Déficit de 68 357 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 957 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 306 €/an
Revenus locatifs : +17 349 €
Charges déductibles : -11 306 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 043 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46957.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 130 €(65% de 180 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 259 €/an
Calcul : 117 130 € × 3,636% = 4 259 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 349 €85 714 €8 665 €-68 366 €21 400 €46 966 €46 966 €
217 696 €11 080 €8 430 €6 616 €--40 350 €
318 050 €10 838 €8 188 €7 212 €--33 138 €
418 411 €10 587 €7 938 €7 823 €--25 315 €
518 779 €10 329 €7 679 €8 450 €--16 865 €
619 154 €10 062 €7 412 €9 092 €--7 772 €
719 537 €9 786 €7 137 €9 751 €---
819 928 €9 501 €6 852 €10 427 €---
920 327 €9 207 €6 557 €11 120 €---
1020 733 €8 903 €6 253 €11 831 €---
1121 148 €8 588 €5 939 €12 560 €---
1221 571 €8 264 €5 614 €13 307 €---
1322 002 €7 928 €5 279 €14 074 €---
1422 442 €7 582 €4 932 €14 860 €---
1522 891 €7 224 €4 574 €15 667 €---
1623 349 €6 854 €4 205 €16 495 €---
1723 816 €6 472 €3 823 €17 344 €---
1824 292 €6 078 €3 428 €18 215 €---
1924 778 €5 670 €3 020 €19 108 €---
2025 274 €5 249 €2 599 €20 025 €---
2125 779 €4 814 €2 164 €20 966 €---
2226 295 €4 364 €1 714 €21 931 €---
2326 821 €3 900 €1 250 €22 921 €---
2427 357 €3 420 €770 €23 937 €---
2527 904 €2 924 €275 €24 980 €---
TOTAL555 684 €265 336 €124 698 €290 348 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 290 348 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 349 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 643 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 643 €-6 420 €+10 063 €
2+3 643 €0 €+3 643 €
3+3 643 €0 €+3 643 €
4+3 643 €0 €+3 643 €
5+3 643 €0 €+3 643 €
6+3 643 €0 €+3 643 €
7+3 643 €+594 €+3 049 €
8+3 643 €+3 128 €+515 €
9+3 643 €+3 336 €+307 €
10+3 643 €+3 549 €+94 €
11+3 643 €+3 768 €-125 €
12+3 643 €+3 992 €-349 €
13+3 643 €+4 222 €-579 €
14+3 643 €+4 458 €-815 €
15+3 643 €+4 700 €-1 057 €
16+3 643 €+4 948 €-1 305 €
17+3 643 €+5 203 €-1 560 €
18+3 643 €+5 464 €-1 821 €
19+3 643 €+5 733 €-2 090 €
20+3 643 €+6 008 €-2 365 €
21+3 643 €+6 290 €-2 647 €
22+3 643 €+6 579 €-2 936 €
23+3 643 €+6 876 €-3 233 €
24+3 643 €+7 181 €-3 538 €
25+3 643 €+7 494 €-3 851 €
Total+91 075 €+87 104 €+3 971 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 251 jours
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