Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleSarcelles (95)
Surface69m²
Coût Total192 660€
Loyer Annuel13 463€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 500 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 876,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 20 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Exposition sud-est, Pas de balcon

   

   

Je vous présente une belle opportunité à ne pas manquer !.Cet appartement à vendre est situé au Rez-de- chausée surelevé d'un immeuble, à seulement 7 minutes à pied de la gare de Sarcelles. Proche de toutes les commodités : écoles, commerces, transports, et espaces vertts..Il se compose d'une entrée, d'un séjour, de trois chambres, d'une cuisine, d'un cellier, d'une salle de bains, de WC séparés, ainsi que d'une cave privative , un vrai plus qui viens complètter parfaitement l'ensembles de cet appartement. Idéal pour un investisseur ou une famille;Travaux d'amélioration à prévoir. N hesiter pas à me contacter rapidement ! Cette annonce vous est proposée par MASSENGO Maty - - N°RSAC: 853 556 884, Enregistré à de PONTOISE

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.991071, 2.379961
Total : 192 660€
Prix d'acquisition : 129 500€
Travaux : 52 800€
Valeur du bien : 182 300€
Frais de notaire : 10 360€
Coût estimé : 10 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1122€/mois
Loyer annuel estimé : 13463€/an
Fourchette totale : 820€ - 1536€/mois
Fourchette annuelle : 9836€ - 18428€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 388,06 €/m²
Basé sur :157 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 776 €
Prix d'achat :129 500 €
Décote à l'achat :-35 276€ (-21.4%)
Marge achat-revente :-27 884€ (-16.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :964,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :56,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 020,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 690,41€
Coût de l'assurance :16 857,75€
Taxe foncière : 1 346,29€/an
Soit par mois : 112,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 121,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 132,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-10,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 254 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon incluant peinture, traitement des moisissures et réfection électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2.3/5 - Murs en mauvais état avec moisissures visibles
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, évacuations fonctionnelles
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 800 €(765 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres × 2000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon (15 m²) × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 000€
    Vérification plomberie générale: toute la plomberie × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 122 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 463 €/an
Calcul : 1 122 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 659 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 660 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 674 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 346 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 479 €
Revenus locatifs : +13 463 €
Charges déductibles : -61 479 €
Résultat foncier Année 1 : -48 016 €(Déficit de 48 016 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 616 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 679 €/an
Revenus locatifs : +13 463 €
Charges déductibles : -8 679 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 784 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26616.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 175 €(65% de 129 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 061 €/an
Calcul : 84 175 € × 3,636% = 3 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 463 €61 485 €6 665 €-48 023 €21 400 €26 623 €26 623 €
213 732 €8 511 €6 490 €5 221 €--21 401 €
314 007 €8 330 €6 309 €5 677 €--15 724 €
414 287 €8 143 €6 122 €6 144 €--9 580 €
514 573 €7 949 €5 928 €6 624 €--2 956 €
614 864 €7 748 €5 727 €7 116 €---
715 161 €7 540 €5 520 €7 621 €---
815 465 €7 325 €5 304 €8 140 €---
915 774 €7 102 €5 081 €8 672 €---
1016 089 €6 871 €4 850 €9 219 €---
1116 411 €6 632 €4 611 €9 780 €---
1216 739 €6 384 €4 363 €10 355 €---
1317 074 €6 128 €4 107 €10 947 €---
1417 416 €5 862 €3 841 €11 554 €---
1517 764 €5 587 €3 566 €12 177 €---
1618 119 €5 302 €3 282 €12 817 €---
1718 482 €5 007 €2 987 €13 474 €---
1818 851 €4 702 €2 681 €14 150 €---
1919 228 €4 386 €2 365 €14 843 €---
2019 613 €4 058 €2 037 €15 555 €---
2120 005 €3 719 €1 698 €16 286 €---
2220 405 €3 368 €1 347 €17 038 €---
2320 813 €3 004 €983 €17 810 €---
2421 230 €2 627 €607 €18 603 €---
2521 654 €2 237 €216 €19 417 €---
TOTAL431 222 €200 006 €96 690 €231 217 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 217 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 463 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 827 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 827 €-6 420 €+9 247 €
2+2 827 €0 €+2 827 €
3+2 827 €0 €+2 827 €
4+2 827 €0 €+2 827 €
5+2 827 €0 €+2 827 €
6+2 827 €+1 248 €+1 579 €
7+2 827 €+2 286 €+541 €
8+2 827 €+2 442 €+385 €
9+2 827 €+2 602 €+225 €
10+2 827 €+2 766 €+61 €
11+2 827 €+2 934 €-107 €
12+2 827 €+3 107 €-280 €
13+2 827 €+3 284 €-457 €
14+2 827 €+3 466 €-639 €
15+2 827 €+3 653 €-826 €
16+2 827 €+3 845 €-1 018 €
17+2 827 €+4 042 €-1 215 €
18+2 827 €+4 245 €-1 418 €
19+2 827 €+4 453 €-1 626 €
20+2 827 €+4 666 €-1 839 €
21+2 827 €+4 886 €-2 059 €
22+2 827 €+5 111 €-2 284 €
23+2 827 €+5 343 €-2 516 €
24+2 827 €+5 581 €-2 754 €
25+2 827 €+5 825 €-2 998 €
Total+70 675 €+69 365 €+1 310 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →