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Grand F2

VilleLimoges (87)
Surface66m²
Coût Total100 860€
Loyer Annuel10 596€
Rentabilité10.51%
Cashflow/mois+255€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 500 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 204,55 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Grand F2 - Dans petit immeuble bien entretenu et calme Grand F2 comprenant séjour double avec balcon rénové, cuisine semi aménagée rénovée ,chambre avec penderie, salle d'eau avec douche et vasque, entrée avec penderie. Centre ville proche de tous commerces et transports. Chauffage collectif au gaz avec compteurs sur chaque radiateur, compteurs d'eau individuel.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.838020, 1.253790
Total : 100 860€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 15 000€
Valeur du bien : 94 500€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 883€/mois
Loyer annuel estimé : 10596€/an
Fourchette totale : 705€ - 1105€/mois
Fourchette annuelle : 8466€ - 13263€/an
Rentabilité brute :10.51%
Fourchette de rentabilité :8.39% - 13.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 534,09 €/m²
Basé sur :689 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 250 €
Prix d'achat :79 500 €
Décote à l'achat :-21 750€ (-21.5%)
Marge achat-revente :390€ (0.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :502,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :36,98€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 539,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 808,50€
Coût de l'assurance :11 094,60€
Taxe foncière : 1 059,61€/an
Soit par mois : 88,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 883,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 627,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :255,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement de l'électroménager daté par des appareils plus modernes et économes en énergie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Mise à jour de la robinetterie et des joints pour améliorer l'étanchéité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible sur photos - amélioration de l'esthétique et de la fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 000 €(227 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Mise aux normes chauffage collectif au gaz: 1 système × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:2 000€
    Mise à jour robinetterie et joints: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 883 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 596 €/an
Calcul : 883 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 436 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 860 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 060 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 939 €
Revenus locatifs : +10 596 €
Charges déductibles : -19 939 €
Résultat foncier Année 1 : -9 343 €(Déficit de 9 343 €)
Imputable sur revenu global : 9 343 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 939 €/an
Revenus locatifs : +10 596 €
Charges déductibles : -4 939 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 657 €/an
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 596 €19 942 €3 439 €-9 346 €9 346 €--
210 808 €4 852 €3 348 €5 956 €---
311 024 €4 758 €3 254 €6 266 €---
411 245 €4 661 €3 157 €6 584 €---
511 470 €4 560 €3 057 €6 910 €---
611 699 €4 456 €2 953 €7 243 €---
711 933 €4 348 €2 845 €7 585 €---
812 172 €4 237 €2 733 €7 935 €---
912 415 €4 121 €2 618 €8 294 €---
1012 663 €4 002 €2 498 €8 662 €---
1112 917 €3 878 €2 375 €9 039 €---
1213 175 €3 750 €2 247 €9 425 €---
1313 438 €3 618 €2 114 €9 821 €---
1413 707 €3 480 €1 977 €10 227 €---
1513 981 €3 339 €1 835 €10 643 €---
1614 261 €3 192 €1 688 €11 069 €---
1714 546 €3 040 €1 536 €11 507 €---
1814 837 €2 882 €1 379 €11 955 €---
1915 134 €2 719 €1 216 €12 415 €---
2015 437 €2 551 €1 047 €12 886 €---
2115 745 €2 376 €873 €13 369 €---
2216 060 €2 195 €692 €13 865 €---
2316 381 €2 008 €505 €14 373 €---
2416 709 €1 815 €311 €14 894 €---
2517 043 €1 615 €111 €15 429 €---
TOTAL339 397 €102 393 €49 809 €237 003 €9 346 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 804 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 003 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 596 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 225 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 225 €-2 804 €+5 029 €
2+2 225 €+1 787 €+438 €
3+2 225 €+1 880 €+345 €
4+2 225 €+1 975 €+250 €
5+2 225 €+2 073 €+152 €
6+2 225 €+2 173 €+52 €
7+2 225 €+2 275 €-50 €
8+2 225 €+2 380 €-155 €
9+2 225 €+2 488 €-263 €
10+2 225 €+2 598 €-373 €
11+2 225 €+2 712 €-487 €
12+2 225 €+2 827 €-602 €
13+2 225 €+2 946 €-721 €
14+2 225 €+3 068 €-843 €
15+2 225 €+3 193 €-968 €
16+2 225 €+3 321 €-1 096 €
17+2 225 €+3 452 €-1 227 €
18+2 225 €+3 587 €-1 362 €
19+2 225 €+3 724 €-1 499 €
20+2 225 €+3 866 €-1 641 €
21+2 225 €+4 011 €-1 786 €
22+2 225 €+4 159 €-1 934 €
23+2 225 €+4 312 €-2 087 €
24+2 225 €+4 468 €-2 243 €
25+2 225 €+4 629 €-2 404 €
Total+55 625 €+71 101 €+-15 476 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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