Détails du bien

Bien expiré

VilleGrasse (06)

Surface50m²

Coût Total132 960€

Loyer Annuel8 711€

Rentabilité6.55%

Cashflow/mois-177€

Prix : 78 500 €

Surface : 50 m²

Prix au m² : 1 570 €/m²

Chambres : 1

Pièces : 3

Étage : 5

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Nombre d'étages : 5, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

INVESTISSEURS, votre agence L'Adresse Grasse vous propose à la vente un appartement sous toit de type T2 situé sur le haut de rue de la Fontette, à 2 pas de la place aux Aires et futures ZAC Martelly. locataire en place depuis 2011, loyer annuel 5205 €. travaux de façade votés et payés possibilité d'acquérir l'appartement du dessous vendu libre d'occupant. contacter stephanie Copropriété de 4 lots - dont 4 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1563.00 euros.

Ville : Grasse

Département : Alpes-Maritimes

Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur

Code postal : 06130

Total : 132 960€

Prix d'acquisition : 78 500€

Travaux : 48 180€

Valeur du bien : 126 680€

Frais de notaire : 6 280€

Coût estimé : 6 280€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 50m²

Loyer prédit : 14.52€/m²/mois

Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois

Loyer total estimé : 726€/mois

Loyer annuel estimé : 8711€/an

Fourchette totale : 557€ - 946€/mois

Fourchette annuelle : 6682€ - 11356€/an

Rentabilité brute :6.55%

Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.54%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :132 960€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :661,36€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.44%

Assurance emprunteur :38,78€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 700,14€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 447,48€

Coût de l'assurance :11 634,00€

Taxe foncière : 871,12€/an

Soit par mois : 72,59€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 130,25€/mois

Soit par an : 1 563,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 725,93€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 902,98€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-177,05€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 212 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'existant) pour remplacer le chauffage actuel

Quantité: 1 système pour 50 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 5 fenêtres

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Rénovation de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement

Salle de bainOPTIONNEL

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Mise à jour des éléments sanitaires et vérification de la plomberie et de l'électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais peut être améliorée

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: État 2/5 visible - chambre en mauvais état nécessitant rénovation

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans la chambre

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation

Rénovation du salon avec mise à jour des éléments vétustes et mise aux normes de l'électricité

Quantité: salon complet (environ 20 m²)

Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 180 €(964 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:13 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 50 m² × 13 000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Menuiseries:3 500€
Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
Cuisine:8 000€
Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Salle de bain:6 000€
Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Chambres - Revêtement sol:1 200€
Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Chambres - Peinture:480€
Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Salon - Rénovation:16 000€
Rénovation salon: 20 m² × 800€/m² = 16000€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 726 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 711 €/an

Calcul : 726 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 516 €/an

Base de calcul : Emprunt de 132 960 € à 3.44% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 465 €/an

Calcul : 39 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 871 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 1 563 €/an

Calcul : 130 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 180 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 595 €

Revenus locatifs : +8 711 €

Charges déductibles : -55 595 €

Résultat foncier Année 1 : -46 884 €(Déficit de 46 884 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 25 484 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 415 €/an

Revenus locatifs : +8 711 €

Charges déductibles : -7 415 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 296 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25484.28 € reporté.

Prix d'achat du bien : 78 500 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 51 025 €(65% de 78 500 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 855 €/an

Calcul : 51 025 € × 3,636% = 1 855 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 711 €	55 600 €	4 520 €	-46 889 €	21 400 €	25 489 €	25 489 €
2	8 885 €	7 300 €	4 401 €	1 585 €	-	-	23 904 €
3	9 063 €	7 177 €	4 277 €	1 886 €	-	-	22 017 €
4	9 244 €	7 049 €	4 149 €	2 195 €	-	-	19 822 €
5	9 429 €	6 917 €	4 017 €	2 513 €	-	-	17 309 €
6	9 618 €	6 780 €	3 880 €	2 838 €	-	-	14 471 €
7	9 810 €	6 638 €	3 738 €	3 172 €	-	-	11 299 €
8	10 006 €	6 491 €	3 592 €	3 515 €	-	-	7 784 €
9	10 207 €	6 339 €	3 440 €	3 867 €	-	-	3 916 €
10	10 411 €	6 182 €	3 283 €	4 228 €	-	-	-
11	10 619 €	6 020 €	3 120 €	4 599 €	-	-	-
12	10 831 €	5 851 €	2 952 €	4 980 €	-	-	-
13	11 048 €	5 677 €	2 778 €	5 371 €	-	-	-
14	11 269 €	5 497 €	2 597 €	5 772 €	-	-	-
15	11 494 €	5 310 €	2 411 €	6 184 €	-	-	-
16	11 724 €	5 117 €	2 218 €	6 607 €	-	-	-
17	11 959 €	4 917 €	2 018 €	7 041 €	-	-	-
18	12 198 €	4 710 €	1 811 €	7 487 €	-	-	-
19	12 442 €	4 496 €	1 597 €	7 945 €	-	-	-
20	12 691 €	4 275 €	1 375 €	8 416 €	-	-	-
21	12 944 €	4 046 €	1 146 €	8 899 €	-	-	-
22	13 203 €	3 808 €	909 €	9 395 €	-	-	-
23	13 467 €	3 563 €	663 €	9 905 €	-	-	-
24	13 737 €	3 308 €	409 €	10 428 €	-	-	-
25	14 011 €	3 045 €	146 €	10 966 €	-	-	-
TOTAL	279 022 €	186 114 €	65 447 €	92 908 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 908 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 711 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 829 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 829 €	-6 420 €	+8 249 €
2	+1 829 €	0 €	+1 829 €
3	+1 829 €	0 €	+1 829 €
4	+1 829 €	0 €	+1 829 €
5	+1 829 €	0 €	+1 829 €
6	+1 829 €	0 €	+1 829 €
7	+1 829 €	0 €	+1 829 €
8	+1 829 €	0 €	+1 829 €
9	+1 829 €	0 €	+1 829 €
10	+1 829 €	+94 €	+1 735 €
11	+1 829 €	+1 380 €	+449 €
12	+1 829 €	+1 494 €	+335 €
13	+1 829 €	+1 611 €	+218 €
14	+1 829 €	+1 732 €	+97 €
15	+1 829 €	+1 855 €	-26 €
16	+1 829 €	+1 982 €	-153 €
17	+1 829 €	+2 112 €	-283 €
18	+1 829 €	+2 246 €	-417 €
19	+1 829 €	+2 384 €	-555 €
20	+1 829 €	+2 525 €	-696 €
21	+1 829 €	+2 670 €	-841 €
22	+1 829 €	+2 819 €	-990 €
23	+1 829 €	+2 971 €	-1 142 €
24	+1 829 €	+3 128 €	-1 299 €
25	+1 829 €	+3 290 €	-1 461 €
Total	+45 725 €	+27 872 €	+17 853 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Détails du bien

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour