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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCayenne (973)
Surface79m²
Coût Total174 160€
Loyer Annuel14 831€
Rentabilité8.52%
Cashflow/mois+205€
Image de bien 1
Prix : 99 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 253,16 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Opportunité en plein centre-ville Terrain bâti (encombré par une habitation à démolir)

Invesstisseurs, promoteurs, bâtisseurs, voici une occasion !

Situé en plein coeur du centre-ville, ce terrain bâti, actuellement occupé par une habitation en bois à démolir (permis de démolition déjà accordé), offre un potentiel pour un projet neuf.

Pourquoi faire un investissement ici ?

Emplacement stratégique : Centre-ville à proximité immédiate des petits commerces, établissements scolaires et services.

Projet : Démolition facilitée grâce au permis déjà accordé.

Potentiel de construction optimale : Idéal pour un projet en r+1, maximisant l'espace et la rentabilité.

Ne laissez pas passer cette opportunité de donner vie à un projet dans un secteur dynamique et recherché. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°831 156 146 - Greffe de CAYENNE) Samantha SPARTACUS Entrepreneur Individuel Réf.896716

Ville : Cayenne
Département : Guyane
Région : Guyane
Code postal : 97300
Coordonnées : 4.938506, -52.327868
Total : 174 160€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 67 240€
Valeur du bien : 166 240€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 15.64€/m²/mois
Fourchette : 10.91€ - 22.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1236€/mois
Loyer annuel estimé : 14831€/an
Fourchette totale : 862€ - 1772€/mois
Fourchette annuelle : 10342€ - 21270€/an
Rentabilité brute :8.52%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 12.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :857,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :50,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 907,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 943,87€
Coût de l'assurance :15 239,00€
Taxe foncière : 1 483,11€/an
Soit par mois : 123,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 235,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 031,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :204,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 79 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain vétuste
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 240 €(851 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:5 240€
    Isolation toiture/combles: 79 m² × 60€/m² = 4740€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (installation incluse)
  • Chambre:3 000€
    Revêtement sol et peinture chambre: 15 m² × 100€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:4 500€
    Revêtement sol et peinture salon: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cayenne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 236 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 831 €/an
Calcul : 1 236 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 742 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 160 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 610 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 483 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 075 €
Revenus locatifs : +14 831 €
Charges déductibles : -75 075 €
Résultat foncier Année 1 : -60 244 €(Déficit de 60 244 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 844 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 835 €/an
Revenus locatifs : +14 831 €
Charges déductibles : -7 835 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 996 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38843.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 831 €75 081 €5 748 €-60 249 €21 400 €38 849 €38 849 €
215 128 €7 687 €5 594 €7 441 €--31 408 €
315 430 €7 528 €5 435 €7 903 €--23 506 €
415 739 €7 363 €5 271 €8 376 €--15 130 €
516 054 €7 193 €5 100 €8 861 €--6 270 €
616 375 €7 017 €4 925 €9 357 €---
716 702 €6 836 €4 743 €9 867 €---
817 036 €6 648 €4 555 €10 389 €---
917 377 €6 453 €4 361 €10 924 €---
1017 725 €6 252 €4 160 €11 472 €---
1118 079 €6 045 €3 952 €12 034 €---
1218 441 €5 830 €3 737 €12 611 €---
1318 809 €5 608 €3 515 €13 202 €---
1419 186 €5 378 €3 286 €13 807 €---
1519 569 €5 141 €3 048 €14 428 €---
1619 961 €4 896 €2 803 €15 065 €---
1720 360 €4 642 €2 549 €15 718 €---
1820 767 €4 379 €2 287 €16 388 €---
1921 182 €4 108 €2 016 €17 074 €---
2021 606 €3 828 €1 735 €17 778 €---
2122 038 €3 538 €1 445 €18 500 €---
2222 479 €3 238 €1 145 €19 241 €---
2322 929 €2 928 €835 €20 000 €---
2423 387 €2 608 €515 €20 779 €---
2523 855 €2 276 €184 €21 579 €---
TOTAL475 045 €202 501 €82 944 €272 544 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 272 544 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 831 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 115 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 115 €-6 420 €+9 535 €
2+3 115 €0 €+3 115 €
3+3 115 €0 €+3 115 €
4+3 115 €0 €+3 115 €
5+3 115 €0 €+3 115 €
6+3 115 €+926 €+2 189 €
7+3 115 €+2 960 €+155 €
8+3 115 €+3 117 €-2 €
9+3 115 €+3 277 €-162 €
10+3 115 €+3 442 €-327 €
11+3 115 €+3 610 €-495 €
12+3 115 €+3 783 €-668 €
13+3 115 €+3 960 €-845 €
14+3 115 €+4 142 €-1 027 €
15+3 115 €+4 329 €-1 214 €
16+3 115 €+4 520 €-1 405 €
17+3 115 €+4 715 €-1 600 €
18+3 115 €+4 916 €-1 801 €
19+3 115 €+5 122 €-2 007 €
20+3 115 €+5 333 €-2 218 €
21+3 115 €+5 550 €-2 435 €
22+3 115 €+5 772 €-2 657 €
23+3 115 €+6 000 €-2 885 €
24+3 115 €+6 234 €-3 119 €
25+3 115 €+6 474 €-3 359 €
Total+77 875 €+81 763 €+-3 888 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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