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Détails du bien

VilleManosque (04)
Surface31m²
Coût Total67 050€
Loyer Annuel5 085€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 37 000 €
Surface : 31 m²
Prix au m² : 1 193,55 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 5, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Manosque(04100), Murs commerciaux à vendre de 31 m2 avec wc et point d'eau, libre

Ville : Manosque
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04100
Total : 67 050€
Prix d'acquisition : 37 000€
Travaux : 27 090€
Valeur du bien : 64 090€
Frais de notaire : 2 960€
Coût estimé : 2 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 31m²
Loyer prédit : 13.67€/m²/mois
Fourchette : 10.15€ - 18.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 424€/mois
Loyer annuel estimé : 5085€/an
Fourchette totale : 315€ - 571€/mois
Fourchette annuelle : 3775€ - 6850€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 10.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 707,16 €/m²
Basé sur :340 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :52 922 €
Prix d'achat :37 000 €
Décote à l'achat :-15 922€ (-30.1%)
Marge achat-revente :-14 128€ (-26.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :67 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :327,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :19,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 347,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 186,31€
Coût de l'assurance :5 866,87€
Taxe foncière : 508,48€/an
Soit par mois : 42,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 423,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 389,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :34,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique performant pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 31 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du lavabo, carrelage des murs et du sol, et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste nécessitant des rénovations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et remplacement du carrelage usé
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - sol et peinture en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Entrée/CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et remplacement du carrelage usé
Quantité: entrée/couloir complet (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage usé et murs en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 090 €(874 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Remplacement système chauffage électrique: 1 système × 4500€ = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 850€
    Rafraîchissement peinture: 15 m² × 30€/m² = 450€, Remplacement carrelage: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 150€ = 1500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée/Couloir:1 740€
    Rafraîchissement peinture: 6 m² × 30€/m² = 180€, Remplacement carrelage: 6 m² × 60€/m² = 360€, Main d'œuvre: 60€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Manosque (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 424 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 085 €/an
Calcul : 424 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 164 €/an
Base de calcul : Emprunt de 67 050 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 235 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 508 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 090 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 997 €
Revenus locatifs : +5 085 €
Charges déductibles : -29 997 €
Résultat foncier Année 1 : -24 912 €(Déficit de 24 912 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 512 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 907 €/an
Revenus locatifs : +5 085 €
Charges déductibles : -2 907 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 178 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3512.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 050 €(65% de 37 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 875 €/an
Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 085 €29 999 €2 166 €-24 915 €21 400 €3 515 €3 515 €
25 187 €2 851 €2 108 €2 336 €--1 179 €
35 290 €2 790 €2 047 €2 500 €---
45 396 €2 728 €1 985 €2 668 €---
55 504 €2 663 €1 920 €2 841 €---
65 614 €2 597 €1 854 €3 017 €---
75 726 €2 528 €1 785 €3 199 €---
85 841 €2 457 €1 713 €3 384 €---
95 958 €2 383 €1 640 €3 575 €---
106 077 €2 307 €1 564 €3 770 €---
116 198 €2 229 €1 485 €3 970 €---
126 322 €2 147 €1 404 €4 175 €---
136 449 €2 064 €1 320 €4 385 €---
146 578 €1 977 €1 234 €4 601 €---
156 709 €1 887 €1 144 €4 822 €---
166 843 €1 795 €1 052 €5 048 €---
176 980 €1 699 €956 €5 281 €---
187 120 €1 601 €858 €5 519 €---
197 262 €1 499 €756 €5 764 €---
207 408 €1 393 €650 €6 014 €---
217 556 €1 285 €541 €6 271 €---
227 707 €1 172 €429 €6 535 €---
237 861 €1 056 €313 €6 805 €---
248 018 €936 €193 €7 082 €---
258 179 €812 €69 €7 367 €---
TOTAL162 868 €76 855 €31 186 €86 013 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 013 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 085 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 068 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 068 €-6 420 €+7 488 €
2+1 068 €0 €+1 068 €
3+1 068 €+396 €+672 €
4+1 068 €+800 €+268 €
5+1 068 €+852 €+216 €
6+1 068 €+905 €+163 €
7+1 068 €+960 €+108 €
8+1 068 €+1 015 €+53 €
9+1 068 €+1 072 €-4 €
10+1 068 €+1 131 €-63 €
11+1 068 €+1 191 €-123 €
12+1 068 €+1 252 €-184 €
13+1 068 €+1 316 €-248 €
14+1 068 €+1 380 €-312 €
15+1 068 €+1 447 €-379 €
16+1 068 €+1 515 €-447 €
17+1 068 €+1 584 €-516 €
18+1 068 €+1 656 €-588 €
19+1 068 €+1 729 €-661 €
20+1 068 €+1 804 €-736 €
21+1 068 €+1 881 €-813 €
22+1 068 €+1 960 €-892 €
23+1 068 €+2 042 €-974 €
24+1 068 €+2 125 €-1 057 €
25+1 068 €+2 210 €-1 142 €
Total+26 700 €+25 804 €+896 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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