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Maison de ville 4 pièces 65 m²

Bien expiré
VilleFerrière-en-Parthenay (79)
Surface65m²
Coût Total78 500€
Loyer Annuel4 644€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 538,46 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 4 pièces 65 m²

Je vous propose à la vente cette maison de ville située dans le bourg de La Ferrière. Elle se compose d'une petite entrée, d'une pièce de vie avec coin cuisine, WC. A l'étage, le palier dessert 3 chambres, une salle d'eau et un coin dressing. Les combles sont isolés.

Il n'y a pas de jardin, ni de garage.

Ce bien serait idéal pour un premier achat ou un investissement locatif.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expos�� sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 35 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Jade OBACH-CHANGO, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de NIORT sous le numéro 517 760 922

Surface : 65 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Ferrière-en-Parthenay
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79390
Coordonnées : 46.653430, -0.076017
Total : 78 500€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 40 700€
Valeur du bien : 75 700€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 5.95€/m²/mois
Fourchette : 4.67€ - 7.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 387€/mois
Loyer annuel estimé : 4644€/an
Fourchette totale : 304€ - 493€/mois
Fourchette annuelle : 3645€ - 5917€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :928,9 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 379 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-25 379€ (-42.0%)
Marge achat-revente :-18 121€ (-30.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :394,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :22,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 417,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 776,10€
Coût de l'assurance :6 868,75€
Taxe foncière : 464,43€/an
Soit par mois : 38,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 387,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 455,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Vérification et amélioration de l'isolation des combles si nécessaire
Quantité: surface maison en m² (65 m²)
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain d'1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour cuisine sans photo - nécessite rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et réparation des abîmements
Quantité: 1 salon (surface estimée 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant peu de travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 700 €(626 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:3 900€
    Isolation combles: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 300€
    Peinture salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 700€
    Peinture chambres: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferrière-en-Parthenay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 387 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 644 €/an
Calcul : 387 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 736 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 500 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 275 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 464 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 176 €
Revenus locatifs : +4 644 €
Charges déductibles : -44 176 €
Résultat foncier Année 1 : -39 531 €(Déficit de 39 531 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 131 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 476 €/an
Revenus locatifs : +4 644 €
Charges déductibles : -3 476 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 169 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18131.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 644 €44 178 €2 739 €-39 534 €21 400 €18 134 €18 134 €
24 737 €3 407 €2 668 €1 330 €--16 804 €
34 832 €3 333 €2 594 €1 499 €--15 304 €
44 929 €3 256 €2 517 €1 673 €--13 632 €
55 027 €3 177 €2 437 €1 851 €--11 781 €
65 128 €3 094 €2 355 €2 033 €--9 748 €
75 230 €3 009 €2 270 €2 221 €--7 527 €
85 335 €2 921 €2 182 €2 414 €--5 113 €
95 442 €2 829 €2 090 €2 612 €--2 500 €
105 550 €2 735 €1 995 €2 816 €---
115 661 €2 636 €1 897 €3 025 €---
125 775 €2 535 €1 796 €3 240 €---
135 890 €2 429 €1 690 €3 461 €---
146 008 €2 320 €1 581 €3 688 €---
156 128 €2 207 €1 468 €3 921 €---
166 251 €2 090 €1 351 €4 160 €---
176 376 €1 969 €1 230 €4 407 €---
186 503 €1 843 €1 104 €4 660 €---
196 633 €1 713 €974 €4 920 €---
206 766 €1 578 €839 €5 187 €---
216 901 €1 439 €700 €5 462 €---
227 039 €1 294 €555 €5 745 €---
237 180 €1 144 €405 €6 036 €---
247 324 €989 €250 €6 334 €---
257 470 €828 €89 €6 642 €---
TOTAL148 757 €98 956 €39 776 €49 802 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 802 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 644 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +975 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+975 €-6 420 €+7 395 €
2+975 €0 €+975 €
3+975 €0 €+975 €
4+975 €0 €+975 €
5+975 €0 €+975 €
6+975 €0 €+975 €
7+975 €0 €+975 €
8+975 €0 €+975 €
9+975 €0 €+975 €
10+975 €+95 €+880 €
11+975 €+907 €+68 €
12+975 €+972 €+3 €
13+975 €+1 038 €-63 €
14+975 €+1 106 €-131 €
15+975 €+1 176 €-201 €
16+975 €+1 248 €-273 €
17+975 €+1 322 €-347 €
18+975 €+1 398 €-423 €
19+975 €+1 476 €-501 €
20+975 €+1 556 €-581 €
21+975 €+1 639 €-664 €
22+975 €+1 723 €-748 €
23+975 €+1 811 €-836 €
24+975 €+1 900 €-925 €
25+975 €+1 992 €-1 017 €
Total+24 375 €+14 941 €+9 434 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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