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Appartement - 3 pièces - Poitiers centre

VillePoitiers (86)
Surface56m²
Coût Total136 600€
Loyer Annuel7 471€
Rentabilité5.47%
Cashflow/mois-471€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 90 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 607,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 56 m2

Poitiers Centre, secteur Jean Jaurès - Pont Neuf comprenant :

  • un grand séjour lumineux,
  • une cuisine séparée,
  • deux chambres,
  • salle de bain,
  • WC.

Résidence calme et sécurisée avec ascenseur. Présence d'un gardien. Appartement au 3e étage traversant et très lumineux. Huisseries mars 2024 (alu et PVC sur mesure).

Rafraichissement à prévoir (murs et plafonds) pour le mettre à votre goût.

Frais de copropriété : 900 €/trimestre (comprenant chauffage et eau chaude / froide, entretien des parties communes, ascenseur, gardien, etc).

Taxe foncière 2025 : 1044 euros.

Copropriété de 30 lots, pas de procédure en cours.

Autre renseignement/ photo sur demande. Premier contact par mail.

Agences et mandataires immobiliers s'abstenir.

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.580140, 0.346830
Total : 136 600€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 39 400€
Valeur du bien : 129 400€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 623€/mois
Loyer annuel estimé : 7471€/an
Fourchette totale : 494€ - 785€/mois
Fourchette annuelle : 5924€ - 9421€/an
Rentabilité brute :5.47%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 492,31 €/m²
Basé sur :587 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 569 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-49 569€ (-35.5%)
Marge achat-revente :2 969€ (2.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :667,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 706,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 535,42€
Coût de l'assurance :11 952,50€
Taxe foncière : 1 044,00€/an
Soit par mois : 87,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 622,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 093,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-471,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé pour salle de bain - rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement cosmétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 400 €(704 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 623 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 471 €/an
Calcul : 623 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 409 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 044 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 931 €
Revenus locatifs : +7 471 €
Charges déductibles : -48 931 €
Résultat foncier Année 1 : -41 460 €(Déficit de 41 460 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 060 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 531 €/an
Revenus locatifs : +7 471 €
Charges déductibles : -9 531 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 060 €/an(Déficit de 2 060 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20060.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 471 €48 935 €4 413 €-41 465 €21 400 €20 065 €20 065 €
27 620 €9 416 €4 294 €-1 796 €1 796 €-20 065 €
37 773 €9 293 €4 171 €-1 520 €1 520 €-20 065 €
47 928 €9 166 €4 044 €-1 238 €1 238 €-20 065 €
58 087 €9 034 €3 912 €-948 €948 €-20 065 €
68 248 €8 898 €3 776 €-650 €650 €-20 065 €
78 413 €8 758 €3 636 €-345 €345 €-20 065 €
88 582 €8 613 €3 491 €-31 €31 €-20 065 €
98 753 €8 463 €3 341 €290 €--19 775 €
108 928 €8 308 €3 186 €620 €--19 155 €
119 107 €8 148 €3 026 €959 €--18 196 €
129 289 €7 983 €2 861 €1 306 €---
139 475 €7 812 €2 690 €1 663 €---
149 664 €7 636 €2 514 €2 028 €---
159 857 €7 453 €2 331 €2 404 €---
1610 055 €7 265 €2 143 €2 790 €---
1710 256 €7 070 €1 948 €3 185 €---
1810 461 €6 869 €1 747 €3 591 €---
1910 670 €6 662 €1 540 €4 008 €---
2010 883 €6 447 €1 325 €4 436 €---
2111 101 €6 225 €1 103 €4 876 €---
2211 323 €5 996 €874 €5 327 €---
2311 550 €5 759 €637 €5 790 €---
2411 781 €5 515 €393 €6 266 €---
2512 016 €5 262 €140 €6 754 €---
TOTAL239 289 €230 988 €63 535 €8 301 €27 928 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 378 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 8 301 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 471 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 569 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 569 €-6 420 €+7 989 €
2+1 569 €-539 €+2 108 €
3+1 569 €-456 €+2 025 €
4+1 569 €-371 €+1 940 €
5+1 569 €-284 €+1 853 €
6+1 569 €-195 €+1 764 €
7+1 569 €-103 €+1 672 €
8+1 569 €-9 €+1 578 €
9+1 569 €0 €+1 569 €
10+1 569 €0 €+1 569 €
11+1 569 €0 €+1 569 €
12+1 569 €+392 €+1 177 €
13+1 569 €+499 €+1 070 €
14+1 569 €+609 €+960 €
15+1 569 €+721 €+848 €
16+1 569 €+837 €+732 €
17+1 569 €+956 €+613 €
18+1 569 €+1 077 €+492 €
19+1 569 €+1 203 €+366 €
20+1 569 €+1 331 €+238 €
21+1 569 €+1 463 €+106 €
22+1 569 €+1 598 €-29 €
23+1 569 €+1 737 €-168 €
24+1 569 €+1 880 €-311 €
25+1 569 €+2 026 €-457 €
Total+39 225 €+7 949 €+31 276 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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