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🏡 T2 – 36 m² – Bougainville – Idéal investissement ou primo-accédant

VilleMarseille 15e (13)
Surface36m²
Coût Total67 465€
Loyer Annuel7 276€
Rentabilité10.78%
Cashflow/mois+192€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 36 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé dans le secteur en plein développement de Bougainville, à proximité immédiate du nouveau passage du tram, découvrez ce charmant appartement T2 de 36 m² en cours de rénovation pour un clé en main.

🔹 Composition : • Un salon lumineux avec cuisine ouverte, séparée par un comptoir • Une chambre • Une seconde pièce pouvant faire office de bureau ou chambre d’appoint, avec ouverture type verrière sur la chambre • Une salle de douche

🔹 Les + : • Appartement en cours de remise en peinture (photos = projections après travaux) • Tableau électrique neuf • Belle luminosité • Cours commune avec cabanon cadastré constructible • Quartier en évolution avec accès tram à proximité immédiate

🔹 Informations complémentaires : • Surface : 36 m² • Classe énergétique : D

👉 Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif avec bon potentiel.

Photos supplémentaires du reste de l’appartement disponibles si besoin

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.319910, 5.368130
Total : 67 465€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 2 665€
Valeur du bien : 62 665€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36m²
Loyer prédit : 16.84€/m²/mois
Fourchette : 13.40€ - 21.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 606€/mois
Loyer annuel estimé : 7276€/an
Fourchette totale : 482€ - 762€/mois
Fourchette annuelle : 5788€ - 9146€/an
Rentabilité brute :10.78%
Fourchette de rentabilité :8.58% - 13.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 428,57 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :51 429 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :+8 571€ (+16.7%)
Marge achat-revente :-16 036€ (-31.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :67 465€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :334,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :19,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 353,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 776,48€
Coût de l'assurance :5 903,19€
Taxe foncière : 727,55€/an
Soit par mois : 60,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 606,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 414,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :191,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain bien entretenue mais nécessite un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement cosmétique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la chambre pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 665 €(74 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:520€
    Peinture murs et plafond: 8 m² × 65€/m² = 520€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:390€
    Peinture murs et plafond: 6 m² × 65€/m² = 390€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:975€
    Peinture murs et plafond: 15 m² × 65€/m² = 975€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:780€
    Peinture murs et plafond: 12 m² × 65€/m² = 780€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour la main d'œuvre). Aucune action nécessaire pour le chauffage en raison du DPE D.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 606 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 276 €/an
Calcul : 606 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 265 €/an
Base de calcul : Emprunt de 67 465 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 236 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 728 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 665 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 5 893 €
Revenus locatifs : +7 276 €
Charges déductibles : -5 893 €
Résultat foncier Année 1 : 1 382 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 228 €/an
Revenus locatifs : +7 276 €
Charges déductibles : -3 228 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 047 €/an
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 276 €5 895 €2 267 €1 380 €---
27 421 €3 170 €2 207 €4 251 €---
37 569 €3 108 €2 144 €4 461 €---
47 721 €3 044 €2 080 €4 677 €---
57 875 €2 977 €2 013 €4 898 €---
68 033 €2 908 €1 944 €5 125 €---
78 193 €2 837 €1 873 €5 357 €---
88 357 €2 763 €1 799 €5 594 €---
98 524 €2 687 €1 723 €5 838 €---
108 695 €2 608 €1 644 €6 087 €---
118 869 €2 526 €1 562 €6 343 €---
129 046 €2 441 €1 478 €6 605 €---
139 227 €2 354 €1 390 €6 873 €---
149 412 €2 263 €1 300 €7 148 €---
159 600 €2 170 €1 206 €7 430 €---
169 792 €2 073 €1 109 €7 719 €---
179 988 €1 973 €1 009 €8 015 €---
1810 188 €1 869 €906 €8 318 €---
1910 391 €1 762 €798 €8 629 €---
2010 599 €1 651 €688 €8 948 €---
2110 811 €1 536 €573 €9 275 €---
2211 027 €1 418 €454 €9 610 €---
2311 248 €1 295 €331 €9 953 €---
2411 473 €1 168 €204 €10 305 €---
2511 702 €1 037 €73 €10 666 €---
TOTAL233 038 €59 534 €32 776 €173 504 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 504 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 276 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 528 €+414 €+1 114 €
2+1 528 €+1 275 €+253 €
3+1 528 €+1 338 €+190 €
4+1 528 €+1 403 €+125 €
5+1 528 €+1 469 €+59 €
6+1 528 €+1 537 €-9 €
7+1 528 €+1 607 €-79 €
8+1 528 €+1 678 €-150 €
9+1 528 €+1 751 €-223 €
10+1 528 €+1 826 €-298 €
11+1 528 €+1 903 €-375 €
12+1 528 €+1 981 €-453 €
13+1 528 €+2 062 €-534 €
14+1 528 €+2 144 €-616 €
15+1 528 €+2 229 €-701 €
16+1 528 €+2 316 €-788 €
17+1 528 €+2 404 €-876 €
18+1 528 €+2 495 €-967 €
19+1 528 €+2 589 €-1 061 €
20+1 528 €+2 684 €-1 156 €
21+1 528 €+2 782 €-1 254 €
22+1 528 €+2 883 €-1 355 €
23+1 528 €+2 986 €-1 458 €
24+1 528 €+3 091 €-1 563 €
25+1 528 €+3 200 €-1 672 €
Total+38 200 €+52 051 €+-13 851 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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